Время и Деньги
22.10.2006 Бизнес

Когда недвижимость - товар, банкротств меньше

Собравшиеся в конференц-зале комитета предприниматели обсудили формирование рынка коммерческой недвижимости в республике и меры, которые, по их мнению, надо принять, чтобы отживший свой век взгляд на объекты недвижимости как на тяжелую обузу сменили современные рыночные подходы. Главное понять: недвижимость - это деньги. Уместен вопрос: почему предприниматели, профессионально работающие на рынке недвижимости, собрались обсудить свои проблемы в государственном учреждении, каким является комитет по несостоятельности? Ответ прозвучал из уст его председателя Алексея Семина. Он напомнил собравшимся, что одна из главных задач комитета, поставленная перед ним руководством республики, - совместная с другими заинтересованными ведомствами выработка основных подходов по системному управлению недвижимостью. И успешное решение этой задачи чрезвычайно важно. Ведь зачастую причиной финансового нездоровья предприятий, которая и приводит их к банкротству, бывает неумение руководителей эффективно управлять собственностью. Во многом это происходит от непонимания законов рыночной экономики, в корне которого лежит неверное представление о месте и роли недвижимости.

Конечно, у этого явления есть вполне объективные причины. Ведь до недавнего времени рынка коммерческой недвижимости у нас в республике не было. Все операции с недвижимостью сводились к аренде или продаже помещений. Да и здесь не все было гладко. Так, даже в третьем квартале текущего года, когда ситуация несколько изменилась в лучшую сторону, общее предложение торговых помещений в аренду в крупных торговых центрах татарстанской столицы составило 23 кв. м на 1000 горожан. Для сравнения: в Москве эта цифра достигает 48 кв. м, а в промышленных центрах Восточной Европы - 365. То есть столице России Казань уступает в 2 раза, а городам бывших соцстран - в 16.

А что же приватизация, о которой столько говорят в республике последние несколько лет? До 90 процентов заявок на приобретение в аренду помещений в Казани получают отказ. В результате если в среднем по стране в частную собственность перешли до 70 процентов объектов торговли, то в столице Татарстана только 10. Кроме того, сама по себе приватизация - вовсе не гарантия эффективного менеджмента. Ведь не только государственные, но и многие приватизированные предприятия становятся банкротами и входят в процедуры несостоятельности.

Что касается частной собственности на землю, то еще недавно времени об этом никто и помыслить не мог. Но времена меняются, и тяжелый груз социалистического прошлого все меньше давит на плечи тех, кто сейчас принимает решения. Даже подход к арендным отношениям за последний год претерпел существенные изменения. Ведь еще совсем недавно вопрос о повышении арендных ставок относился к социальной и даже политической, но вовсе не к экономической сфере. Почему-то считалось, что непомерное занижение арендной платы идет на пользу малому и среднему бизнесу. На деле же это была “медвежья услуга”. Бизнесмены не рвались работать на рынке, не приносящем прибыли, и следствием этого стали дешевые, но совершенно не приспособленные для работы площади, сдаваемые в аренду государством. Чаще всего в них вообще нельзя было въехать, не сделав капитального ремонта. Предприниматели, о которых якобы заботились, тратили значительные средства, чтобы привести арендованные помещения в божеский вид.

В то же время в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре и других городах, где рыночные подходы к использованию недвижимости возобладали раньше, чем у нас, малый и средний бизнес оказался в совершенно ином положении. Новые комфортабельные имущественные комплексы, которые в Казани появились совсем недавно, уже давно стали привычной деталью пейзажа этих городов. Причем развивается данный сегмент рынка уже не за счет бюджетных вливаний (хотя первоначально было и это), а за счет средств предпринимателей. Проще говоря, в инвесторах там недостатка нет.

Все это говорит о том, что недвижимость - при правильном подходе к делу - может приносить хорошие прибыли. Что же касается цен... При нормальных рыночных отношениях цена никогда не поднимется выше той планки, после преодоления которой товар перестанет пользоваться спросом у потребителей. Это невозможно по определению. А значит, разговоры об арендной плате, которую будут не в состоянии платить большинство успешно работающих предпринимателей, - нонсенс и миф.

За последний год рынок коммерческой недвижимости в Татарстане начал быстро набирать обороты. В каком-то смысле нам даже повезло, что в данном вопросе мы не первопроходцы. Во всяком случае, у наших предпринимателей, профессионально работающих с недвижимостью, есть возможность учитывать как чужие просчеты, так и достижения. В том, что дело наконец сдвинулось с мертвой точки, большая заслуга как бизнесменов, стремившихся преодолеть идеологические и бюрократические барьеры, так и рыночно настроенного руководства республики. (К сведению: концепция сервейинга была официально одобрена правительством Татарстана.)

За счет чего формируется рынок коммерческой недвижимости? Во-первых, активно идут процедуры банкротства, в ходе которых ненужные созданному на базе кризисного предприятия производству объекты недвижимости выставляются на торги. В результате любой предприниматель может приобрести или взять в аренду необходимые площади по коммерческой цене. Конечно, ценовые ножницы еще сохраняются. Государство повысило арендные ставки на своих объектах, но пока никак не может решиться отпустить их. Но и то, что уже произошло, можно считать серьезным прорывом.

По мнению собравшихся за “круглым столом” специалистов, Казань вполне может стать третьим после Москвы и Санкт-Петербурга городом России, где будет построена эффективная система управления недвижимостью. А по оценке Алексея Семина, уже есть все предпосылки для успешного завершения формирования принципов этого управления. Если это действительно произойдет, мы все ощутим перемены на себе. Изменится как внешний вид города, который будет напоминать деловой центр мегаполиса типа Сити или Уолл-стрит, так и условия развития малого и среднего бизнеса. Жаль только, что пока руководители многих предприятий (об этом уже упоминалось выше) не понимают, какое богатство находится в их руках. По иронии судьбы, недвижимость, которая может помочь избежать банкротства и даже дать стартовый капитал для дальнейшего развития предприятия, без толку болтается на балансе кризисных ГУПов и АО и напротив способствует накоплению долгов. Простая истина, что от лишних основных фондов надо избавляться, либо сдавать в аренду или перепрофилировать, ясна еще не всем. Участники “круглого стола” пришли к выводу, что необходимо радикально менять менталитет как руководителей, так и общества в целом. Причем речь идет не о рекламе, а о своего рода экономическом ликбезе в области недвижимости. Участники “круглого стола” обратили внимание: задача не в том, чтобы запрограммировать людей на положительное восприятие сервейинга, а в том, чтобы объяснить им преимущества профессионального управления недвижимостью. В конце концов, невозможно же всех обанкротить. Надо, чтобы менеджеры неблагополучных предприятий научились использовать для выхода из кризиса внутренние ресурсы и, в первую очередь - недвижимость. Для этого необходимо постоянное системное освещение происходящих на рынке коммерческой недвижимости процессов. Взять хотя бы Сервейинговую компанию “Единая арендная система”. Вопреки расхожему мнению, она не является монополистом на рынке. Тем не менее это очень крупный оператор коммерческой недвижимости, в управлении которого находятся около 300 тысяч квадратных метров офисных и торговых площадей. Разве опыт, накопленный ее менеджерами, не интересен? Да и помимо “ЕАС”, в Казани есть компании, владеющие имущественными комплексами. Главное - осознать ценность недвижимости, ее роль в современной экономике и научиться с толком ее использовать. Ведь секрет успеха так прост: недвижимость - деньги.

Ничуть не меньше, чем к помещениям, это относится и к земле. Несмотря на то, что Земельный кодекс принят, рынка земли пока нет. Вернее сказать, он находится в зачаточном состоянии. Главный индикатор такого положения дел - отношение к земле банков, а они пока не воспринимают ее в качестве товара, имеющего высокую цену. И это тоже проблема, которую надо решать. Причем скорее всего и здесь на помощь придет сервейинг. Ведь это понятие всегда подразумевало и управление землей. Когда земля, как и иная недвижимость, будет признана ценным товаром, имеющим рыночную цену, экономика Татарстана сделает серьезный шаг вперед: несостоятельных предприятий станет меньше, предприниматели получат больше возможностей для развития бизнеса, а услуги, предлагаемые потребителям, перейдут на качественно иной уровень.

3
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии