В нынешнем году в республике резко затормозилось строительство жилых домов. За пять месяцев, по данным РГУП “БТИ”, введено 200,9 тысячи квадратных метров жилой площади, что составляет лишь 11,4% от планируемого объема. Если сравнить с тем же периодом прошлого года, результаты тоже неутешительны - 71,8%. На фоне реализации национального проекта “Доступное и комфортное жилье - гражданам России” такие показатели вызывают большое беспокойство. Прокомментировать ситуацию мы попросили заместителя министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Андрея ЯСЬКО.
- О том, что объемы ввода жилья в Татарстане снизились, сообщил министр Марат Хуснуллин в докладе на майской коллегии министерства. Информация в Правительстве была воспринята очень остро. Ситуацию разбирали на совещании у Премьер-министра. И даже Президент РТ поднял этот вопрос на заседании. Андрей Джонович, мы же привыкли к тому, что основной объем жилья сдается начиная с осени. Может, и шуметь не стоит? К концу года все сдадут. Или такое внимание объясняется национальным проектом?
- Действительно, в 2006 году объемы ввода жилья снизились. Причины, безусловно, различные. Отчасти это связано с нашими традициями сдавать стройобъекты к концу года, отчасти можно говорить о недоработке местных органов управления.
В ряде районов республики строительство жилья ведется по плану и не вызывает вопросов. За пять месяцев в Тюлячинском районе введено жилья 71,8% от годового объема, в Тетюшском - 49,7%, в Дрожжановском - 45,3%, Сабинском - 44,5%. Этот список можно продолжить. Неудовлетворительные темпы ввода жилья сохраняются в Нижнекамске (5,2%), Казани (4%), Бугульме (4,1%) и других местах. Скажем, в Елабуге ни одного метра жилья не сдали. При этом мы имеем резерв ввода по жилым домам высокой степени готовности общей площадью 1333,0 тыс. кв. м. Из них - 557,8 тыс.кв.м ведомственные, 775,2 тыс.кв.м - индивидуальные.
Но мне бы хотелось сделать акцент на глубинных проблемах, в которые строительная отрасль уперлась, как в глухой забор. Без их решения мы не сможем ни реализовать национальный проект, ни просто обеспечить жителей республики доступным жильем.
Мы столкнулись с тем, что после вступления в силу 214 закона РФ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” банкам стало неинтересно кредитовать строительство жилья. Пункт закона о солидарной ответственности банков по обязательствам застройщиков заставил банки ужесточить гарантии. А поскольку мы имеем много примеров того, что застройщики не всегда добросовестно выполняют свои обязательства, позиция банков вполне объяснима. Но тут надо добавить, что Госдума РФ, рассмотрев в первом чтении поправки к закону, этот пункт отменила. Будем ждать принятия поправок.
Другая немаловажная причина, на мой взгляд, связана с изменившимся порядком выделения земельных участков. С октября 2005 года начали действовать новые нормы, по которым земельные участки должны продаваться только на аукционе. Однако пока ни в России, ни в Татарстане система земельных аукционов не отработана. Но, надо сказать, что уже к моменту введения этой нормы свободные земельные участки были разобраны. Что произошло? Инвесторы, которые приобрели участки земли, не торопятся их застраивать, так как уже с октября их стоимость начала расти. А поскольку землю приобрели не строительные, а коммерческие фирмы, они заняли выжидательную позицию: пусть цена подрастет.
В этих условиях руководство Татарстана приняло решение о создании Государственного резервного фонда земли. Показательно, что из 40 тысяч гектаров земель резервного фонда только около 30 гектаров расположены в городской черте. Остальные земли - в пригородах или сельской местности. То есть в резервный фонд вошли земли, не подготовленные к тому, чтобы на них строить жилые дома. И отсюда вытекает одна из самых дорогостоящих проблем - исчерпан сетевой ресурс. Неслучайно об этом поднял разговор на совещании Президент республики. Стоимость проблемы настолько высока, что приводит в шок. Например, только по Казани оценочная стоимость сетей для основных площадок, которые сейчас застраиваются, составляет 2375 млн рублей. Это только на 2006 год. Сюда входят вода, тепло-и электроснабжение, газ, дороги, ливневая канализация.
- Эти деньги как-то где-то заложены?
- Пока они просматриваются очень плохо. На реализацию национального проекта всего на Россию выделено 12 млрд рублей. Национальный проект предполагает оказание финансовой поддержки в форме предоставления государственных гарантий и субсидирования процентных ставок. Прямых денег не предлагают. Причем условия не очень привлекательные, и с каждым годом они становятся более жесткими. В 2006 году, например, будут представляться госгарантии на 80% суммы кредита, то есть 20% обеспечения по кредиту должен представить сам заемщик.
Идеология такая - заемщик, который строит жилье, берет кредит в банке под строительство инженерных сетей сроком не более чем на 3 года. При этом на 20% суммы кредита он предоставляет собственное обеспечение - своим имуществом, на 40% гарантирует бюджет субъекта РФ и 40% гарантирует Федеральный центр. И в такой же пропорции субсидируются процентные ставки. В 2007 году будут субсидироваться только 65%, в 2008 году - уже 50%.
По малоэтажному жилью в рамках национального проекта имеется отдельная тема. Ее сейчас активно рассматривают на уровне Президента РФ. Приятно, что начала меняться идеология. По многоэтажному жилью еще как-то можно средства на развитие сетей положить на квадратный метр. В малоэтажном строительстве такая схема не работает. Если разложить стоимость сетей на кв. м жилья, получается очень большая сумма. Понимание появилось. И в последнем документе, который пришел из Минрегионразвития РФ, предлагаются прямые субсидии при условии софинансирования из республиканского бюджета 50% на 50%. Правда, сумма небольшая для России - 2,6 млрд рублей всего. На те проекты, которые будут признаны наиболее подготовленными.
- То есть, какие имеются источники финансирования строительства сетевых коммуникаций?
- Чудес на свете не бывает. Платит в любом случае потребитель. Вначале он платит, приобретая квартиру. Расходы на проведение внутриквартальных сетей ложатся на стоимость квадратного метра жилья. Удорожание идет не более 15%-20%. А вот вторая часть - строительство магистралей - очень дорогостоящая составляющая и может быть профинансирована за счет роста тарифов. Опять же получается, что бремя расходов несут потребители. Прямых денег ни федеральный, ни республиканский бюджет на эти цели не предусматривают. Хотя мое личное мнение, что это не совсем верно. Если не будет государственной поддержки, не будет соблюден принцип доступности. Чтобы остановить рост цен, нужны предложения. А предложений не будет, пока не будет сетей. А на сети нет денег. Замкнутый круг.
- У министерства, Правительства республики есть какой-то выход, дорожка из этого круга?
- Это общая проблема для всей России. Мы рассчитываем, что у федеральных властей появится понимание того, что для решения проблемы нужна особая стратегия на государственном уровне.
- А наша республика участвует в конкурсе проектов, есть предложения?
- Мы направили предложения в Москву по 8 наиболее подготовленным площадкам в городах и по пяти в сельской местности. Если какие-то из этих площадок попадут в программу, заемщик, который будет работать на той территории, сможет взять в банке кредит по той схеме, о которой мы говорили.
- Эти площадки решат проблему?
- Мы взяли крупные проекты, которые дают большой ввод жилья. Это в Казани - район старого аэропорта, Ривьера на правом берегу Казанки, районы М-1, М-2 в Авиастроительном районе, Ореховка, в Набережных Челнах - Замелекесье, Молодежный и Прибрежный районы, в Альметьевске микрорайоны Яшьлек и Западные ворота.
Мы ориентируемся пока на крупные города, где высоки покупательные возможности граждан. Например, есть подходящая площадка в Елабуге. Но у нас имеются сомнения, надо ли ее включать в предложения. Есть опасения, что жилье не будет раскуплено.
- А на этих площадках кто будет строить дома? Государственный жилищный фонд (ГЖФ) с программой социальной ипотеки на них попадает?
- ГЖФ выступает одним из инвесторов во всех проектах. Но в некоторых местах он получает приоритет. В Набережных Челнах, например, Прибрежный район решено полностью отдать под социальную ипотеку. В Казани - микрорайоны М-1,М-2
- В процентном соотношении вы можете назвать, сколько жилья у нас запланировано ввести по социальной ипотеке, сколько коммерческого?
- Годовая программа в целом по республике - ввод 1770 тысяч квадратных метров жилья, из них по программе социальной ипотеки запланировано ввести 360 тысяч квадратных метров. Это социальное жилье, где используется часть средств бюджета, часть - самого фонда и часть от будущих жильцов. Около 700 тысяч кв.м падает на индивидуальное жилье, которое более приемлемо для сельских районов. Остальное - коммерческое строительство.
Но надо учитывать, что в связи с вступлением в силу закона о муниципальных образованиях у нас изменен подход к планированию в республике жилищного строительства в целом. В прошлые годы принималось постановление Правительства РТ, определяющее задание по вводу жилья. В этом году с каждым главой муниципального образования Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РТ должно подписать соглашение по всем направлениям деятельности. В соглашениях прописаны многие условия развития отрасли, начиная с генплана, строительства жилья, развития стройиндустрии в районе, по реформированию ЖКХ...
Но пока соглашения не подписаны с муниципальными образованиями Верхнеуслонский муниципальный район и Город Казань. Соответственно, не утвержден объем ввода жилья на данных территориях. Еженедельно в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ проходит заседание республиканского штаба по вводу жилья, где мы стараемся решать оперативно возникающие проблемы.
- Сегодня активно пропагандируется ипотечное кредитование во всех его видах: социальное, классическое, коммерческое. Как вы оцениваете перспективы ипотеки?
- Это несомненно очень удобная форма приобретения жилья. В зависимости от доходов семья может выбрать жилье и форму оплаты. Но мы столкнулись с тем, что республика не готова к росту объемов ипотечного кредитования. Мы разрекламировали ипотеку. Люди потянулись. Но предложений оказалось недостаточно. То есть опять же строительная составляющая отстает. Характерный пример - Набережные Челны. В городе хорошо раскручена ипотека - и социальная, и классическая - и Автоград банк предлагает свою программу. Но спрос превысил предложение, и за год цены на жилье резко выросли.
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии