Российские сервейеры соберутся в Татарстане

финансовое оздоровление

Шамиль АГЕЕВ, председатель правления Торгово-промышленной палаты РТ:

- На мой взгляд, предстоящая конференция - очень нужное и своевременное мероприятие. Ведь построение грамотного, эффективного управления собственностью - одна из наиболее актуальных задач, стоящих перед нашей экономикой. Сейчас, когда государство уходит из этой сферы и у большинства объектов недвижимости появляются частные владельцы, важно как можно быстрее разработать действенные механизмы управления ими. То, что частная форма собственности сама по себе является гарантом эффективного менеджмента, всего лишь иллюзия. Не случайно частные предприятия становятся банкротами ненамного реже, чем государственные.

В то же время отечественный опыт управления недвижимостью еще очень мал. А нерешенных вопросов в этой области как в Татарстане, так и в целом по России пруд пруди. И хотя наша республика по уровню развития рынка коммерческой недвижимости - среди лидеров, сделанного пока явно недостаточно. Уверен, что конференция даст новый мощный толчок для дальнейшего развития татарстанского рынка коммерческой недвижимости.

Как председателя правления Торгово-промышленной палаты меня больше всего волнует влияние сервейинга на положение малого и среднего бизнеса. Комфортнее ему становится или нет? Изучая ситуацию, я сделал вывод: появление на рынке компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью, на пользу предпринимателям. Ведь без собственности ни один бизнес развиваться не может. Любому производителю трудно развивать свое дело, если он не уверен в праве собственности или надежности арендных отношений. Сервейинг дает такую уверенность. Надо сказать, что и иностранные компании гораздо охотнее приходят в те регионы, где есть надежные операторы коммерческой недвижимости.

Игорь ЖИЛКИН, директор Поволжского антикризисного института:

- На данный момент в Татарстане уже накоплен поистине уникальный позитивный опыт финансового оздоровления предприятий-банкротов с помощью сервейинга. С чем связана необходимость применения данной схемы? Жизнь показала, что далеко не всегда можно воскресить кризисное предприятие, возродив традиционно существовавшее там производство. Продукция некоторых заводов и фабрик настолько не востребована на современном рынке, что попытки начать все по новой приведут только к очередной процедуре несостоятельности. При этом у предприятия есть недвижимость, которую его руководство так и не догадалось использовать для получения денег. Додумайся оно до этого, данный хозяйствующий субъект просто не стал бы банкротом.

Специалисты ПАИ, используя как зарубежный, так и отечественный опыт управления коммерческой недвижимостью, разработали достаточно эффективные механизмы вовлечения в хозяйственный оборот площадей, принадлежавших ликвидированным предприятиям. В их числе можно назвать привлечение инвесторов, создание управляющих сервейинговых компаний, вывод предприятий из центра города и многое другое. Таким образом, предприятие, которое не имело шансов возродиться как производство, возрождается в виде имущественного комплекса. А это, в свою очередь, позволяет решить целый ряд серьезных проблем. Помимо того, что огромные площади, до этого способствовавшие только накоплению долгов, начинают приносить прибыль, появление современных бизнеспарков и технопарков способствует развитию предпринимательства, позволяет изменить в лучшую сторону облик города.

Поскольку ПАИ постоянно движется в данном направлении, у нас есть как теоретические, так и практические наработки, которыми мы бы хотели поделиться с гостями конференции из других регионов. Думаю, что и у них найдется много такого, о чем бы нам было интересно узнать. В конце концов, основная цель предстоящего форума - именно обмен опытом.

Нияз ИБРАГИМОВ, генеральный директор Сервейинговой компании “Единая арендная система”:

- Как руководитель компании, которая профессионально работает на рынке коммерческой недвижимости, знакомясь с любой теоретической схемой, я в первую очередь думаю о том, как это будет выглядеть на практике. И нужно сказать, что методики, предлагаемые нам Поволжским антикризисным институтом, приносят очень быстрые и позитивные результаты. В принципе, мы дополняем друг друга. Ведь практика всегда несколько отличается от теории, и обмен знаниями здесь просто необходим. Тесное взаимодействие с наукой позволяет нам не отставать от передовых технологий управления недвижимостью.

Стандарты и методики управления, разработанные ПАИ, всегда идут в ногу со временем. Естественно, мне бы очень хотелось поделиться плодами нашего совместного сотрудничества с профессиональными участниками рынка коммерческой недвижимости из других городов. Да и наработанный ими опыт, возможно, придется у нас ко двору. Например, мы уже сейчас активно используем наработки коллег из Москвы и Санкт-Петербурга, где этот рынок начал развиваться раньше, чем в Казани. Надеюсь, что для конференции они припасли что-нибудь новенькое. Во всяком случае, регулярно участвуя в национальных конгрессах по управлению недвижимостью, представители нашей компании всегда узнавали для себя что-то полезное и интересное, что потом использовали в своей профессиональной деятельности.

Я считаю, что форумы, аналогичные этим конгрессам или предстоящей конференции, очень важны. Они способствуют формированию цивилизованного рынка недвижимости, что выгодно всем его участникам: управляющим компаниям, собственникам недвижимости, предпринимателям. Когда рынок коммерческой недвижимости заработает в полную силу, экономический климат в стране сразу же изменится в лучшую сторону. Конференция - еще один шаг в этом направлении.

Конечно, у “Единой арендной системы” есть и тактическая цель участия в конференции. Рассказав о своей деятельности, мы рассчитываем привлечь как можно больше предпринимателей на свои объекты, что является нормальной политикой коммерческой структуры. Тем более что на месте мы в своем развитии, слава Богу, не стоим и постоянно увеличиваем предложение на рынке недвижимости. Если в прошлом году “ЕАС” предлагала около 200 тысяч квадратных метров торговых, офисных и производственных площадей, то сейчас - почти 300. Не погрешу против истины, если скажу, что сейчас мы крупнейший в России оператор коммерческой недвижимости. Такие результаты дают независимые исследования, проводившиеся в Санкт-Петербурге. Так, крупнейшая питерская компания управляет 60 тысячами квадратных метров, московская - 120 тысячами.

Результаты деятельности профессионального управления недвижимостью уже налицо. Если два года назад на площадке “Терминала” было около 140 юридических лиц-арендаторов, которые занимали 28 тысяч квадратных метров площадей, то сейчас там 300 с лишним арендаторов, занимающих 60 тысяч квадратных метров. Аналогичная картина и на других площадках, которых в Казани почти три десятка. Конечно, превращение старых, полуразрушенных зданий в комфортабельные имущественные комплексы требует очень больших затрат. В месяц мы вкладываем в реконструкцию помещений до 7 млн. рублей. Но когда видишь, как преображаются часто дореволюционные еще корпуса, понимаешь: результат стоит и наших вложений, и наших хлопот.

Андрей ГИРУЦКИЙ, директор Гильдии сервейеров:

- Вначале напомню историю создания нашей гильдии. Она возникла в феврале нынешнего года и объединила свободно конкурирующих между собой профессиональных участников рынка коммерческой недвижимости. В своем стремлении решать проблемы сообща татарстанские сервейеры не одиноки. Когда минувшим летом мы приняли участие в V Национальном конгрессе по недвижимости, то обнаружили, что эта тенденция характерна и для других регионов. Связано это с тем, что Гильдия риэлторов, уделяя много внимания брокерской деятельности, упустила из виду проблемы коммерческой недвижимости. Поэтому для тех, кто профессионально работает на нашем рынке, стало очевидным, что нужно создавать что-то свое. В результате возникла идея объединения по региональному принципу. Главная наша цель - способствовать формированию цивилизованного рынка коммерческой недвижимости, а для того, чтобы это удалось, нужно решить общие для всех управляющих компаний проблемы взаимодействия как с государственными структурами и локальными монополиями, так и между собой, разработать общие профессиональные стандарты и правила. Естественно, что от конференции мы ждем возможности пообщаться с нашими коллегами, познакомиться с тем, как идут дела у сервейеров в других уголках России.

Опыт, накопленный в области управления коммерческой недвижимостью, можно с успехом использовать и в других сферах. Думаю, казанцам будет интересно узнать, что он будет использован при разработке реформы ЖКХ. Государство уже признало, что не справляется с управлением ни коммерческой, ни жилой недвижимостью. Поэтому, я уверен, на рынке наряду с управляющими компаниями в сфере коммерческой недвижимости появятся компании, которые займутся аналогичной деятельностью в жилом фонде. В принципе, они уже создаются внутри компаний - собственников жилья и строительных компаний. С точки зрения материально-технического обеспечения жизнедеятельности объекта между коммерческой и жилой недвижимостью разницы нет. Везде есть водопроводы, электрические сети, прилегающие территории, которые надо содержать в порядке.

Айдар ГАЛЕЕВ, директор Центра сервейинга ПАИ:

Тема предстоящей конференции - сервейинг как фактор финансового оздоровления - чрезвычайно актуальна для Казани, где этот метод довольно часто реализуется на практике. Путем вовлечения в хозяйственный оборот недвижимости предприятия-банкроты получают средства для восстановления своей платежеспособности. Ведь есть предприятия, продукция которых не пользуется спросом на рынке, и их оздоровление традиционными методами совершенно бесперспективно. Зато можно использовать их активы в виде недвижимости. В качестве характерных примеров можно привести заводы “ГАРО” и “Терминал”. Процедуры финансового оздоровления там основывались именно на профессиональном управлении недвижимостью.

Реализация принципов сервейинга, появление на месте старых производственных корпусов комфортабельных офисных и торговых комплексов способствуют улучшению внешнего облика центральной части города и его экологии, так как многие вредные для здоровья производства переносятся на окраины. Понятно, что эти изменения способствуют и большей экономической привлекательности столицы Татарстана.

Говорит статистика

О роли сервейинга в финансовом оздоровлении организаций-должников в последнее время говорится достаточно. Это действительно один из наиболее действенных методов вывода предприятий из кризиса. Но вовлечение в хозяйственный оборот неэффективно используемых производственных площадей имеет еще одну, не менее важную сторону. Ведь чем более развит рынок коммерческой недвижимости, тем успешнее удовлетворяются потребности предпринимателей - как в рабочих местах, так и в производственных, офисных и торговых площадях. То есть развитый рынок коммерческой недвижимости способствует решению многих социальных и экономических проблем. Что же касается торговых площадей, то в их увеличении заинтересован каждый человек.

Насколько же развит данный рынок в Казани? Как показывает статистика, недостаточно, хотя тенденция к преодолению данной ситуации уже есть. Во многом благодаря сервейингу.

По обеспеченности современными торговыми площадями на душу населения Казань более чем в 5 раз уступает Москве и Санкт-Петербургу и более чем в 30 раз городам Центральной и Восточной Европы. Почти одной трети существующих арендаторов не хватает имеющихся у них помещений для ведения бизнеса.

В ОАО “Сервейинговая компания “Единая арендная система” на 1 июля 2002 года было сдано 72495 кв. м площадей, заключено 928 договоров аренды. Таким образом, на каждый договор приходится 78 кв. м, что почти в 2,6 раза меньше, чем в государственном секторе. Размер площадей у 62% арендаторов не превышает 50 кв. м., и только 11% арендаторов имеют свыше 100 кв. м., 79% арендаторов имеют численность меньше 10 человек. Эти цифры показывают, где сейчас действительно находится центр притяжения малого бизнеса.

Благодаря принципам сервейинга в хозяйственный оборот вовлечено более 2500000 кв. м офисных, торговых, производственно-складских площадей. Общий объем вложенных инвестиций за 2001- 2002 годы оценивается в 150 млн. рублей. В настоящее время в стадии строительства или реконструкции находятся более двадцати объектов коммерческой недвижимости. В результате в хозяйственный оборот будет вовлечено около 80000 кв. м площадей.

В 2002 году каждый квадратный метр коммерческой недвижимости ОАО “Технопарк “Терминал” (общая площадь его собственности 50780 кв. м) принесет в бюджет 74 рубля. Это больше, чем вся арендная ставка в государственном секторе.

Анализ показывает, что в среднем 1000 кв. м коммерческой недвижимости создает 4-5 новых рабочих мест в сфере ее управления и эксплуатации.