Офисное предложение

По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, общий фонд офисных помещений Казани состоит из 44 бизнес-центров общей площадью около 190000 кв.м, из которых около 55 тыс. кв.м можно отнести к качественным офисным предложениям, а также многочисленных неспециализированных предложений. Кроме того, отмечают специалисты, в Казани существует много качественных бизнес-центров, которые представляют собой так называемые built-to-suit, т.е. здания, предназначенные для конечных пользователей. По обеспеченности качественными офисными помещениями на 1000 жителей Казань занимает 4-е место среди российских городов после Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга, немного опережая Челябинск и Новосибирск.

В то же время, по мнению экспертов, реальный спрос на офисную недвижимость уже отстает от предложения. По словам первого заместителя генерального директора сервейинговой компании “Единая арендная система” Андрея Гируцкого, такая тенденция намечалась уже пару лет назад, хотя на практике участники рынка столкнулись с ней недавно. “Недвижимость не отстраивается в один день, - как минимум, необходимо года полтора. Когда несколько лет назад все независимо друг от друга начали строить бизнес-центры, никто соответствующих маркетинговых исследований не проводил, разве что потенциальные московские инвесторы. Сегодняшняя ситуация на рынке офисной недвижимости является результатом этого процесса”, - считает Андрей Гируцкий. В настоящее время Казань и Нижний Новгород занимают первые два места в стране по количеству свободных помещений в сегменте качественной офисной недвижимости, констатируют эксперты. Тем не менее строительство офисных центров продолжится, уверен руководитель центра сервейинга Поволжского антикризисного института Андрей Чугунов. На его взгляд, интерес будет вызывать верхний сегмент рынка - офисы класса “А”, поскольку недостатка в офисных помещениях класса “В” и “С” в Казани нет. Однако, считает он, этот уровень уже не устраивает многих потенциальных арендаторов, в первую очередь - представительства московских и иностранных компаний.

В то же время, по мнению начальника Управления архитектуры и градостроительства исполкома Казани Эрнста Мавлютова, “бессистемное строительство не позволяет инвесторам понять, насколько у нас востребованы офисы. Вопрос в том, что пока у нас не будет четкой транспортной инфраструктуры, все время будет то переизбыток торговых площадей, то переизбыток офисных площадей. Строительство, которое велось последние годы, - это серьезные риски для инвесторов”.

К наиболее качественным объектам офисной недвижимости специалисты относят бизнес-центры класса “А” и “В”, расположенные преимущественно в центральной части Казани, в Вахитовском районе: “Сувар Плаза”, “Дом Кекина”, “Татария”, Korston и еще несколько, среди которых первый в Казани Бизнес-парк “Идея”, офисный центр класса “В+” общей площадью 11 000 кв. м, открытый в 2005 году.

Кроме того, значительную долю в фонде офисных площадей составляют бизнес-центры класса “С” и ниже (здания бывших НИИ, общежитий, административные здания промышленных предприятий). Благодаря бурному жилищному строительству на рынок также выходит большое количество встроенно-пристроенных помещений, помещений на первых и цокольных этажах жилых домов, которые в основном отводятся под офисные или торговые помещения, отмечают специалисты. По их наблюдениям, наиболее востребованными офисными площадями на рынке являются площади класса “В” и “С”. Спрос на офисы класса “А” и “В” формируется зарубежными и крупными российскими компаниями, в основном на блоки 50 - 100 кв. м и реже - на блоки от 200 до 250 кв. м. По мнению руководителя бизнес-центра “Сувар” Наили Чабаненко, основные критерии, в соответствии с которыми потенциальные арендаторы делают свой выбор, это удобная транспортная развязка вблизи офисного центра, профессиональное управление недвижимостью, наличие многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой (неограниченное количество телефонных линий, конференц-зал, кинотеатр, кафе), наличие парковки.

Центр является предпочтительным месторасположением, причем особое внимание уделяется транспортной и пешеходной доступности. На площади от 1 000 кв. м и выше спрос пока невелик. В категории объектов класса “С” чаще всего требуются блоки площадью от 15 до 30 кв. м с минимумом услуг и расположенные в офисных центрах, находящихся на оживленных магистралях. Офисы класса “С” пользуются спросом у малого бизнеса: местных посреднических, торгово-закупочных фирм.

Необходимо отметить, что отнесение офисного помещения к тому или иному классу не является безусловным. Критерии, по которым оцениваются сдаваемые площади, довольно размыты. Так, считается, что соответствие “эталонным показателям” по 18 параметрам из 20 позволяет отнести офисную недвижимость к классу “А”. Здесь играют роль и расположение объекта, и уровень арендной платы, и набор услуг, предоставляемых арендатору.

Начало активного развития рынка офисной недвижимости в Татарстане относят в 2001 году. По словам консультанта по недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елены Колесниковой, еще несколько лет назад компаниям, расширяющим бизнес за пределы Москвы, приходилось идти на компромисс: либо приобретать помещения, напрягая собственный баланс, либо соглашаться на невыгодные условия аренды. Теперь у представительств московских компаний есть выбор. Как рассказала Наиля Чабаненко, их центр, открытый в августе 2006 года, располагает офисами класса “А”, рассчитанными на крупных арендаторов. На сегодняшний день большинство сдаваемых компанией “Сувар-Казань” площадей в бизнес-центре “Сувар” и офисном центре “Сувар-Плаза” снимают представительства московских и иностранных компаний. Ответом на избыточность предложения на рынке офисной недвижимости является гибкая ценовая политика арендодателей, позволяющая заинтересовать и удержать клиента, подчеркивает Наиля Чабаненко.

Рост ставок аренды, который наблюдался в 2002-2004 годах, прекратился, сменившись стабилизацией на рынке аренды, утверждают специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. В перспективе в результате ввода значительного количества офисных площадей различного качества прогнозируется дальнейшая стабилизация и даже снижение арендных ставок с учетом инфляции на качественные офисные помещения из-за выхода на рынок новых офисных помещений, не покрываемых существующим спросом. По словам Андрея Гируцкого, все же в случае, когда объект можно охарактеризовать как “удачный”, арендодатели стремятся удержать арендные ставки “на уровне индекса инфляции”. “Арендные ставки падать в ближайшем будущем не будут, - прогнозирует Андрей Чугунов, - а в верхнем сегменте рынка будет отмечаться даже некоторый рост”.

По данным Андрея Гируцкого, сегодняшняя арендная ставка на офисные площади в Казани варьируется от 1500 руб за кв. метр для класса А до 400-700 руб за кв. метр для класса В. Как сообщили в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, арендные ставки в казанских бизнес-центрах в зависимости от количества арендуемой площади, расположения и качества здания варьируются в пределах $96 - 200 в год для офисных центров низкого качества, $120 - 250 в год для бизнес-центров класса “С”, $290 - 470 в год для бизнес-центров класса “В”, включая операционные расходы и НДС.

Избыток офисных площадей при продолжающемся активном строительстве новых зданий приведет к существенному удлинению сроков окупаемости, уверены эксперты. Так, по мнению Андрея Гируцкого, срок окупаемости 10-12 лет стал нормой, тогда как еще год назад этот показатель оценивался на уровне 6-7 лет. “Сроки окупаемости во многом зависят от проекта, - считает Андрей Чугунов, - и однозначного ответа на этот вопрос дать нельзя”.