Неиспользуемые площади: обуза и шанс на выживание
Еще в бытность Комитетом РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, мы часто сталкивались с неумением руководителей предприятий-банкротов использовать внутренние резервы для преодоления кризиса. Как показала практика, в среднем около 60% площадей неблагополучных предприятий остаются не задействованными в основном производстве и только усугубляют существующее плачевное положение. Ведь за эту недвижимость и без того отягощенному долгами предприятию приходится платить налоги и нести расходы на ее содержание. Например, налог на имущество ОАО “ГАРО”, без учета затрат на содержание, составил за год более 350 тыс. рублей, или 50% от величины убытка предприятия за этот же период.Единственным разумным выходом из этой ситуации могло стать только вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемых площадей и профессиональное управление ими. Однако реализацию имущества организаций-должников, не задействованного в основном производстве, усложняет появление на рынке значительного числа однотипных объектов. В первую очередь, это производственные и складские помещения, состояние которых к тому же далеко от удовлетворительного. Многие здания не ремонтировались по нескольку десятков лет. Так, в 2001 году на открытых аукционах имущества организаций-должников более трех четвертей недвижимого имущества не нашли покупателя. Кроме того, для перепрофилирования производственного или складского помещения под магазин или офис требовалось вложить сумму, на порядок большую, чем стоимость самой покупки. Даже с учетом того, что ремонт значительно дешевле строительства, самые скромные затраты составили бы не менее 1000 рублей на квадратный метр. Таких денег у потенциальных потребителей этих площадей просто не было.
Именно поэтому была разработана и на уровне правительства республики одобрена концепция финансового оздоровления организаций-должников с помощью применения профессионального управления недвижимостью. Основные положения государственной политики Татарстана в сфере управления недвижимостью сформулированы в двух основополагающих документах: “Концепции создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан” и “Программе по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга”. Оба документа направлены на решение таких задач, как создание на территории республики условий для дальнейшего развития рыночных механизмов управления объектами недвижимости, разработка государственных мер по стимулированию создания и функционирования сервейинговых компаний, системы оценок эффективности использования производственных мощностей и площадей, единых государственных стандартов сервейинговой деятельности и нормативной правовой базы, обеспечивающей эффективное функционирование в республике сервейинговых компаний.
Применение принципа сервейинга позволяет решать самый широкий круг экономических и социальных вопросов. Опыт показал, что эффективность реструктуризации организаций-должников существенно повышается при условии сочетания ее с профессиональным управлением недвижимостью. Использование принципа сервейинга в сочетании с реструктуризацией дает возможность получать прибыль с нерентабельных ранее площадей, то есть задействовать внутренние резервы на благо основному виду деятельности, обеспечивая восстановление платежеспособности предприятий и создание оптимальных условий для соразмерного удовлетворения требований кредиторов. В качестве примеров можно привести такие предприятия, как ГУП “Терминал”, ГУП “Казанский завод “Серп и Молот”, ОАО “ГАРО”, ОАО “КПОГАТ-2”.
ГУП “КПО СВТ “Терминал” относилось к числу предприятий военно-промышленного комплекса, и потому проведение мероприятий по его финансовому оздоровлению было сопряжено с определенными трудностями. После исчезновения госзаказа не задействованными в производстве там оказались порядка 80000 кв. м площадей, расходы на содержание которых повлекли ухудшение финансовой ситуации и увеличение кредиторской задолженности до 151 млн. рублей. В то же время положительным фактором было выгодное расположение предприятия в черте города и концентрация его офисных и производственных площадей. Учитывая все это, в целях финансового оздоровления предприятия правительство республики приняло решение о необходимости внедрения в рамках процедур несостоятельности принципов сервейинга. Часть имущества предприятия реализовали на аукционных торгах компании, занимающейся профессиональным управлением недвижимостью. В результате сегодня на базе производственных площадей ГУП “КПО СВТ “Терминал” работают более 300 компаний малого и среднего бизнеса, где трудятся свыше 2800 работников (на момент введения процедур в ГУП “Терминал” числилось около 300 человек).
Так же успешно решена проблема вывода из центральной части города завода гаражного и авторемонтного оборудования “ГАРО”. Находящееся в центре города экологически вредное производство не только не соответствовало архитектурному облику исторической части Казани, но и представляло реальную опасность для жителей. Сейчас оно перебазировано на площадку ОАО “Серп и Молот”. С привлечением средств инвесторов недвижимость была передана в управление сервейинговой компании, которая создала на площадях бывшего завода новый привлекательный в архитектурном и коммерческом отношении офисно-торговый комплекс.
Большой интерес в плане перспективы развития сервейинга в Казани представляет предприятие машиностроительной отрасли - ОАО “Серп и Молот”, где в управлении сервейинговой компании находятся более 16 тыс. кв. м. Находясь в промышленной зоне, предприятие располагает необходимыми площадями для размещения производства промышленных предприятий города, обеспечивая их при этом всеми необходимыми условиями для ведения производственной деятельности.
К числу примеров финансового оздоровления предприятий с применением принципа сервейинга можно отнести и автотранспортное предприятие ОАО “КПОГАТ-2”. В результате снижения спроса на оказываемые услуги предприятие накопило значительную кредиторскую задолженность, и в отношении него были инициированы процедуры несостоятельности (банкротства). В ходе проведенного анализа было выявлено, что из 14 тыс. кв. м площадей в производственной деятельности использовались лишь 2,5 тыс. кв. м. Поэтому основной идеей плана внешнего управления стало обособление имущества, задействованного в производственной деятельности, и передача в управление более 10 тыс. кв. м площадей сервейинговой компании. Таким образом, на данном предприятии удалось сохранить основное производство и привлечь инвестиции в развитие незадействованных площадей.
В настоящее время проработаны вопросы применения принципа сервейинга как инструмента финансового оздоровления организаций-должников строительной отрасли. Являясь одной из фондообразующих отраслей материальной сферы, строительство обладает серьезным экономическим потенциалом и во многом определяет темпы развития экономики страны. Поскольку структура активов предприятий строительной отрасли ранее была рассчитана на массовое производство без учета реального платежеспособного спроса, в настоящее время многие крупные предприятия столкнулись с невостребованностью основных фондов.
В качестве одного из механизмов улучшения экономического положения предприятий строительной отрасли рассматривается применение принципа сервейинга с учетом замкнутого цикла недвижимости. Есть уже и конкретные примеры. В Набережных Челнах на базе имущества крупной строительной организации ОАО “Челныгорстрой” в ходе процедур несостоятельности создано новое общество - ОАО “Сервейинговая компания “Челныгорстрой”. Планируется, что созданное предприятие будет оказывать комплекс услуг, охватывающих весь жизненный цикл недвижимости, начиная с изучения спроса на рынке на объекты недвижимости, проектирования, строительства, эксплуатации, реконструкции и заканчивая ликвидацией объекта.
В Нижнекамске реализуется комплексная программа финансового оздоровления предприятий строительной отрасли путем реструктуризации в сочетании с применением принципов сервейинга на базе крупнейшей строительной организации республики. Нужно отметить, что в этих городах уже сейчас созданы условия для возникновения десятков сервейинговых компаний, использующих в своей деятельности научные подходы и все богатство опыта, наработанного мировой и отечественной практикой.
Система антикризисного управления вбирает в себя инструменты разных областей хозяйственной жизни. Не применяя комплексного системного подхода, невозможно решать судьбу сотен и тысяч должников. Вот и без концепции сервейинга, заимствованной из практики рынка недвижимости, сегодня уже невозможно представить вывод из кризиса значительного числа предприятий. С учетом этого среди различных направлений деятельности Комитета РТ по антикризисному управлению разработка подходов к профессиональному управлению недвижимостью занимает теперь одно из ведущих мест.