Законодатель пошел навстречу инвестору

-Сразу же отмечу, что Федеральным законом помимо Градостроительного кодекса внесены также изменения и в Земельный кодекс, Жилищный кодекс, а также в федеральные законы “Об экологической экспертизе”, “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”, “О промышленной безопасности опасных производственных объектов”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и в некоторые другие законодательные акты Российской Федерации.

Прежде всего изменения уточнили нормы, касающиеся предоставления земельных участков под жилищное строительство без проведения аукциона. Сегодня это возможно в нескольких случаях.

Во-первых, земельный участок может быть предоставлен без аукциона лицу, с которым заключен договор развития застроенной территории. Лицо (инвестор), которое выступит стороной данного договора, определяется на тендерной основе.

Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, либо многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ.

Инвестор производит перепланировку территории, совершает все действия в соответствии с существенными условиями договора о развитии застроенной территории. Затем получает земельный участок в собственность бесплатно либо в аренду по ставке земельного налога.

По договору развития территории инвестор обязан:

- своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по подготовке проекта планировки застроенной территории;

- создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории;

- уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах;

- осуществить строительство на застроенной территории.

Отмечу, что ранее, до принятия указанных поправок, были инвесторы, которые хотели бы осваивать застроенные территории, могли выкупать имущество у собственников квартир или нежилых помещений, переселять людей, проживающих по договору социального найма, для того, чтобы после сноса ветхих строений построить новые. Однако закон запрещал такому лицу предоставлять земельный участок напрямую. Поэтому инвесторы, зная, что они могут и не получить этот участок, не всегда шли на такие риски. Это положение тормозило строительство жилья и создавало проблемы для реализации социальных жилищных программ.

Во-вторых, земельный участок может быть предоставлен в аренду на основании заявления лицам, заключившим с органами власти до 30 декабря 2004 года соглашение, предусматривающее обязательства по переселению граждан, сносу объектов капитального строительства, строительству объектов коммунальной или социальной инфраструктуры. При обязательном условии, что на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

В-третьих, без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен в аренду также лицам, в отношении которых до 1 октября 2005 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Такие участки на три года фактически выведены из оборота - именно такой срок дан заявителю на формирование участка и постановку его на государственный кадастровый учет, после чего можно заключать договор аренды и строить. В соответствии с принятыми поправками, на завершение процедуры подготовки земельного участка для его предоставления дается всего 2 месяца, начиная с даты вступления поправок в силу (с 1 января 2007 года), то есть до 1 марта 2007 года.

В-четвертых, поправками предусмотрена возможность предоставления земель в безвозмездное срочное пользование без проведения торгов лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

Обращу особое внимание, что в соответствии с поправками, в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок.

Внесенные в Градостроительный кодекс РФ поправки теперь дают возможность использовать муниципальные и неразграниченные земли в качестве залога для привлечения кредитов под строительство коммунальной инфраструктуры. По общему правилу закона “Об ипотеке (залоге) недвижимости” залог земель, находящихся в государственной/муниципальной собственности, запрещен. Но законодатель сделал исключение для жилищного строительства. Эта мера позволит привлекать муниципалитетам дополнительные средства для строительства объектов инженерной инфраструктуры, необходимых для жилищного строительства.

Еще одним нововведением стало исключение необходимости проведения большого количества экспертиз, согласований, в том числе экологической, при отводе земельных участков под строительство. Например, отменена экспертиза архитектурных проектов, экспертиза инвестиционных проектов, необходимость согласования проектов строительства или реконструкции хозяйственных и иных объектов, размещаемых на береговой полосе, и т.п. Также изменены основания и само понятие экологической экспертизы. Практически по всем землеотводам она отменена.

Теперь при строительстве будет проводиться государственная экспертиза проектной документации. Органы, которые будут ее проводить, пока не определены. Мы ждем на этот счет разъяснений и решений Правительства РФ.

Принципиально изменен порядок изменения границ населенных пунктов, в том числе для целей жилищного строительства. По общему правилу теперь установлением или изменением границ населенных пунктов является:

1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

По ранее действовавшему закону установление или изменение границ населенных пунктов было компетенцией Кабмина РТ.

Вместе с тем, учитывая сложность процедур подготовки документов территориального планирования, генеральных планов, законом предусмотрен упрощенный порядок (на переходный период до 2010 года) расширения населенных пунктов для целей жилищного строительства. Согласно упрощенному порядку, решения о включении земельных участков в границы населенных пунктов будут приниматься также Кабмином РТ. Однако для принятия такого решения будет достаточно следующих документов:

- заявление заинтересованного лица;

- заключение соответствующего поселения о возможности включения земельного участка в населенный пункт;

- кадастровая карта (план) земельного участка, включаемого в границы населенного пункта;

- копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей, или выписка из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц.

- при наличии - правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта.

Требовать представления иных документов не допускается.

С 1 января 2008 года не требуется возмещение потерь сельхозпроизводства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов.

В соответствии с новым Законом усилены полномочия субъектов по обеспечению соблюдения градостроительной деятельности, в том числе, например, переданы контрольные функции за соблюдением органами местного самоуправления законодательства в данной сфере. Также изменены принципы проведения государственного строительного надзора. Теперь в рамках одной (единой) структуры должен проводиться пожарный надзор, государственный санитарно-эпидемиологический надзор, экологический надзор, надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте автомобильных дорог и т.п.

В республике уже Указом Президента РТ Кабмину РТ поручено принять решения о преобразовании Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора РТ Минстройархжилкомхоза РТ в Инспекцию государственного строительного надзора РТ.

Законом также предусмотрено наделение субъектов РФ полномочиями по управлению и распоряжению федеральными землями (на полтора года) в случае, если в период с 1 мая 2007 года по 1 ноября 2008 года будут приняты решения о включении находящихся в федеральной собственности и не предоставленных в пользование или во владение гражданам либо юридическим лицам участков из состава земель сельхозназначения, а также находящихся в федеральной собственности и предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям земельных участков из состава земель сельхозназначения в границы населенных пунктов для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В заключение отмечу, что в целях обеспечения публичности и гласности осуществления градостроительной деятельности закон устанавливает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления размещать предусмотренные Градостроительным кодексом документы и проекты таких документов на официальных сайтах этих органов в сети Интернет.