Время и Деньги
23.11.2006 Бизнес

Рынок коммерческой недвижимости Казани переживает бурный рост

Казанский рынок коммерческой недвижимости, как и аналогичные рынки большинства городов России, пока нельзя назвать развитым, что обуславливает особенности его изучения. Развитые рынки недвижимости (в нашей стране это рынки Москвы и Санкт-Петербурга) характеризуются большим количеством заключенных сделок, при котором отдельные объекты не в состоянии повлиять на общие показатели, серьезным спросом на высшие категории объектов (офисы классов “А” и “В”, современные торговые центры или объекты на престижных центральных улицах), предъявляемым прежде всего иностранными компаниями, западными стандартами открытости и подачи информации, а также отсутствием “серого рынка” (или он есть, но занимает маргинальное положение). Там, как правило, без проблем можно получить любые статистические данные о состоянии рынка, как в государственных органах, которые проводят соответствующие исследования, так у частных и аналитических фирм. Кроме того, между операторами рынка и агентствами недвижимости происходит постоянный обмен информацией. С этой целью созданы специальные мультилистинговые системы, к которым при необходимости можно получить доступ. Помимо этого существуют специализированные издания, в которых публикуется информация о рынке.Несколько иная ситуация на рынках коммерческой недвижимости региональных городов, в том числе и рынке Казани. Он, напротив, характеризуется малым количеством сделок, в силу чего каждый объект влияет на общие показатели, размытостью спроса по категориям объектов, закрытостью информации, использованием разных базисов цен (НДС и коммунальные платежи могут либо включаться в арендную ставку, либо нет; арендные ставки объявляются на общую или полезную площадь; отсутствует единый стандарт предоставления информации; “серый” рынок достигает 30%; собственники и посредники неохотно идут на контакт; большая часть площадей сдается напрямую, по конфиденциальным каналам), разрозненностью и недоступностью статистических данных, аналитических фирм, специализированных изданий, отсутствием обмена информацией.

Данные сложности повлияли на выбор основных принципов изучения рынка коммерческой недвижимости, которые были использованы специалистами ПАИ. Это системный комплексный подход к анализу рынка, анализ всех объектов коммерческой недвижимости, а не только высших категорий “А” и “В”, использование всех возможных источников информации (листингов, СМИ, новостей, личных контактов), “полевые” методы сбора информации, в том числе практика “сплошного обхода” территории, акцент на качественные, а не на количественные методы анализа, анализ отдельных объектов и сделок, четкая проработка вопросов базиса цен и классификации объектов, приближенный “оценочный” характер многих данных.

В соответствии с этими принципами мы выстроили систему анализа и мониторинга рынка, которая включает в себя такие основные блоки, как сбор и анализ объявлений о сдаче в аренду/продаже недвижимости, которые публикуются в СМИ, проект “Городские зоны”, анализ новостей, данных госорганов, статистики, составление рейтинга торговых и офисных объектов Казани. Все эти действия взаимосвязаны между собой, и сведения, полученные в одном блоке, в дальнейшем изучаются в другом. Затем информация из всех блоков сводится воедино в общей базе данных. Для ее обработки специалистами Поволжского антикризисного института разработана “Автоматизированная система мониторинга объектов коммерческой недвижимости Казани”, которая сейчас проходит опытную эксплуатацию.

В этой статье я хотел бы подробнее остановиться только на двух блоках мониторинга и анализа рынка недвижимости: проекте “Городские зоны” и оценке отдельных объектов. Согласно проекту “Городские зоны” мы разбили Казань на несколько участков, границы которых не совпадают с административным делением, а выделяются по преобладающему характеру застройки и функциональному назначению недвижимости. Это Вахитовская, Московская, Новосавиновская, Советская, Приволжско-Павлюхинская зоны, Заречье-Кинопленка, Азино-Горки, промзона и пригороды. Основной метод сбора информации в данном случае - это сплошной обход-осмотр каждой территории, в процессе которого собирается информация о расположенных здесь объектах коммерческой недвижимости, инфраструктуре, участках, отведенных под строительство. Конечно, такой подход достаточно трудоемкий и требует больших затрат времени, но зато удается получить информацию об объектах, находящихся как бы в тени, за счет удаленности от делового центра или еще по каким-нибудь причинам. Результатом проекта должна стать комплексная характеристика каждой зоны, определение ее градостроительной и коммерческой ценности, перспектив развития.

Следующий наш крупный проект - рейтинговая оценка объектов офисной и торговой недвижимости, во время которой проводится сбор и анализ показателей по каждому объекту в отдельности. Необходимость этого проекта обусловлена уникальностью каждого объекта недвижимости и частым усреднением данных по объектам. Особенно это заметно, когда объектов мало, а их характеристики сильно разнятся. Для индивидуального анализа и оценки объектов недвижимости была разработана двухуровневая система критериев оценки. Для торговых и офисных объектов критерии, разумеется, отличаются.

В результате маркетинговых исследований рынка коммерческой недвижимости Казани нами были составлены ежеквартальный отчет о состоянии рынка коммерческой (торгово-офисной) недвижимости и ежеквартальный рейтинг 50 офисных и 50 торговых объектов, компьютерная карта города с нанесенными на нее коммерческими объектами, автоматизированная система мониторинга предложений объектов коммерческой недвижимости на рынке с соответствующей базой данных.

Коротко охарактеризую ситуацию на казанском рынке коммерческой недвижимости. По нашим оценкам, площадь сдаваемых в аренду торгово-офисных объектов Казани составляет около 700 тыс. кв. м. Около 61% площадей, или 430 тыс. кв. м, находится в государственной собственности Республики Татарстан и сдается в аренду КУКИ и Минземимуществом РТ. Частными собственниками сдается в аренду 39%, или 270 тыс. кв. м.

При этом 70% (490000 кв. м) можно отнести к свободно конкурирующей недвижимости, активно предлагаемой в аренду, вне зависимости от того, частная это собственность или государственная, через механизм субаренды. Именно эти площади и являются основным объектом нашего изучения. Остальные объекты либо относятся к “серому рынку” и сдаются в обход официальных схем, либо имеют своих долгосрочных арендаторов и практически никогда не попадают на свободный рынок.

На рынке аренды офисных площадей общая площадь коммерческих объектов оценивается примерно в 290 тыс. кв. м. Это 21 бизнес-центр и 38 объектов с офисными помещениями. Офисные здания - небольшие, средний размер - 4 - 5 тыс. кв. м. В основном это здания бывших НИИ, общежитий, административные здания промышленных предприятий. Из них только в 10 - 20 зданиях была проведена реконструкция. Офисные объекты класса “А” отсутствуют. Только в последний год на рынке появилось несколько офисных зданий, которые можно отнести к классу “В” и “В+”. Ежемесячно на рынок выставляется около 100 предложений общей площадью 20 - 25 тыс. кв. м. По местоположению больше всего офисных площадей расположено в Советской и Вахитовской городских зонах - традиционных центрах деловой активности Казани. За ними идут зоны “Заречье-Кинопленка”, Московская и Новосавиновская.

Спрос на офисные помещения в течение длительного времени превышал предложение. Согласно исследованиям, проведенным в мае-июне этого года, только 30% арендаторов хватает имеющихся у них площадей. Лишь в последнее время ситуация начинает меняться.

В роли арендаторов чаще всего выступают мелкие местные компании, снимающие отдельные комнаты до 50 кв. м. Оценивая параметры офисного здания, арендаторы обычно особо выделяют близость к центру города. Далее следует наличие охраны, удобные подъездные пути, наличие парковки и презентабельный внешний вид. Однако в последнее время на рынке стали появляться крупные объекты, сдающие в аренду целые этажи. Несмотря на длительный срок экспозиции таких центров недвижимости (до 1 года) в результате они оказываются заполненными в основном представительствами иногородних (прежде всего московских) компаний.

Рынок торговой недвижимости представлен 400 тыс. кв. м торговых площадей, из которых около 200 тыс. кв. м сдается в аренду. Остальные площади представляют собой либо нестационарные торговые места (рынки, павильоны, ларьки), либо магазины, где торговые операторы сами же являются собственниками. Коммерческие объекты представлены 23 отдельно стоящими торговыми объектами и 37 крупными магазинами. Кроме того, для удобства анализа мы выделили 10 торговых коридоров (одна или несколько близлежащих улиц с насыщенными транспортным и пешеходным потоками, имеющие общегородское торговое значение).

На рынок ежемесячно поступает 30-40 предложений общей площадью 6000-9000 кв. м. Большая часть предложений - это встроено-пристроенные помещения первых этажей жилых домов в городских зонах - Новосавиновская и Вахитовская зоны и зона Азино-Горки. Можно заметить, что это как раз те районы, которые сейчас активно застраиваются.

Явно выраженный дефицит на рынке офисных и торговых площадей привел к бурному росту арендных ставок. За полтора года арендные ставки на офисные площади выросли в 2-2,5 раза. За это время построено и сдано в эксплуатацию 4 новых офисных здания класса “В”, в которых номинируемые в долларах арендные ставки составляют от 15 до 20 долларов в месяц.

Аналогичная ситуация и с торговыми объектами. На самых престижных проходных объектах арендная ставка возросла с 450-550 рублей в месяц до 1200-1500 рублей. Почти в 2,5 раза выросли арендные ставки в известных торговых комплексах и магазинах.

Любопытно, что хотя существующие арендные ставки остаются в 1,5-2 раза ниже, чем в Перми, Самаре и Санкт-Петербурге, не говоря уже о Москве, произошедшего повышения оказалось достаточно для активизации инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

Согласно произведенным расчетам, при существующих стоимости строительства и процентным ставкам простой срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость снизился для офисов класса “С” с 20 лет 7 месяцев до 5 лет 4 месяцев. Доходность инвестиций в недвижимость - 15-17 % годовых - остается ниже ставки рефинансирования Центрального банка, но уже сопоставима с альтернативными вариантами вложения средств. Поэтому неудивительно, что за последнее время серьезно возрос интерес к проектам строительства коммерческой недвижимости.

На сегодняшний день в городе реализуется 9 проектов строительства офисных и 7 проектов строительства торговых объектов. Ряд аналогичных идей находится в стадии проработки. Среди них - возведение международного бизнес-центра и открытие в Казани гипермаркетов “Рамстор” и “Метро Кэш энд Кери”. Реализация данных проектов приведет к увеличению площади офисной и торговой недвижимости на 20-25%.

12
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии