Земельные участки привлекут в качестве залогового обеспечения

-Хочется сразу отметить, что создание системы залогового механизма земельных участков - весьма актуальная проблема не только для реализации федеральной программы “Жилище”, но и для другого, не менее известного национального проекта - “Развитие АПК”. Здесь система залога земель (в основном это земли сельскохозяйственного назначения) необходима прежде всего для решения проблемы кредитования сельскохозяйственных предприятий. Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Многие специалисты отмечают, что широкому распространению кредитования на селе препятствует именно проблема отсутствия четкого залогового механизма земельных участков. Основными причинами здесь являются, на наш взгляд: отсутствие соответствующей нормативно-правовой базы, неразвитость в России рынка земли и земельных отношений, наличие проблем оценки стоимости земель сельхозназначения и многое другое.

Как правило, под термином “ипотека” юристы подразумевают залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ “О залоге”, а также федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В частности, ипотека может быть установлена и на земельные участки, за исключением государственных участков, указанных в статье 63 Федерального закона “Об ипотеке”.

В свою очередь договор об ипотеке может заключаться в виде закладной, которая свободно обращается на рынке ценных бумаг.

Если существует общая собственность на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая, с учетом ее размера, не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории. Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

Сам банк также может уступать свои права по ипотеке, при этом ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. В свою очередь банк (либо другая специализированная организация, выкупившая у банка закладные) может выпустить ипотечные облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества, для размещения их на фондовом рынке.

Упрощенная процедура рефинансирования банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных состоит в следующем:

1) заключение коммерческим банком с юридическими или физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

2) эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;

3) денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются кредитору.

В России практика применения земельных закладных пока еще не функционирует. В стране отсутствует ссудно-договорное право, не проработано законодательство об ипотеке, залоге и поземельных книгах, до сих пор существуют проблемы точного обмера земельных участков и многое другое, от чего зависит дальнейшее развитие ипотеки земли. Так, по некоторым данным, в России оформлено всего три закладных на земельные участки сельскохозяйственного назначения: одна - в Краснодарском крае и две - в Самарской области. Говорить же о выпуске ипотечных облигаций или облигаций, обеспеченных залогом земель сельскохозяйственного назначения, пока не приходится. Как дальше будет развиваться данное направление, сейчас не совсем ясно. Возможно, это осуществится через создание каких-то специальных структур, например, Российского земельного банка или “Земельного залогового фонда”. Может быть и иное развитие событий.

В Татарстане интерес к решению данной проблемы есть как со стороны тех, кому нужны кредиты (фермерские хозяйства, сельхозпредприятия), так и со стороны инвесторов (например, “Татфондбанка”, “Россельхозбанка” и др.) и государства. В одном из интервью Премьер-министр РТ Рустам Минниханов отметил, что для решения этого вопроса в ближайшее время возможно привлечение средств стабилизационного залогово-страхового фонда, который должен частично обеспечить залогами эти договоры. Правда, на сегодня механизма участия этого фонда в формировании залоговой базы еще не разработано. Работа по его созданию возможна только с участием всех заинтересованных сторон: представителей банковской сферы, государственных организаций, оценщиков, инвесторов и иных заинтересованных сторон.

Другой основной проблемой при создании залогового механизма является проблема оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка стоимости земельных участков (как и иного другого объекта недвижимости) должна соответствовать требованиям Федерального закона № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 (с учетом поправок, существующих на дату оценки) и принятых нa его основе нормативных правовых актов Российской Федерации, в том числе стандартов оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519, и другими нормативными актами. Да, это все так. Оценщики используют эти стандарты. Так, регулярный мониторинг отчетов об оценке земель сельскохозяйственного назначения показывает, что средняя стоимость 1 га земли в среднем около 2100 руб. По данным Министерства земельных и имущественных отношений РТ, средняя стоимость земель сельскохозяйственного назначения, которые были проданы инвесторам на торгах в 2005 - 2006 годах, составляет около 1100 руб. за 1 га. Однако реальная стоимость земельных участков сельхозназначения подчас в 5-10 раз выше. Не всегда оценщики учитывают всю совокупную информацию о текущей ситуации на земельном рынке, часто идут на поводу у клиента.

В идеале оценка рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом сельскохозяйственного районирования территории. Поэтому, прежде чем использовать рекомендуемые методы для определения рыночной стоимости земельных участков, необходимо провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельной собственности. Наилучшее и наиболее эффективное использование земли - это вероятное использование земли, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Например, при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Такого анализа просто не проводят. Оценщики пишут только: “...наилучшее использование объекта оценки - это использование участка в сельскохозяйственном производстве”. И все.

При определении рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий на территории России в качестве ключевого показателя продуктивности земли используется нормативная урожайность ведущей в регионе культуры или группы культур (совокупность однородных видов, наиболее распространенных на данной территории). Но показатель нормативной урожайности не отражает в полной мере уровня рационального использования земли, так как является промежуточным показателем и не учитывает отраслевую специализацию регионов, научно обоснованную на базе природно-сельскохозяйственного районирования.

Кроме того, оценщики не учитывают и другие факторы, которые непосредственно связаны с эффективностью функционирования самого сельскохозяйственного предприятия и эффективностью использования им конкретных земельных участков.

Другая проблема - расчет коэффициента капитализации. И здесь у оценщиков существуют различные мнения. Процентные ставки колеблются в диапазоне от 11% до 24%. При этом берут различные показатели безрисковой ставки (от 1,5 до 6%), что в принципе неверно.

Существует также множество других проблем, которые здесь не освещены. Сегодня главное - это создание в ближайшее время соответствующей методики оценки земель сельхозназначения, которая даст возможность определить реальную стоимость земли. Это позволит разработать адекватный залоговый механизм. По словам председателя правления ОАО АИКБ “Татфондбанк” Дмитрия Нагуманова, данный механизм может быть разработан в ближайшее время.

Кроме того, на федеральном уровне необходимо разработать соответствующую нормативно-правовую базу по использованию земли в качестве залогового обеспечения. По мнению экспертов, решение данной проблемы даст мощный импульс ипотечному обороту земель и притоку долгосрочных и низкопроцентных инвестиций в реальный сектор экономики (как в сектор сельского хозяйства, так и в сферу жилищного строительства).