Время и Деньги
24.10.2003 Общество

О воспитании чувства собственника, или Кому быть хозяином жилого дома

- Айдар Юсупович, у вас есть своя концепция формирования собственников жилья?- Точнее, мое видение проблемы. В реформу мы входим с 1991 года, с принятия закона о приватизации квартир, но мы ничего не сделаем, если не воспитаем у людей чувство собственника. До революции 1917 года 85 процентов жилья находилось в чьей-то собственности. В советское время жилье принадлежало государству, и на этом выросло не одно поколение. И вновь мы возвращаемся к собственнику. Вспомним, что Моисей выводил чувство рабства из своего народа 40 лет. Видимо, и нам придется не меньше времени потратить, чтобы люди почувствовали себя собственниками.

С другой стороны, право на жилище у нас закреплено в Конституции. Это наш стиль жизни, один из столпов нашего государства.

- Не знаю, насколько вы правы. Дайте мне собственность, и я почувствую себя собственником. Если у меня есть сад, машина, я же понимаю, что это - мое.

- Так ведь вы приватизировали квартиру, значит, она ваша собственность. По нашим данным, сегодня в республике приватизировано почти 70 процентов жилья, однако дома остаются на балансе государственных унитарных предприятий. По закону о товариществах собственников жилья, который принят в 1996 году, если в доме приватизировано более половины квартир, собственники должны принять решение по своей собственности. И даже предусмотрено наказание за то, что решение не принимается.

- Приватизированная квартира - это не собственность. Мы приватизировали даже не знаю что - стены, может быть, возможность того, что меня из квартиры никто не выгонит, возможность передать квартиру по наследству. Вот и все.

- То есть вы более жестко закрепили свои права.

- Да, но это не моя собственность. Я зависима от всего: от крыши, от труб... Я же не могу сама отремонтировать или заменить их.

- Вы находитесь в доле, ваши платежи, как и платежи ваших соседей, аккумулируются, и вы участвуете в процессе текущего ремонта, предоставлении коммунальных услуг. Все это должно быть в договоре. В любом случае вы не одна, и у вас в договоре все заложено. Но я говорю о том, что собственник должен чувствовать, что это - его. Не государственное, а его личное. Я плачу за обслуживание моей собственности, и будьте добры - обслужите меня. Вот этого у людей нет.

Другое дело - какую собственность вы приобрели, в каком состоянии она находится. За государством обязательства остаются все равно: капремонт сегодня дотируется из бюджета, как и замена вышедших из срока лифтов. Сейчас поднимается вопрос о замене газового оборудования.

Стартовые возможности были разные при приватизации, но мы что - будем возвращаться на 10 лет назад? Мы с вами сегодня живем и должны думать о том, что у нас сегодня в кармане имеется. Я как государственный служащий должен рассчитать, хватает ли средств на содержание данного жилого фонда. Ведь получается, что мы чужой жилой фонд содержим на балансе государственных унитарных предприятий.

- Постойте, давайте разберемся. Но мы ведь не кооператив. Мы всего лишь приватизировали квартиры.

- Это, к сожалению, неправильная трактовка закона о приватизации. Вы являетесь собственником доли всего дома, в том числе инженерных коммуникаций, стен, сервитутных мест. Есть понятие “балансодержатель”, которое нам досталось с былых времен, есть понятие “собственник”, которое более широко стало распространяться с принятием нового Гражданского кодекса РФ. Первыми собственниками стали жилищно-строительные кооперативы. Сегодня их дома находятся в лучшем состоянии, чем те, которые числятся на балансе государственных унитарных предприятий. Люди за меньшие деньги обслуживали жилой фонд качественнее. Они следили за своими денежками. А когда человек не собственник, заплатил и все равно, куда они ушли, - это не перспективное мышление.

- Вы говорите о чувстве собственника у человека, проживающего в одной из ста или более квартир. И что, все будут ходить и качать права?

- Регламентированно. Граждане проводят собрание не менее 50 процентов проживающих в доме и образуют товарищество собственников жилья - ТСЖ. У него прав даже больше, чем у ЖСК. Как только регистрируется ТСЖ, регистрируется право на имущественный комплекс. И земля в пределах нормативов, положенных по обслуживанию дома, передается в бесплатное пользование. Если ТСЖ еще зарегистрирует так называемый кондоминиум, оно еще получит доход от стоянки, магазина в доме, кафе, ларька на своей территории. Несколько домов могут объединиться и выбрать одного директора, бухгалтера.

Действующее законодательство запрещает государственным компаниям управлять частной собственностью. Но инициировать создание собственников жилья мы можем.

- Вы сократите расходы из бюджета, но переложите их на плечи граждан?

- Расходы скорее всего не сократятся, а оптимизируются.

- То есть ваша концепция - постепенный переход к тому, чтобы все жилье имело конкретного собственника?

- Безусловно. И формирование собственника нужно проводить поэтапно. Сегодня имеется значительное количество домов, которые ни на чьем балансе не числятся. Товарищества собственников жилья в них не создаются, государственным предприятиям на обслуживание дома не передаются.

Жильцы пишут вплоть до президента просьбы: не хотим мы создавать товарищества собственников жилья, пускай нас государственная организация обслуживает. Это о чем говорит? Об иждивенческом отношении.

- Вы говорите - бесхозные дома. Там люди живут?

- Конечно, живут. У них проблемы с подачей тепла, воды, счета выставляются как для юридических лиц. Сейчас поставлена задача перед главами администраций - снять проблему.

Контролирует эту деятельность Государственная жилищная инспекция. Она будет существовать всегда, независимо от того, какой бы рынок ни был развит.

Вывод такой - товарищество собственников жилья нужно создавать с начала строительства, то есть с момента, когда произведен земельный отвод. Каждый человек, подписывая договор о долевом участии, подписывает соглашение о том, что он становится членом ТСЖ. К моменту эксплуатации есть уже собственник, дом строители сдают ТСЖ в эксплуатацию.

Жилищный бизнес сегодня очень выгодный. Но строители должны понимать, что они прежде всего работают с людьми и обязаны обеспечить безопасность проживания в домах. Имеет смысл формировать собственников и среди строителей. По принципу доходного дома. Например, я строю дом, часть квартир продаю, часть - сдаю внаем. Это мой доход. Согласен, что не всегда и не везде механизм будет работать. Но такие дома должны быть.

Кстати, первый доходный дом сдали недавно в Москве. Квартира на год в нем стоит 3,5 тысячи долларов. Это элитный дом для дипломатического корпуса, для представителей крупных зарубежных компаний, которые прибывают в страну на несколько лет. Люди привыкли к определенному образу жизни и не хотят терять комфорт.

- В Татарстане такого еще нет?

- Нет, но стремление к этому уже наблюдается.

- Законодательно это все разрешено? Оговорено?

- Конечно. Действующего законодательства достаточно, чтобы строить такие дома. Необходимо подзаконными актами отрегулировать на уровне Кабмина РТ, чтобы дома сдавались на баланс ТСЖ или строителей.

Не созданы условия для этого бизнеса - налоги такие же, как и для любого другого. Для ТСЖ условия созданы. ТСЖ не платит налог на прибыль, НДС, для него снижены платежи за коммунальные услуги.

- Хорошо. Мы пришли к пониманию, что нужен собственник. Первый этап - собственник формируется в процессе строительства.

- Далее. Что делать с тем жильем, которое нам досталось? Его надо сразу категорировать. Мы уже говорили о том, что стартовые возможности при приватизации у всех разные: кому-то квартира досталась с большей площадью, кто-то живет в “хрущевке”. Я предлагаю разделить жилье на три категории: социальное, стандартное и комфортное. Критериями могут служить степень износа жилья и социальный стандарт. Тогда мы сможем определить, какое бремя расходов должно нести государство.

- В социальном жилье будут проживать люди, которые не способны платить за большее? Вы полагаете, что у нас много людей, которые могут содержать собственное жилье? Я, например, живу в хорошем доме, но у меня очень много сомнений.

- С вводом персонифицированных счетов субсидии государства будут адресными и платежи можно будет довести до 100 процентов себестоимости услуг. Вы и сегодня платите достаточно, чтобы содержать дом в порядке.

Опыт проводился в нескольких городах России. В Череповце, например, ожидали, что за субсидиями придет 25 процентов населения. Фактически пришло 10 процентов.

- Мне кажется, уже сейчас надо говорить о защите прав жильцов и гарантиях государственной поддержки. Практика подсказывает, что жилье будет скупаться. Люди, не имея возможности платить, продадут свои доли и будут снимать квартиры. И появится зависимость от хозяина. Должно быть государственное регулирование платежей за жилищные услуги.

- Стоимость жилищно-коммунальных услуг регулирует государство, так как коммунальные предприятия фактически являются естественными монополиями. Платежи должны оставаться соизмеримыми с доходами населения.

- Меня в данном случае интересует само здание. Мы въехали в новый дом и 10 лет живем спокойно. Затем начинаются проблемы с тем же капремонтом, которого вряд ли дождешься и через 25 лет.

- Это обязанность государства.

- Значит, государство никогда не выполняло свои обязательства. Почему я должна поверить, что оно выполнит их потом?

- Хорошо, вы не хотите верить ни государству, ни собственнику - и пусть течет, как течет?

- Нет, но я хочу иметь гарантии того, что, когда потребуется, государство поможет мне в ремонте дома.

- Вот будет у вас соглашение как у собственника с государством, подписанное с двух сторон, - вы сможете отстаивать свои права в суде. Сегодня за вас решают другие.

11
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии