Земельные участки: как прикупить “кусочек” государственной или муниципальной собственности

-Земельный Кодекс РФ различает порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от того, для каких целей предоставляется этот земельный участок: для строительства (ст. 30 ЗК РФ) или для иных целей (ст. 34 ЗК РФ). В любом случае, предоставление земельных участков осуществляется за плату, если иное не предусмотрено федеральным законом или законом субъекта РФ.

Предоставление земельных участков осуществляется на основании заявления граждан и юридических лиц в орган, компетентный, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ, предоставлять земельные участки. В столице нашей республики это Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета г. Казани.

Отмечу, что Земельным Кодексом РФ установлен запрет отказывать в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, за исключением таких случаев, как изъятие земельных участков из оборота, установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков, а также в случае резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Законодательством определены два режима предоставления земельных участков для строительства. Первый - без предварительного согласования места размещения объекта, т.е. исключительно через торги. Второй - с предварительным согласованием места размещения объекта.

Отмечу, что Земельным кодексом РФ предусмотрен ряд исключений. Так, например, предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства, либо гражданину для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Таким образом, если генеральный план города еще не принят, существует возможность получения земельного участка только на основании процедуры предварительного согласования. Предоставление земельных участков для целей жилищного строительства может осуществляться без предварительного согласования, только с торгов и в аренду. Каждый из режимов имеет свой порядок предоставления.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке.

Во-первых, муниципалитет проводит работы по формированию земельного участка. Эти работы включают в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление границ на местности, определение вида разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

На втором этапе необходимо провести государственный кадастровый учет земельного участка. После этого муниципалитет принимает решение о проведении торгов, где указывается объект реализации, первоначальная цена и “шаг” аукциона. На основании этого распоряжения публикуется соответствующее сообщение в СМИ о проведении торгов.

Третий этап - это проведение самих торгов по реализации земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Завершением этого этапа является подписание протокола о результатах торгов.

В случае реализации участков под индивидуальное жилищное строительство, если имеется только одна заявка, допускается передача земельных участков в аренду без проведения торгов, при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков.

Другой режим предоставления земельных участков для строительства - с предварительным согласованием места размещения объектов осуществляется только в аренду. В этом случае порядок следующий.

В первую очередь, необходимо осуществить выбор земельного участка. Для этого лицо, заинтересованное в получении участка, должно обратиться в муниципалитет с заявлением о выборе земельного участка. В нем он указывает назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера участка. К заявлению можно приложить технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. На основе документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории муниципалитет обеспечивает выбор земельного участка.

На втором этапе результат выбора земельного участка оформляется актом выбора земельного участка. Затем акт выбора земельного участка утверждается решением в виде постановления о предварительном согласовании места размещения объекта в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ. Данное постановление действует в течение трех лет и резервирует земельный участок для конкретного заявителя. О возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства орган местного самоуправления информирует население, размещая соответствующую информацию в СМИ.

В-третьих, так же, как и в случае с предоставлением земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, муниципалитет проводит работы по формированию земельного участка.

На четвертом этапе осуществляется процедура постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Заключительным же этапом является принятие постановления о предоставлении земельного участка для строительства. Копия постановления или выписка из него, либо отказ в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня принятия соответствующего решения и может быть обжалован заявителем в суде.

Постановление о предоставлении земельного участка для строительства и протокол о результатах торгов, в случае предоставления участков без предварительного согласования места размещения объекта, являются основанием заключения соответствующего договора. Первым и главным действием после заключения такого договора является государственная регистрация договора аренды или права собственности. Ведь право пользования не возникает на основании только постановления о предоставлении земельного участка. Зарегистрированное право - это существенная опора в спорных ситуациях, так как отмена постановления о предоставлении земельного участка не лишает лицо зарегистрированного права.

В заключение добавлю, что процедура приобретения земельных участков на вторичном рынке, т.е. у частных собственников, по срокам значительно короче. В этом случае участок уже сформирован, поставлен на кадастровый учет и требуется только заключение договора купли-продажи. Однако при заключении такого договора следует проверить наличие всех правоустанавливающих документов на участок. В первую очередь, это свидетельство о праве собственности на земельный участок и кадастровый план земельного участка.

Процедура приобретения земельных участков и оформления прав на них содержит ряд юридических тонкостей. Чтобы обезопасить себя при приобретении земельных участков, лучше работать с профессионалами. Так, специалисты Центра развития земельных отношений РТ могут помочь решить эту проблему в оптимальные сроки.