Государство и бизнес в управлении недвижимостью

Периоды крайностей, выражавшиеся в формулах “Государственная форма собственности наиболее эффективна” и “Государственная собственность абсолютно неэффективна”, уходят в прошлое. Им на смену приходит понимание того, что за счет объединения активов государства с инвестиционными, управленческими, мотивационными и другими ресурсами частного сектора можно добиться синергетического эффекта и обеспечить повышение эффективности использования находящегося в распоряжении общества потенциала, особенно при реализации крупномасштабных проектов. Одновременно с этим происходит осознание глубоких изменений в природе отношений собственности. Трактовка собственности как некоего “монолита” уступает место ее пониманию как “пакета правомочий”, который может быть распределен между участниками процесса.Аренда, в том числе долгосрочная, доверительное управление, лизинг, совместные предприятия, концессии, акционирование - все это те конкретные формы процесса, который сегодня набирает силу во всем мире и который может быть назван процессом взаимопроникновения и взаимообогащения государственной и частной собственности и типов хозяйства, на них основанных. В современной российской практике арсенал этих способов гораздо уже. До последнего времени широко используется лишь передача в аренду, а передача в доверительное управление делает только первые шаги. Что же касается таких форм, как создание совместных предприятий или концессии, они отсутствуют вовсе. Следствием этого стала перегруженность государственных органов объектами, находящимися в прямом управлении (в Санкт-Петербурге у КУГИ около 20 тысяч договоров аренды нежилых помещений и столько же - договоров аренды земельных участков), низкая оперативность в принятии решений, высокий уровень вакансий незанятых объектов недвижимости.

В связи с этим необходимы шаги по совершенствованию системы управления недвижимостью, в том числе за счет гораздо более широкого взаимодействия государства и бизнеса. Одним из направлений такого взаимопроникновения может быть повышение эффективности использования недвижимости за счет передачи части функций государства частному бизнесу путем приватизации недвижимого имущества, используемого для выполнения этих функций с сохранением за государством контроля за их выполнением.

Частная финансовая

инициатива

Частная финансовая инициатива (ЧФИ) - предоставление частным сектором услуг общественному сектору в тех ситуациях, когда предоставление этих услуг является проблемой общественного сектора и изначально им (общественным сектором) и выполнялось.

Преимущества общественного сектора перед использованием схемы частной финансовой инициативы в том, что она позволяет, во-первых, избежать капитальных и иных затрат на создание мощностей и структур, необходимых для предоставления проблемных для общественного сектора услуг (это берет на себя частный сектор; общественный же сектор теперь не занимается прямым “производством услуг”, их материально-техническим и кадровым обеспечением, а организует их предоставление, заказывает и оплачивает необходимые средства), и, во-вторых, переложить риски организации и качественного предоставления проблемных услуг на частный сектор.

Мотивация частного сектора для активного участия в схемах ЧФИ, в свою очередь, определяется возможностями продвижения на новых рынках услуг, согласованным с общественным сектором уровнем доходности, стабильным, гарантированным заказом со стороны крупного и престижного заказчика.

Пример реализации схемы ЧФИ: жилищный фонд Министерства обороны Великобритании. Приватизация (продажа) жилого фонда министерства принесла 1,6 млрд. фунтов стерлингов. Последовавший за этим ремонт осуществлялся уже частным сектором, а затем последовала сдача этих площадей в аренду бывшему централизованному продавцу в необходимых для него и заранее согласованных объемах. Начальный гарантированный доход нового собственника составил около 100 млн. фунтов стерлингов в год.

Развитие территорий

Одна из серьезных проблем для городов России - возрождение (редевелопмент) промышленных территорий.

Проблема развития территорий активно обсуждается в Петербурге, где предпринимаются меры по активизации инвестиционной деятельности как со стороны государства, так и частного бизнеса.

Первые попытки создания специальных организаций по развитию территорий в Петербурге относятся к первой половине 90-х годов (проект “Новая Голландия”). Всего за это время было создано 20 агентств территориального развития. Однако реально работают 3-4: те, где инициаторы являются собственниками недвижимости на территории либо получили право на использование имущества города (например, после разрешения имущественно-правовых вопросов) для сдачи в аренду с реинвестированием средств в развитие территории.

Новая волна появления агентств развития началась в 2001 году, когда было более четко определено положение агентств и появилась реальная поддержка со стороны администрации в стычках с неэффективными собственниками. И все же прав, переданных агентствам, пока недостаточно. Кроме того, они не сбалансированы с предполагаемой ответственностью.

Для того, чтобы проблема решилась окончательно, необходимо, чтобы государство передало более значительную часть своих правомочий агентствам. Здесь начинает работать принцип расщепления прав - выделение права на развитие и передача его агентствам.

В качестве одного из вариантов сочетания государственной и частной инициативы можно предложить следующий способ взаимодействия государства и бизнеса.

Государство, имея интерес в развитии определенной территории, формулирует основные направления ее развития и гарантирует выделение грантов (бюджетных средств) для частичного финансирования такого развития. Оно также проводит конкурс программ развития территорий, разрабатываемых на основе сформулированных ранее направлений их развития. Программы включают данные о характере застройки территории, объемы привлекаемого частного финансирования, влияние реализации программ на занятость. Программы должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Победитель конкурса получает право на реализацию концепции, становится распорядителем выделяемых бюджетных средств (при условии соответствующего частного финансирования). Государство при необходимости обеспечивает принудительный выкуп недвижимости (земли) у частных собственников, если это необходимо для реализации принятой программы. Победителю - партнеру государства передается часть правомочий. Например, в части градостроительного регулирования.