Земельные участки: подводные камни вторичного рынка

-Поиск земельных участков с целью приобретения - дело хлопотное. Процедура приобретения земель зависит от того, приобретаются ли они на первичном рынке, т.е. у муниципалитетов, или же на вторичном, у частных собственников.

Свободной, “ничейной” земли в Казани, да и за ее пределами в радиусе 30 км уже практически нет. Значительная часть земель выкуплена еще при зарождении земельного рынка, после вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года. После принятия в 2003 году федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” скуплены уже и сельхозземли.

Дороже, но надежней

Количество выделяемых на рынке участков из числа государственных и муниципальных земель регулируется муниципальными органами, а это означает, что массового предложения земель на первичном рынке не будет. Случаи приобретения земельных участков на первичном рынке, когда продавцом земли выступает муниципалитет, практически единичны. Поэтому девелоперы все чаще обращаются ко вторичному земельному рынку.

Вторичный рынок земельных участков отличается небольшим количеством ликвидных предложений и несформированными, местами необоснованно высокими ценами. Освоение земли на вторичном рынке из-за ее высокой стоимости не всегда оказывается экономически выгодным проектом. Инвестору приобретение земельного участка на вторичном рынке, да еще и переведенного в нужную категорию или разрешенное использование, обходится намного дороже. Однако покупка земли на вторичном рынке выгодна с точки зрения экономии времени, а также тем, что земельный участок уже имеет необходимую категорию и целевое назначение. Фактически приобретается готовый объект с возможностью последующего строительства в короткие сроки.

К тому же вторичный рынок имеет одну важную особенность: по закону третий покупатель является добросовестным приобретателем. Соответственно, в случае нарушений при выделении участка или переводе под жилищное строительство оспорить право его собственности будет практически невозможно. Фактически можно сказать, что вторичный рынок земельных участков более безопасный. Но пока он недостаточно развит, и на нем инвесторов порой подстерегают подводные камни. Вопрос правильности оформления земельного участка и изменения категории земли остается актуальным.

Первичный же землеотвод (методом предварительного согласования места размещения объекта) обычно оформляют в случае какого-то целевого проекта, в котором требуется конкретный участок земли. На сегодняшний день для оформления первичного землеотвода требуются значительные административные и финансовые ресурсы. Он оправдан в том случае, когда на вторичном рынке нет адекватного предложения.

Кроме ценового фактора, достаточно юридических и технических моментов, которые могут повлиять на решение о покупке. Земельный участок может таить в себе массу “сюрпризов” для покупателя, например, вид разрешенного использования земельного участка или наличие коммуникаций, необходимых для строительства предполагаемого объекта. Так, приобретая участок в городе под строительство жилого дома или офисного центра, следует обратить внимание на документы, дающие право на строительство предполагаемого объекта на данном участке.

За городскую черту

Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани (от 4 га) крайне редки. Но особенно острый дефицит в Казани на площадки под многоэтажную жилищную застройку (зона Ж4, Ж5). Пока незначительную, но быстрорастущую часть спроса составляют заявки от компаний среднего уровня, заинтересованных в приобретении, возможно, более дорогих, но меньших по размеру и расположенных ближе к Казани участков для коттеджной застройки.

Само собой разумеется, удачных, отвечающих всем требованиям участков сравнительно немного. Основные критерии, на которые ориентируется потребитель перед тем как заключить договор купли-продажи земельного участка, это относительная близость к Казани, хорошая подъездная дорога, наличие коммуникаций и благоприятное окружение. Поэтому основная активность спроса сосредоточена в пределах 30 км от Казани.

Не последнюю роль здесь играет и направление, и природные условия. При этом земельные участки, расположенные в садовых товариществах, на рынке не котируются. Причина - малая площадь (4-6 соток), неоднородность окружения, отсутствие охраны, неразвитость инфраструктуры и коммуникаций.

Разумеется, речь идет об общих тенденциях, и тридцатикилометровая граница довольно условна, да и исключения есть всегда. Например, в Лаишевском районе, весьма популярном, есть спрос на земельные участки в районе д. Ташкирмень или д. Шураны, несмотря на их отдаленность от города на целых 60 км.

Вторичная продажа земли наиболее активно ведется на самых “популярных” направлениях, в первую очередь, по Зеленодольской трассе и в сторону Борового Матюшино, затем по Казанской объездной дороге. Именно здесь девелопмент демонстрирует самые быстрые темпы развития, а сами участки наиболее подготовлены для продажи на вторичном рынке (проведены коммуникации, подготовлены документы для оформления собственности).

Неудовлетворенный спрос

Что же касается такого вопроса, как стоимость земельных участков, то в качестве основной тенденции в начале 2007 года можно отметить следующее: цены на земельные участки растут, а количество предлагаемых к продаже земельных участков - практически нет. Предложение за 1 квартал возросло в целом всего на 5-7%, а средняя цена - на 30-40%. И чем ближе к центру города, тем больше разрыв между этими двумя показателями. В отношении цен на земельные участки Казань существенно опережает районы республики, и это неудивительно, учитывая крайний дефицит земли в городе.

Говоря о принципах ценообразования, надо отметить, что цена каждого конкретного участка земли определяется индивидуально в зависимости от множества характеристик: местоположения, удаленности от города, ландшафта и рельефа местности, наличия коммуникаций, категории земельного участка и перспективности его использования, загруженности трассы и т.д.

К примеру, земли, примыкающие к федеральным трассам в пределах 25-километровой зоны от Казани, могут в перспективе использоваться под логистические (складские) центры, объекты дорожного сервиса, торговые объекты и т. п. Поэтому цена на такие земли даже в категории земель сельхозназначения достигает 4000 - 6000 руб. за сотку, а в 10 км от города - до 20000 руб. за сотку. Эта же земля, уже переведенная в категорию “земли населенных пунктов” или “земли промышленности”, продается по 30000 - 50000 руб. за сотку.

Тонкости ценообразования

Цены земельного участка определяют не только очевидные показатели. Стоимость земельного участка может зависеть еще и от таких особенностей, как, например, наличие выхода к водоему, к лесу или даже соседство с земельным участком известного человека. Порой за это покупатели готовы платить двойную цену.

Так, цена на земли сельхозназначения, расположенные в живописных местах (вблизи водоемов, лесных массивов и т. д.) с хорошей экологией и на небольшом расстоянии от Казани, которые в перспективе могут использоваться для строительства на них коттеджных поселков, колеблется в пределах 5000-10000 руб. за сотку, а после изменения категории земли - до 25000 - 50000 руб. за сотку. Земли сельхозназначения на большем удалении от Казани (от 50 км) с неудобным подъездом, отсутствием коммуникаций обычно стоят намного дешевле - 500 - 1000 руб. за сотку.

Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость незастроенного земельного участка на 50%, а близость к водоемам, лесным массивам или заповедникам повышает стоимость земель на 60-70%. Иными словами, высок спрос на территории, подготовленные под коттеджную застройку.

Безусловно, покупка земли на вторичном рынке обходится потребителю дороже, за исключением редких случаев. Земля с назначением “под индивидуальное жилищное строительство” на одном направлении и на одинаковом удалении от Казани стоит в десятки раз дороже, чем не выведенная из земель сельхозназначения. Например, поле продается по 2000 руб. за сотку, а земля под индивидуальное жилищное строительство рядом, да еще у леса - по 35000 руб. за сотку. Правда, разница в цене в данном случае определяется не только категорией земельного участка, а еще и ландшафтно-экологическими условиями.

Как я уже отмечала, сейчас наибольший интерес вызывают участки, пригодные для жилищного строительства, либо строительства логистических центров, складов. И сейчас на рынке наблюдается нехватка участков, уже переведенных в категорию земель промышленности или земель населенных пунктов. Цены на них, конечно же, выше, чем на сельхозземли. Однако из-за сроков, связанных с приобретением земель сельхозназначения, и рисков при переводе категории земель вариант приобретения земли в уже нужной категории, несмотря на дороговизну, более целесообразен для большинства покупателей. Однако спрос на сельхозземлю также достаточно высок.

Сейчас наиболее активны покупатели, которые приобретают землю под коттеджную застройку. Больше всего участков под коттеджное и дачное строительство на вторичном рынке продается в Лаишевском и Зеленодольском районах, чуть меньшая активность наблюдается в Верхнеуслонском районе, менее всего популярны участки в Высокогорском и Пестречинском районах.

Но не вся земля даже на востребованных покупателями загородной недвижимости участках подходит для жилищного строительства. Например, участок, находящийся в 20 км от Казани в п. Васильево площадью 5 га, на берегу Волги, недалеко от леса неудобен для застройки его жилыми коттеджами, поскольку находится рядом с железной дорогой и промышленными объектами.

“Несформированный” рынок

Профессиональных операторов на вторичном земельном рынке практически нет. Зато существует множество частных посредников. Дело в том, что сам рынок вторичных продаж земельных участков не сформирован в той степени, как рынок городского жилья и даже рынок индивидуальных загородных домов. Земельный рынок совершенно непрозрачный и неструктурированный. Операторы-риэлторы продают, как правило, чужие землеотводы, причем зачастую даже не проверив документы на участок. Реальные же продавцы часто себя не афишируют, впрочем, как и многие покупатели. В большинстве случаев известна лишь цена предложения, настоящая же цена реализации участка остается “в тени”.

Заключая договор купли-продажи земельного участка, необходимо помнить, что оформление земельного участка в собственность - процесс, требующий юридических знаний и навыков. Поэтому не давайте себя отвлечь броскими предложениями, как, например, “земельные участки под строительство”, “любые земельные участки в Казани” - выбирайте серьезную, проверенную компанию. Центр развития земельных отношений РТ работает только с проверенной информацией и гарантирует выполнение всех взятых на себя обязательств. Это обеспечит вам быструю и качественную покупку участка и избавит от утомительной волокиты, так или иначе связанной с приобретением земли в собственность.