Офисы перебираются на окраины

Арендаторы Казани изучают географию города, в последнее время риэлторы наблюдают изменение структуры спроса.

"Сейчас клиенты одинаково активно интересуются офисами в Ново-Савиновском, Приволжском и Советском районах, в то время как раньше предпочитали центр", - отмечает Роман Гамеров, риэлтор АН "Авангард-риэлт". По его мнению, решающим фактором при поиске офиса становится транспортная доступность.

Как пример он приводит Ново-Савиновский район: интерес к нему со стороны потенциальных арендаторов повысился, когда был открыт мост через реку Казанку, значительно разгрузивший близлежащие магистрали.

Меняющийся спрос формирует предложение: новые крупные объекты, такие как Bauer Plaza, Международный бизнес-центр, МФК на проспекте Декабристов, строятся в Ново-Савиновском и Московском районах. Эксперты наблюдают формирование в них новой зоны деловой активности. Хотя, уточняет Гамеров, спрос на офисную недвижимость в центральном Вахитовском районе пока остается стабильно высоким. По его мнению, офисы в проходных местах всегда будут пользоваться популярностью. "Как правило, помещения в центре города занимают арендаторы, которым важен высокий человекопоток и статус: банки, кадровые агентства, агентства недвижимости, турфирмы. Благодаря им ставки аренды в Вахитовском районе иногда могут быть выше, чем по городу в целом, почти в полтора раза", - рассказывает Гамеров.

Марсель Валиахметов, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН "Мегалит", настаивает на том, что отток арендаторов из центра неизбежен. "Центр становится для арендаторов все менее удобным: перегружен транспортом, мало автостоянок", - аргументирует он.

Эксперты отмечают новую тенденцию на офисном рынке - сращивание офисной составляющей с торговой, гостиничной и жилой. В городе реализуется несколько проектов многофункциональных центров. "Рынок офисов насыщается, интерес инвесторов к этому сегменту падает", - объясняет переориентацию девелоперов Алексей Бастраков, директор АН "Сувар-недвижимость". К примеру, Международный бизнес-центр объединяет офисные и жилые помещения. ТРЦ "Родина" - офисные, торговые и зону развлечений, Bauer Plaza - гостиницу и офисы.

В 12-этажном БЦ Bauer Plaza половину общей площади займут офисы. Их полезная площадь составит 2665 кв. м. В гостиничной части на 442 кв. м разместятся 12 люксов и полулюксов. МФК позиционируется как здание класса В+. Девелопер - компания "Бауэр-Казань" - впоследствии будет управлять комплексом.

Еще один новый объект со смешанным назначением строится сейчас на проспекте Декабристов, в Московском районе. Девелопер проекта - компания "Сайда". Генеральный подрядчик - "Связьстрой". Объем инвестиций не раскрывается.

Общая площадь 14-этажного здания - 10 736 кв. м. Офисы заявляются как класс А. "Здание задумывалось как офисный центр еще в 2004 г., однако в тот момент были найдены более интересные объекты для инвестирования и строительство было приостановлено", - рассказал Николай Сокольский, директор компании "Офисный центр Ик" (занимается реализацией проекта). Строящийся объект объединит офисные и гостиничные помещения, их соотношение пока не определено. Офисные площади будут сдаваться в аренду, ставки определятся ближе к сдаче объекта в эксплуатацию - ориентировочно в III квартале 2008 г.

Гамеров утверждает: "Недорогие офисы - самые востребованные. Сейчас среднемесячная ставка аренды находится в пределах 500 руб. за 1 кв. м. Если в аренду сдается большая площадь (100-150 кв. м), то ставка уменьшается до 300-350 руб.".

"Сейчас рынок офисов насыщен квадратными метрами, не отличающимися высоким качеством. Собственники часто незаслуженно позиционируют свои объекты как класс А или В, завышая ставки", - говорит Ян Айзенштат, заместитель директора компании "Бауэр-Казань". По его словам, арендаторы, которые готовы снимать офисы низкого качества за приличные деньги, вполне могут позволить себе приобрести помещения в собственность. На таких арендаторов "Бауэр-Казань" сделала ставку. Как сообщила Нина Калиниченко, руководитель отдела продаж АН "Флэт", эксклюзивного партнера "Бауэр-Казань", офисы в строящемся Bauer Plaza площадью от 100 кв. м предлагаются исключительно в собственность по цене 48000-50000 руб. за 1 кв. м.

Хотя Айзенштат говорит, что проект изначально планировался не как инвестиционный, а как офис для собственных нужд - пять этажей из 12 займет сам девелопер.

Сейчас и цены, и ставки аренды на офисы завышены, соглашается Наталья Исмагилова, директор АН "Альянс". "Клиенты, которые звонят в наше агентство, готовы приобретать офисные площади, если бы они были дешевле на 40%, а арендовать - при условии, если собственник скинет по 100-200 руб. с 1 кв. м, к примеру, на первые полгода. Но собственники не торопятся это делать", - констатирует она.

Эту тенденцию отмечает и Бастраков. По его словам, в центре Казани сейчас немало предложений по продажам офисов в специализированных объектах, средняя цена находится в диапазоне от $1500 до $2000, желающих приобрести помещения по такой цене пока немного.

("Ведомости", 26.96.07.)