Как защитить интересы дольщиков?

При этом если оценивать риски советских граждан, строивших кооперативное жилье, и риски россиян, так или иначе инвестирующих в строительство жилья сегодня, можно сделать неутешительный вывод о том, что в наши дни инвестирование граждан в строительство - гораздо более рискованное предприятие, чем в период строительства кооперативных квартир в советской России. Об этом свидетельствуют и многочисленные неудачные попытки инвестировать в строительство, которые в средствах массовой информации получили наименование “феномен обманутых вкладчиков”. Такое красноречивое название раскрывает основную причину неудач при инвестировании в строительство жилья: недобросовестность строительных организаций, привлекающих денежные средства населения.

Результатом массового нарушения прав граждан в сфере долевого строительства стало оперативное принятие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Указанный закон, как и предполагали его авторы, направлен на защиту прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, доступности приобретения жилья. Процедура заключения с гражданином договора долевого участия в строительстве в рамках закона об участии в долевом строительстве построена таким образом, что злоупотребления правами со стороны строительной организации практически исключены. Однако необходимо сразу оговориться, что закон об участии в долевом строительстве распространяется на отношения граждан с застройщиком, связанные с привлечением денежных средств для строительства объектов жилой недвижимости, разрешения на которые выданы после 1 апреля 2005 года. В том случае, если разрешение на строительство выдано до указанной даты, гражданин не сможет воспользоваться преимуществами указанного закона.

В то же время при заключении с застройщиком договора долевого участия необходимо убедиться в соблюдении последним ряда юридических формальностей. В соответствии со ст.3 закона застройщик вправе привлекать денежные средства граждан, то есть заключать договоры долевого участия в строительстве, лишь после опубликования либо предоставления для ознакомления проектной декларации. Проектная декларация представляет собой документ, структурно состоящий их двух информационных блоков - информации о застройщике, а также информации об объекте строительства. Информация о застройщике должна включать в себя сведения о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; о государственной регистрации застройщика; об учредителях застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования юридического лица - учредителя, фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя, а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель в органе управления этого юридического лица; о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Информация об объекте строительства по своему содержанию должна быть еще более детальной и содержать сведения о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства; о местоположении строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы; о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору; об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров. В целом указанный объем информации полностью обеспечивает осуществление прав граждан на получение информации об объектах строительства и об организациях.

Необходимо отметить следующие нюансы. В соответствии с общими требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если сторонами согласованы все существенные условия договора. В свою очередь, существенными являются условия о предмете договора, а также те условия договора, которые в законе прямо указаны в качестве существенных. Применительно к договору долевого участия в строительстве такими условиями являются условия о подлежащем передаче конкретном объекте долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Таким образом, гражданину необходимо обратить внимание на наличие всех указанных условий в тексте подписываемого с застройщиком договора.

В связи с тем, что предметом договора долевого участия в строительстве являются жилые помещения, со стороны дольщика нередко выступают граждане, приобретающие помещения для проживания своей семьи. В связи с этим важным является соблюдение общих требований о совершении сделок супругами. Если договор долевого участия в строительстве заключается одним из супругов, то поскольку сделка по заключению договора долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, для заключения указанной сделки требуется получение нотариального согласия второго супруга. В случае отсутствия такого согласия договор долевого участия в строительстве может быть признан ничтожной сделкой, а недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением обязанности каждой из сторон возвратить все полученное по сделке. То есть гражданин в случае признания договора долевого участия недействительной сделкой получит от застройщика лишь уплаченные им денежные средства и будет не вправе требовать передачи ему жилого помещения.

Также следует обращать особое внимание на порядок исполнения гражданином обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости. Оплату следует осуществлять по реквизитам организации-застройщика, указанным в договоре долевого участия в строительстве. Поступление от организации-застройщика предложения произвести оплату в пользу иных юридических лиц, например, в качестве погашения задолженности за строительные материалы и прочее, является достаточным и веским основанием для проявления недоверия со стороны дольщика. Если застройщик не может внятно объяснить необходимость осуществления платежа в пользу третьих лиц, дольщику необходимо строго следовать условиям договора и производить оплату на счет застройщика. Это имеет важное значение и в связи с тем, что ненадлежащее исполнение дольщиком обязанности по оплате стоимости жилого помещения, выражающееся в систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

И наконец, рассматривая меры по защите интересов гражданина в момент приемки законченного строительством объекта по договору долевого участия в строительстве, необходимо обратить внимание на соблюдение процедуры его передачи дольщику. Передача квартиры дольщику производится по передаточному акту, подписываемому дольщиком и застройщиком. В момент составления указанного акта необходимо указать в нем все имеющиеся в принимаемом объекте недвижимости отступления от проекта строительства, недоделки и некачественно выполненные работы. Значение этой процедуры состоит в том, чтобы в дальнейшем обеспечить дольщику право предъявлять к застройщику претензии относительно качества выполненных работ, требования об исполнении гарантийных обязательств в отношении объекта строительства.

Отдельно необходимо рассмотреть случаи возникновения уязвимости гражданина в отношениях с застройщиком, которые наблюдались в период, предшествовавший вступлению в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и потенциально возможные в настоящее время. К таким случаям относится вступление гражданина в отношения долевого строительства посредством заключения договора уступки права требования (договора цессии). На практике ситуация складывалась следующим образом. Застройщик и иная организация заключали между собой договор о долевом участии в строительстве жилого помещения. Затем эта организация продавала свои права по указанному договору долевого участия в строительстве дольщику, а взамен получала от дольщика денежную компенсацию. Гражданин же продолжал осуществлять финансирование объекта в оставшейся после заключения договора уступки прав части. Такая договорная конструкция, с юридической точки зрения, является некорректной, поскольку в отношениях между дольщиком и застройщиком у каждой из сторон по отношению друг к другу имеются как права, так и обязанности. Для полного выбытия организации из отношений с застройщиком требуется передача всего комплекса прав и обязанностей от организации к гражданину. В рамках же договора цессии осуществляется передача лишь прав организации к гражданину, то есть организация не выбывает из отношений с застройщиком в части своих обязанностей по договору. Результатом заключения такого договора уступки права требования может стать, в частности, отказ застройщика от исполнения своих обязательств перед гражданином или их приостановление в связи с неисполнением обязанности по финансированию объекта выбывшей организацией. Денежные средства, перечисленные гражданином застройщику, в свою очередь также не могут быть признанными в качестве денежных средств, переданных по договору. Таким образом, эта ситуация, которая по существу является патовой, может быть искусственно создана недобросовестным застройщиком, чтобы обосновать свой отказ от передачи объекта, а фактически затянуть строительство. Избежать такого развития событий гражданину можно, лишь настаивая на заключении договора о перемене лица в обязательстве. Такой договор заключается с участием организации, выбывающей из отношений финансирования строительства, гражданина и в обязательном порядке самого застройщика. В результате получается договор, с юридической точки зрения содержащий в себе признаки договора уступки права требования (договор цессии) и признаки договора о переводе долга.

Возвращаясь к природе и сущности отношений долевого участия в строительстве, которые носят преимущественно инвестиционный характер, надо отметить, что в ряде случаев условия договора долевого участия в строительстве могут быть идеальными с точки зрения защиты прав гражданина, однако, как и в любом ином виде инвестирования, всегда существует возможность того, что организация, получающая инвестиционные средства граждан, собирается обмануть инвесторов, получить денежные средства и вывести их из инвестиционного проекта. И в такой ситуации дополнительной, и едва ли не главной, гарантией исполнения застройщиком своих обязательств по договору является надежная репутация застройщика.