Время и Деньги
26.05.2008 Общество

На государство надейся, но договоры читай

Признав незаконной практику применения вексельных схем, государство начало бороться против серых схем продажи квартир, что может повысить защищенность покупателей жилья.

Лето 2007 года оказалось богато на судебные решения, которые имеют далеко идущие последствия.

Если споры вокруг крупных нефтяных активов (башкирская нефтянка, дело "Русснефти") не затрагивают рядовых граждан, то дело компании МИАН, которая является крупным московским риэлтером, интересно для всех покупателей квартир.

Бизнес по строительству и продаже жилья был и остается одним из самых прибыльных, скандальных и непрозрачных. Проблемы, с которыми столкнулось государство при реализации проекта "Доступное жилье", были давно известны специалистам.

Теперь подробности все чаще становятся доступны и общественности.

Можно перечислить целый ряд причин, по которым цены на жилье стали заоблачными: непрозрачный механизм распределения земельных участков под застройку, оформления разрешительной документации, подключения к коммуникациям, недостаточные мощности по производству строительных материалов и наличие монопольно завышенных цен на ключевое сырье (пример - цены на цемент), жадность застройщиков (которые закладывают сумасшедшую рентабельность, но экономят на всем, начиная от проектной документации и стройматериалов, заканчивая рабочей силой, используя в основном дешевый, но малоквалифицированный труд легальных и нелегальных мигрантов.

Дело МИАНа - редкий случай, когда государство всерьез заинтересовалось риэлтерской "кухней". В результате кропотливой работы налоговиков суд первой инстанции подтвердил их правоту. Конечно, дело еще будет рассматриваться во второй и третьей инстанциях. Но некоторые подробности уже ясны.

Покупатели жилья, которые обращались в МИАН, намеревались при помощи этого посредника приобрести интересные им квартиры. Нормальной ситуацией было бы заключение клиентом и компанией МИАН договора купли-продажи квартиры.

Но те, кто сталкивался с покупкой квартир, знают, что все далеко не так просто.

При нормальной схеме отношений между тем, кто продает квартиру, и тем, кто ее покупает, у покупателей квартир есть целый ряд гарантированных Гражданским кодексом РФ и законодательством о защите прав потребителей.

Кроме того, у посредника - продавца квартиры возникают налоги с разницы между ценой, по которой он сам приобрел квартиру, и той ценой, по которой он продает квартиру клиенту.

Чтобы сэкономить на налогах и застройщики, и риэлтеры постоянно придумывают сложные схемы. В операцию по купле-продаже жилья вводят промежуточные звенья, которыми часто выступали и выступают компании-однодневки.

Так изначально возникли печально известные схемы по долевому участию в строительстве жилых домов, разного рода инвестиционные договоры.

Вроде бы покупателю квартиры не важно, экономит на налогах продавец квартиры или нет. Но все не так просто. Усложняя и запутывая схемы продажи квартир, продавцы - застройщики и риэлтеры не только экономят на налогах. Чем сложнее схема, тем больше шансов, что права покупателя квартиры будут нарушены.

Рассмотрим подробности дела МИАНа

Как следует из решения Арбитражного суда города Москвы от 17.07.2007 (дело № А40-64068/06-115-389) МИАН в 2002-2003 г.г. применял схему, предполагавшую использование векселей и подставных по сути компаний.

МИАН и взаимосвязанное с ним ООО "Х" (в учредителях и руководстве числились менеджеры МИАНа) приобретали квартиры у застройщиков.

Для получения прав на квартиры в строящихся домах покупатели должны были заключить с МИАНом либо ООО "Х" договор инвестирования на строительство. Оплату по таким договорам МИАН осуществлял только векселями, которые клиент должен был купить у ООО "У", учредителем которой был генеральный директор МИАНа, а директором - финансовый директор МИАНа. Получив от граждан векселя, МИАН и ООО "Х" передавали гражданам права на квартиры по договорам уступки права требования.

Поводом для претензий налоговиков послужило то, что векселя, полученные от клиентов, учитывались не по номиналу, а со значительной скидкой. При этом клиентов заставляли оформлять бумаги, по которым клиенты якобы получили наличными разницу между стоимостью, по которой они приобретали векселя, и стоимостью, по которой у них принимали векселя МИАН и ООО "Х". Естественно, никаких денег МИАН клиентам не возвращал. Такие операции позволяли МИАНу занижать выручку, а значит, недоплачивать налоги.

Анализ судебного решения дает основания говорить о примитивности схемы, примененной МИАНом. Как отмечают эксперты, существует возможность значительно усложнить для налоговых органов доказывание противозаконности риэлтерских схем.

Но в любом случае, в свете рассматриваемого судебного решения, риэлтерам придется вносить коррективы в применяемые схемы. И это не может не радовать.

От схемы, примененной МИАНом, пострадал не только бюджет

Использование в схеме подставных компаний резко повышает риски покупателей. Покупатель квартиры, имеющий, к примеру, претензии по поводу сроков сдачи дома в эксплуатацию или качества работ, может не получить никакого возмещения, поскольку подставная компания является пустышкой, не имеющей никаких активов.

Нередки и случаи, когда в результате сложных схем приобретения жилья, давших сбой по независящим от покупателя причинам, последний вообще остается без денег и квартиры.

Сами риэлтеры оценивают количество "обиженных" клиентов в 2-3% от общего числа покупателей. Однако достоверной статистики нет.

Хочется верить, что борьба налоговых органов с серыми схемами продажи квартир будет способствовать повышению прозрачности рынка жилой недвижимости.

Пока же клиентам риэлтеров приходится не забывать о принципе "спасение утопающих - дело рук самих утопающих".

Много раз уже говорилось о необходимости внимательного изучения не только приобретаемого имущества, но и всего комплекта документов, которые риэлтеры предлагают для подписания.

К сожалению, приходится констатировать, что даже в таких дорогостоящих сделках, как приобретение квартир, наши граждане проявляют необъяснимую непредусмотрительность.

Само законодательство дает основания недобросовестным риэлтерам для разного рода "маневров". Замена нормального договора купли-продажи на разного рода предварительные, вызванная нормой закона о том, что до государственной регистрации сделки с жилыми помещениями не имеют юридической силы, приводит к большому количеству конфликтных ситуаций.

Вспомним прошлогодний скачок цен на недвижимость. Неоднократно приходилось сталкиваться с жалобами граждан на отказ риэлтеров от исполнения сделок, по которым покупатели уже внесли немалые авансы. После повышения цен риэлтеры потребовали приобретать квартиры по изменившейся (естественно, не в пользу покупателей) цене. Если покупатели отказывались от доплаты, риэлтеры просто продавали квартиры другим, более сговорчивым клиентам.

Обращение обманутых клиентов к юристам "после драки" уже не давало эффекта. Те "филькины грамоты", которые дальновидные риэлтеры давали на подпись недальновидным покупателям, не содержали никаких конкретных обязательств риэлтеров.

На вопрос, почему подписывали такие бумаги, люди разводили руками и говорили, что они не юристы, что поверили на слово, что такая хорошая квартира и т.д.

Просчеты граждан очевидны, но очевидно и то, что в данном случае законодательство несовершенно.

Имущественное расслоение граждан дает возможность более обеспеченным приобретать недвижимость, называемую элитной. Однако "элитность" жилья зачастую оказывается обманкой. Покупатели дорогостоящего жилья сталкиваются с такими же проблемами, как и покупатели стандартных квартир в блочных многоэтажках. Это и некачественное выполнение работ, и низкое качество строительных материалов, непродуманность и неприспособленность к нашим климатическим условиям "заморских" проектов. Более того, поскольку строительство нестандартного жилья (например, элитной загородной недвижимости) зачастую осуществляется силами тех же мигрантов, то риски неполучения ожидаемого результата лишь возрастают.

Отдельным и очень важным аспектом строительства элитного жилья является вопрос его гарантийного и сервисного обслуживания. Так, сейчас веление моды и времени - установка автономных систем отопления, водоснабжения, кондиционирования и вентиляции. Любимая и застройщиками, и риэлтерами схема продажи жилья через подставные компании грозит покупателю тем, что никакого гарантийного обслуживания своего оборудования он не получит. Поэтому, читая яркие и завлекательные рекламные проспекты, стоит поинтересоваться у продавца о том, кто и на каких условиях будет обслуживать всю эту красоту. И не только спросить, но и закрепить это отдельным разделом в подписываемом договоре. И уточнить, располагает ли "продавец мечты" кадрами и ресурсами, позволяющими ему реально оказывать те услуги, которые он рекламирует.

Соответственно, при приобретении любого, а тем более дорогостоящего жилья особую актуальность приобретают предварительные процедуры. И консультация с юристами, специализирующимися по сделкам с недвижимостью, представляется оправданной и необходимой.

Здесь стоит сослаться на практику развитых зарубежных стран. Любая крупная сделка там не обходится без консультации юриста. Расчет прост: стоимость услуг юриста на этапе до возникновения спора (на этапе заключения договора с риэлтером в нашем случае) несравнима с затратами на привлечение юриста для ведения дела в суде. А изначально грамотно составленные договоры позволяют покупателю недвижимости чувствовать себя гораздо увереннее при возникновении спорных ситуаций. И риэлтер, зная, что в договоре закреплены его реальные обязанности, а не благие пожелания, будет действовать намного аккуратнее в отношении дотошного клиента.

Напоследок хочется напомнить потенциальным покупателям жилья о возможности компенсации части расходов на приобретение жилья путем получения вычета по налогу на доходы физических лиц.

И, конечно, мы будем следить за рассмотрением дела компании МИАН в вышестоящих судебных инстанциях.
1
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии