Как защитить свои права дольщикам жилищного строительства

- Что представляет собой закон о долевом строительстве?

- Закон № 214-ФЗ называется “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Он призван защитить права и интересы граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья на условиях долевого участия.

В этот документ уже вносились изменения, и все же большинство специалистов признают: несмотря на то, что принятие 214 закона является серьезным шагом на пути правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, закон несовершенен. Он привел к отказу большинства застройщиков от использования схемы долевого строительства и не позволяет в полной мере рассчитывать на реальные и полноценные гарантии защиты участников долевого строительства. Тем не менее любой гражданин, пожелавший стать участником долевого строительства, должен понимать, что незнание процедуры оформления всех документов и требований, предъявляемых к застройщику, может привести к потере средств, времени и нервных клеток.

- Каким образом закон должен решать задачи по защите прав и интересов граждан, участвующих в долевом строительстве?

- Снижение рисков участников долевого строительства обеспечено за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о них самих, так и о проектах жилищного строительства (так называемая проектная декларация). Законом установлены обязательные условия, порядок заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, существует обязательное условие учета договоров участия в долевом строительстве. Это сделано для того, чтобы исключить передачу прав на одну строящуюся квартиру одновременно нескольким лицам.

- Какова процедура привлечения строительными организациями средств дольщиков?

- В первую очередь нужно отметить, что привлекать денежные средства может только застройщик и никто другой. Во-вторых, это право принадлежит застройщику только при выполнении им определенных правовых предписаний. Для того, чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, застройщик обязан, прежде всего, получить разрешение на строительство, а также приобрести в собственность или в аренду земельный участок, на котором будет вестись строительство, и зарегистрировать права на данный участок.

После этого застройщик должен опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, причем с момента опубликования декларации до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства должно пройти не менее 14 дней.

Затем застройщик заключает с участником долевого строительства определенный вид договора с установленным набором обязательных условий, который подлежит государственной регистрации.

Перед передачей объекта долевого строительства дольщику застройщик должен получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

В завершение отношений застройщика и участника долевого строительства следует государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства.

- О чем говорится в проектной декларации?

- Проектная декларация должна содержать информацию о застройщике и о проекте строительства. Содержание информации о застройщике включает в себя основные сведения о его статусе (то есть является ли он юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), сведения о государственной регистрации, об учредителях, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии.

В информации о проекте строительства должны быть отражены цели, сроки и этапы строительства, данные об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения. Кроме того, должны быть данные о земельном участке и правах на него, положения проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, сведения о подрядчиках и другие.

- Какие обязательные условия должен содержать договор участия в долевом строительстве?

- Сторонами договора о строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости являются застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик несет две основные обязанности: построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

Участник долевого строительства также имеет две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Очень важно при заключении договора правильно указать в нем объект долевого строительства, чтобы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточные для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и других реквизитов, а также планируемую площадь объекта.

- Вправе ли застройщик менять условия договора?

- Цена договора может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Уплата цены договора может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается также договором.

Следующий важный момент - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. Часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае установлена определенная процедура действий. Во-первых, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока договора направляет участнику долевого строительства информацию об изменении сроков строительства и предложение об изменении договора. При этом в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение.

Соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Другое важное условие договора - гарантийный срок на объект долевого строительства. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет.

Текст примерного договора участия в долевом строительстве размещен на сайте Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ www.msagkhrt.ru в разделе “Строительство”, подразделе “Участие в долевом строительстве”.

- Почему договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации?

- Это логичный и оправданный шаг. Договоры участия в долевом строительстве проходят дополнительную проверку у государственного регистратора на предмет его соответствия закону. Кроме того, государственная регистрация обеспечивает публичность и достоверность информации о существующих правах и совершенных сделках, которая необходима всем сторонам, вступающим в отношения по поводу того или иного объекта недвижимости.

Кроме договоров участия в долевом строительстве, а также уступки прав требований по договорам, государственной регистрации подлежат изменения, вносимые в такие договоры.

- Может ли застройщик отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке, если дольщик не выполнил своих обязательств по уплате стоимости договора?

- Может, но при наличии определенных оснований. Так, если по договору уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа, то основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является просрочка дольщиком платежа в течение более чем трех месяцев.

В случае, если в соответствии с договором обязательство уплатить цену исполняется периодическими платежами, то однократное неисполнение или ненадлежащее исполнение такого обязательства не будет достаточным основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Достаточным основанием будет признано лишь систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается просрочка внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев.

Несмотря на то, что в случае просрочки оплаты у застройщика не всегда имеются основания для одностороннего отказа от исполнения договора, у него есть право требовать от участника долевого строительства уплаты неустойки. Размер неустойки определен как 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

- В каких случаях участник долевого строительства может отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке?

- Среди оснований одностороннего расторжения договора особо выделяется неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта в предусмотренный договором срок.

Также основанием одностороннего расторжения договора дольщиком может являться неисполнение застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора или возмещению расходов на устранение недостатков в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора или обязательных требований.

Несколько оснований для одностороннего отказа предусмотрены Законом РФ “О защите прав потребителей”.

Закон не запрещает сторонам самим включать в договор условия и основания одностороннего расторжения договора.

Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне соответствующего уведомления. Закон устанавливает жесткое требование к форме такого уведомления. Оно должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Определен и порядок возврата застройщиком денежных средств участнику в случаях расторжения договора, а также уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

- Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику?

- На основании передаточного акта или иного документа о передаче. Из документа о передаче должно четко следовать, что одна сторона - застройщик - передает, а другая сторона - участник долевого строительства - принимает определенный объект долевого строительства. Стороны указывают, в соответствии с каким договором производится передача объекта, а также соответствуют ли его состояние и качество условиям договора. Если имеются претензии к качеству объекта, их необходимо отразить в передаточном акте.

До получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передача объекта долевого строительства не допускается.

- Как правильно оформить уступку прав требований по договору?

- На практике права требования на квартиру до введения многоквартирного дома в эксплуатацию несколько раз переходят к разным лицам.

Уступки прав требований по договорам участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации. Уступка возможна с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства дольщик может передать свои права на объект долевого строительства другому лицу, но на основании договора купли-продажи.

- Что такое жилищные сертификаты, и как они действуют в долевом строительстве?

- Законодатель установил совершенно новый способ привлечения денежных средств граждан не на основании договора участия в долевом строительстве. Для этого застройщик должен выпустить облигации особого вида - жилищные сертификаты, закрепляющие право их владельцев на получение от застройщика жилых помещений.

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра. Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия.

Прежде чем начать выпуск жилищных сертификатов, застройщик обязан иметь договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Поручителем (гарантом) может выступать банк или страховая компания.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с застройщиком договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

С точки зрения застройщиков, недостаток жилищных сертификатов заключается в том, что их обладатель имеет право в любое время обменять сертификат обратно на деньги. Таким образом, если к погашению будет предъявлено сразу много сертификатов, это может негативно отразиться на строительном процессе. Выпуск сертификатов также сопряжен с дополнительными финансовыми издержками. В данном случае необходимо зарегистрировать выпуск ценных бумаг, привлечь профессионального участника рынка, а также поручителя, провести ряд других мероприятий.

Минусом использования жилищных сертификатов для граждан является то, что среди обязательных реквизитов жилищного сертификата нет упоминания о конкретной квартире. Поэтому ценная бумага, в отличие от договора участия в долевом строительстве, не конкретизирует, какую именно квартиру получит будущий собственник. В связи с этим может возникнуть ситуация, при которой на момент накопления пакета на 30% площади, достаточного для заключения договора, у застройщика не будет в наличии квартиры с теми параметрами, на которые рассчитывает дольщик.