Общежития требуют государственного вмешательства

Финансовая сторона заключается в следующем. На сегодня в соответствии с нормами действующего законодательства (в частности, постановления Кабинета министров РТ от 28.12.2002г. № 761) плата за коммунальные услуги с жильцов общежитий берется в расчете на 1 кв. м жилой площади, а не общей, как это установлено для владельцев и нанимателей квартир. Таким образом, за места общего пользования общежитий приходится платить их балансодержателям, а дотации на коммунальные услуги для них нашим законодательством не предусмотрены.

Расчеты показали, что в среднем на содержание одного общежития предприятие ежегодно выделяет почти 2 млн. рублей, и только 40-60% из этой суммы оплачивают жильцы. С учетом того, что “своих” работников среди жильцов общежития, как правило, 20-30%, а неустойчивая экономическая ситуация на самих предприятиях, вполне объяснимо, что финансирование идет по минимуму, здания постепенно ветшают, условия проживания ухудшаются.

Здесь можно было бы привлечь средства других организаций, чьи работники проживают в данном общежитии. Но, как правило, договоры об участии сторонних юридических лиц в содержании общежитий удается заключить не всегда, - нет соответствующей нормативной базы.

Социальная сторона проблемы общежитий тоже очевидна. Сейчас они превратились из мест временного проживания граждан с временной пропиской в “семейные дома”, где зачастую все имеют постоянную прописку. По нашим данным, в республике преобладают так называемые смешанные общежития, в которых большая часть комнат отведена семьям и лишь 20-30% - под общежития. Причем там живут социально незащищенные семьи, которым не по карману построить или купить квартиры, а государство, в свою очередь, не в состоянии обеспечить их жильем бесплатно.

С другой стороны, предприятия для решения своих кадровых проблем, пополнения штатов молодыми работниками нуждаются в резервном жилищном фонде для временного проживания, то есть общежитиях. Некоторые, например, КАПО им. Горбунова, сумели до настоящего времени сохранить общежития в их изначальном статусе, и потому могут активно вести политику омоложения своих кадров. Но что делать остальным? И каковы должны быть подходы к содержанию и обслуживанию общежитий, переданных в управление администраций городов и районов? Как соблюсти равновесие интересов жильцов и балансодержателей?

На наш взгляд, указанные проблемы могут быть решены только комплексно, при объединении усилий всех ветвей власти. Республике нужна специальная Программа расселения общежитий, аналогичная программе ликвидации ветхого жилья. В рамках этой программы необходимо разработать как нормативную правовую базу, обеспечивающую повышение эффективности управления общежитиями, так и конкретные меры по переселению жильцов общежитий (в первую очередь, пенсионеров и иные социально незащищенные категории) в отдельные благоустроенные квартиры.

При этом одним из путей расселения общежитий может быть обеспечение жильем через создание доходных домов в рамках Программы ликвидации ветхого жилья. Эта программа сейчас близится к завершению, к тому же из-за изменений в налоговом законодательстве значительно сократились возможности государства финансировать строительство новых жилых домов взамен пришедшего в негодность ветхого жилого фонда. И здесь можно предложить негосударственным инвесторам строить частные доходные дома через реконструкцию ветхих зданий.

Не секрет, что большая часть ветхого жилого фонда расположена в центре Казани, где жилье пользуется повышенным спросом. Поэтому возведенные здесь дома будут приносить своим владельцам гарантированный доход, и недостатка в инвесторах, желающих приватизировать ветхие дома, не предвидится. Однако инвестору должно быть поставлено обязательное условие - сдавать внаем часть площадей доходного дома очередникам по государственным расценкам. Таким образом, государство частично решит проблему обеспечения населения жильем. При этом доля жилья доходного дома, обязательная для сдачи по государственным расценкам, иные условия приватизации (например, льготные цены на земельный участок под приватизированным зданием), подлежат строгим экономическим расчетам. (Кстати, подобный механизм можно использовать и в нежилой сфере - например, для обеспечения государственных учреждений республики площадями в центре города.)

В рамках этой же программы необходимо разработать конкретные пути и механизмы решения третьей стороны проблемы общежитий, неразрывно связанной с первыми двумя, - повышения эффективности управления ими.

Один из реальных путей выхода из сложившейся ситуации - активное привлечение к управлению жилым фондом ресурсов частного бизнеса, причем не только финансовых, но и управленческих, интеллектуальных. Это поможет обеспечить капитализацию государственной недвижимости, повысить эффективность ее использования при стабильных доходах обеих сторон и может способствовать решению ряда социальных проблем.

Что мы здесь предлагаем?

Во-первых, передать часть общежитий в доверительное управление профессиональным управляющим компаниям, определив условия их содержания, обслуживания, размер максимальной платы за проживание, минимальный набор социальных услуг. При этом, естественно, плата несколько возрастет, зато появится возможность осуществлять текущий и капитальный ремонт, обеспечить жильцам нормальные бытовые условия. Такой подход позволит сохранить назначение общежитий как временных мест проживания граждан.

Во-вторых, придать семейным общежитиям статус жилых домов с последующей приватизацией жильцами занимаемых ими помещений, образованием товариществ собственников жилья и передачей бывшего общежития в управление сформировавшемуся ТСЖ либо соответствующей эксплуатирующей организации ЖКХ.

И, наконец, оставшиеся общежития перевести в статус гостиницы с последующей ее реализацией АО-балансодержателю. При этом, акционерное общество, став собственником гостиницы (общежития гостиничного типа), будет заинтересовано как в поддержании приемлемых условий проживания в ней, так и в предоставлении льгот по оплате жилья своим работникам.

Еще раз хочу подчеркнуть, что в каждом конкретном случае должно приниматься индивидуальное решение.

Реализация высказанных предложений возможна только при условии детальной разработки механизмов использования и содержания общежитий, создания соответствующей нормативной правовой базы, проведения экономических обоснований и т.д. И, учитывая актуальность поднятых проблем, к этой разработке надо приступать немедленно, не откладывая в долгий ящик.