Движение недвижимости Специалисты отмечают взлет активности на рынке недвижимости в Башкортостане

До последнего времени недвижимость, однако, не играла здесь существенной роли: составляя львиную долю богатств республики, она приносила ее бюджету не более 1% доходов. Сама башкирская экономика была сравнительно мало движима, в первую очередь, из-за плотного контроля государства. Сейчас, на взгляд наблюдателей, ситуация меняется: в рыночный оборот вовлекается все больше новых объектов, строящихся и существующих. “Ъ” представляет основных участников рынка недвижимости в Башкортостане.

Существовавшее прежде отставание Башкортостана от наиболее “продвинутых” по развитости рынка недвижимости регионов РФ стало, по мнению специалистов, сокращаться, причем заметнее всего здесь начал набирать обороты рынок нежилых помещений, предназначенных для организации производства, торговли и ведения бизнеса. В Башкортостан пошли инвесторы из-за рубежа, из Москвы, Санкт-Петербурга - так, “Вимм-Билль-Данн” купил “Уфамолагропром”, “Разгуляй-УкрРосс” сахарные заводы, McDonald’s получил землеотвод под две торговые точки и выбирает помещение для пилотного проекта в центре Уфы. Первой иностранной компанией, которой здесь продали в собственность в конце прошлого года земельный участок под Уфой, стала IКЕА, купившая в совхозе “Цветы Башкирии” 30 га земли под строительство гипермаркета. Сделка оказалась весьма многообещающей для Башкортостана: при кадастровой цене земли около 20000 руб./га участок был продан за 35 млн. рублей, в десятки раз дороже. Вместе с тем, рынок, по мнению местных риэлторов, “усложнился”: раньше запросы всех пользователей недвижимости были примерно одинаковы, регулирующих законодательных актов было мало, круг объектов ограничивался в основном вторичным жильем. Сейчас все изменилось - хотя этот сектор и остается самым развитым, более быстрыми темпами развивается рынок так называемой коммерческой, нежилой недвижимости, причем за годы реформ многие объекты эти успели приобрести значительную, подчас весьма запутанную и юридически нечеткую “историю”, требующую от риэлторов высокой квалификации.

Проявились новые тенденции: заинтересованные в увеличении своей капитализации предприятия со вступлением в силу Земельного кодекса РФ получили шанс выгодно выкупить землю, на которой расположены, чтобы потом провести ее переоценку. Предприятия стали думать о том, как использовать пропадающие бесхозно заводские территории, а расположенные в городской черте, на наиболее дорогих землях, стали подумывать о переселении за нее. Полуразоренные предприятия продолжили передавать свои цеха под торговые комплексы, а хозяева многочисленных строительных и промышленных баз “подвинулись” и для повышения своей рентабельности стали сдавать часть помещений в аренду под торговые склады, офисы, дающие быструю отдачу производства. Это послужило почвой для появления в 2002 году в Уфе такого нового вида бизнеса, как управляющие компании, берущие на полное обслуживание крупные здания с целью превращения их в арендуемые бизнес-центры.

Ставки арендных платежей за использование складских помещений при этом составляли в Уфе в прошлом году, по данным АН “Квадро-А”, от 40-150 руб./кв.м в месяц за неотапливаемые площади до 150-250 руб./кв.м за отапливаемые. Место в торговом павильоне стоило в среднем чуть более 500 руб., в магазин - 340 руб. в месяц за кв.м, ларек - 3000 - 4500 руб. ежемесячно, аренда офисных помещений - от 410 руб./кв.м в центре до 130 руб./кв.м в промышленных районах. Аренда офисов высшего класса в центре города обходилась более 800 руб./кв.м в месяц, но в таких помещениях республика испытывает, как считают специалисты, большой дефицит - за исключением зданий ведущих банков, здесь почти нет действующих бизнес-центров класса А, предполагающих первоклассное расположение, высокое качество помещений, автоматизированные системы жизнеобеспечения, централизованное сервисное обслуживание и охрану помещений, обеспечение скоростной связью, оргтехникой, автостоянками с числом мест не менее одного на каждые 60 кв.м сдаваемых в аренду площадей. Нет в Уфе пока и ни одного гипермаркета, каких выросло немало в Москве, а на аренду торговых площадей в “раскрученных” местных торговых комплексах пока длинные очереди - предложение ограничено. Нет и крупных спортивных, развлекательных центров суперкласса.

Недостаток предложений в связи с растущим спросом на нежилые помещения особенно ощущается сегодня, по данным риэлторов, в отношении помещений площадью 100-350 кв.м и выше - в 2001-2002 году, для сравнения, 62% спроса здесь приходилось на помещения площадью до 100 кв.м. Все чаще помещения людям бизнеса требуются под открытие торговых точек и производств - для представителей среднего класса, чаще всего индивидуальных предпринимателей, число которых в республике возросло начиная с 1998 года в разы. В то же время сейчас на рынке предложений по заявкам, поданным в уфимские риэлторские агентства, лишь 4% площадей предлагаются под размещение производства, 9% - под магазины, 11% - это киоски, 27% - помещения под склады и около половины предлагаемых помещений - офисы. Дисбаланс спроса и предложения порождает рост цен: средняя стоимость аренды офиса в частных помещениях в Уфе, по данным специалистов АН “Квадро-А”, выросла в 2002 году по сравнению с 2001-м на 70-80 руб./кв.м в месяц.

Эти “ниши”, судя по всему, и станут в ближайшее время главным ориентиром для владельцев неэффективно используемой недвижимости, с одной стороны, и застройщиков новых зданий, с другой. Во всяком случае, ряд уже появившихся здесь проектов поражает воображение.

В среде риэлторов, в которой с увеличением спроса на коммерческую недвижимость стала больше ощущаться и “внутрицеховая” конкуренция, тоже появились новые веяния. Начались корпоративные слияния - так, прошлой осенью сразу 5 агентств недвижимости объединились в холдинг “САН Эксперт”. Стал весьма популярен и труд оценщиков, чей бизнес непосредственно смыкается с риэлторским - с ростом числа сделок по купле-продаже объектов их стало здесь на порядок больше, что, правда, само по себе не дает перехода количества в качество. Еще более заметной стала тенденция к расширению бизнеса: ряд компаний, начав в свое время с чисто риэлторских сделок, сами стали сегодня инвесторами или организаторами строительства новых объектов, что особенно популярно в сфере жилищного строительства.