Межевание земельных участков: сложности процесса

При этом расходы по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков несут республиканский и (или) местный бюджет.

Понятно, что жильцы домов, претендующих на проведение капитального ремонта, должны быть кровно заинтересованы в том, чтобы регистрация земельного участка под домом не затягивалась. Кроме того, проведение этой процедуры ведет к возникновению определенных правовых последствий для собственников квартир. О сложностях процесса регистрации “ВиД” рассказали в пресс-службе Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана.

- Что дает собственникам регистрация права на земельный участок?

- Возможность самостоятельно им распоряжаться. Собственники могут ограничить право пользования других лиц общим имуществом, например, запретить ставить машины, размещать гаражи или киоски на придомовой территории. Очевидна и возможность извлечения прибыли от использования общего имущества - такая, например, как сдача в аренду. Оформленный надлежащим образом земельный участок является гарантией того, что в один прекрасный день на земле, примыкающей к дому, не начнется строительство совершенно не запланированного собственниками объекта.

- Как определяется размер земельного налога для собственников помещений?

- Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого собственника пропорционально его доле. Налоговые ставки находятся в компетенции муниципальных образований, но они не могут превышать 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. В Татарстане преимущественно используются ставки 0,1% и 0,2%.

- Какова доля земельного участка для каждого собственника?

- Начнем с того, что собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения. Это ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом.

Необходимо обратить внимание на слова “доля в праве общей собственности”. Это означает, что собственник помещения не вправе осуществить выдел своей доли на земельный участок в натуральном виде и передавать его отдельно от права собственности на помещение в доме. Доля в праве общей собственности повторяет судьбу права собственности на помещение. То есть покупатель помещения в многоквартирном доме автоматически приобретает право на долю в общей собственности. Что касается доли, то она пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения.

- Под процедуру оформления земельного участка подпадают все дома?

- Если дом построен после

1 марта 2005 года (дня вступления в силу Жилищного кодекса России), то совершенно точно, что размеры и границы земельного участка сформированы, это одно из условий приемки дома. Право долевой собственности на землю каждого собственника в этом случае возникает с момента возникновения права собственности на помещение.

Что касается домов, построенных до вступления в силу Жилищного кодекса, вопрос о формировании земельного участка под ними могли ранее поставить только сами собственники. Если земельный участок под многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 года, он бесплатно переходит в общую долевую собственность. Право долевой собственности на землю в данном случае возникает также с 1 марта 2005 года. Но в большинстве случаев земельный участок под такими домами не сформирован, и, соответственно, кадастровый учет его не произведен.

- Что должны сделать жильцы, чтобы провести процедуру формирования земельного участка?

- Сначала нужно провести общее собрание собственников. Инициировать собрание вправе любой из владельцев помещений. Оно будет правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Решение принимается большинством голосов от числа тех, кто принял участие в собрании. Собрание должно не только принять положительное решение по вопросу, но и уполномочить кого-либо на обращение в органы местного самоуправления с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него.

- Как определяется размер земельного участка?

- Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные объекты недвижимого имущества. Учитываются прилегающие территории с учетом требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных правил. Должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников и арендаторов этих участков.

Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций.

Существуют методики по расчету нормативных размеров земельных участков, согласно которым в основу расчета положены общая площадь жилых помещений в доме и удельный показатель земельной доли. Этот удельный показатель зависит от этажности (чем выше дом, тем ниже показатель) и возраста дома (чем старше дом, тем выше показатель).

- Что может войти в земельный участок, а что нет?

- Обратимся к Жилищному кодексу. В соответствии со статьей 36 собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, распложенные на указанном земельном участке. В земельный участок не могут быть включены: участки общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары, закрытые водоемы, пляжи и т.п.); участки, которые находятся в собственности или бессрочном пользования у физических и юридических лиц; участки, занятые инженерными сооружениями, обслуживающими более одного многоквартирного дома.

- А может ли собственникам быть передана сверхнормативная площадь?

- Может - в собственность или аренду. Но есть обязательные условия. Во-первых, в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией сверхнормативная площадь не может быть использована в качестве самостоятельного объекта, во-вторых, для оформления сверхнормативной площади земельного участка в собственность или аренду необходимо согласие собственников в количестве не менее двух третей голосов от общего числа.

- Как быть, если земельный участок в силу своего расположения не может быть огорожен для прохода других лиц?

- Речь в данном случае идет о сервитуте - установлении ограниченного пользования. Такая необходимость может возникнуть в случае, если при формировании земельного участка возникает объективная необходимость обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены, если при этом не задействован данный земельный участок. Решение об ограничении принимается общим собранием собственников, причем двумя третями голосов от общего числа. Если собственники не решат этот вопрос добровольно, решение об установлении сервитута может принять суд. В любом случае обременение земельного участка сервитутом не лишает собственников прав владения, пользования и распоряжения им.

- Какой орган определяет размеры и устанавливает границы земельного участка?

- Специальный уполномоченный орган местного самоуправления. Свои решения этот орган принимает на открытых заседаниях с участием всех заинтересованных сторон. Документы по определению и установлению границ земельного участка должны быть подготовлены и переданы в орган местного самоуправления в срок не позднее двух месяцев с даты обращения собственников. В течение первого месяца уполномоченный орган обязан выдать проект границ земельного участка, передаваемого бесплатно, с указанием его площади, размеров и стоимости сверхнормативной территории. В течение двух недель собственники должны определить свои намерения в отношении сверхнормативной территории.

- А что необходимо делать уже после того, как готовы документы о межевании?

- Провести постановку на государственный кадастровый учет. Процедура проводится на основании заявления собственников и межевого дела. Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки, плата с заявителей при этом не взимается. Завершающий этап - принятие органом местного самоуправления решения о передаче земельного участка из муниципальной собственности в общую долевую.

- Требуется ли государственная регистрация земельного участка?

- Нет. В отношении всего общего имущества многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, предусмотрена специальная норма, согласно которой государственная регистрация прав на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. То есть регистрация в традиционном смысле не проводится, но право считается при этом зарегистрированным.