Можно ли “расприватизировать” квартиру?
Отвечают наши постоянные консультанты - сотрудники агентства “Татюринформ”. Вообще-то в законах о приватизации жилищного фонда - ни в российском, ни в татарстанском, как, впрочем, и в иных нормативно-правовых актах, понятие “расприватизация” никак не фигурирует. Но из вопроса можно понять следующее: человек приватизировал квартиру и стал ее собственником, а сейчас хочет отдать квартиру обратно в муниципальный (государственный) жилищный фонд и одновременно получить ее в найм, то есть намерен восстановить правоотношения, существовавшие до приватизации квартиры.
Как это можно сделать?
Согласно статье 7 Закона РФ “О приватизации” “передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов”. То есть чтобы приватизировать жилье, обязательно заключается договор.
Теперь рассмотрим возможные варианты так называемой “расприватизации”.
Первый вариант, который автоматически приводит стороны договора в первоначальное положение, - признание его в судебном порядке недействительным и применение последствий недействительности сделки (статьи 167, 168 Гражданского кодекса РФ). Это происходит, когда нарушены права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц.
Второй - расторжение договора о передаче в собственность жилья - с точки зрения гражданского законодательства представляется очень сомнительным. Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ “надлежащее исполнение прекращает обязательство”: после того как жилье передано в собственность гражданина, обязательства сторон прекращаются. Это означает, что договор прекращает свое действие и уже не может быть расторгнут. Кроме того, согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ “стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон”. Те есть если даже допустить, что расторжение договора возможно, то приведение сторон в первоначальное положение не допускается.
Между тем на практике бывают случаи (хотя их вряд ли можно расценить как расторжение договора о передаче жилья в собственность), когда собственник квартиры отчуждает ее органу, передавшему ему ранее эту квартиру по договору, а тот передает квартиру этому же лицу в пользование на условиях договора найма.
Косвенным подтверждением возможности осуществления данной процедуры является статья 17 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”, согласно которой “органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения”.
Третий вариант - передача гражданином права собственности на приватизированную квартиру в обмен на права и обязанности нанимателя жилого помещения в домах государственного (муниципального) фонда. Иначе говоря, собственник приватизированной квартиры становится нанимателем другой квартиры - в домах государственного (муниципального) фонда, а прежний наниматель становится собственником приватизированной квартиры.
Согласно статье 20 Федерального закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики” “наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение)”.
Однако следует иметь в виду, что в данном случае происходит не “расприватизация” имеющейся у гражданина квартиры, а получение в найм другой.
Таким образом, исходя из предложенных выше вариантов наиболее реальным является вариант, связанный с передачей гражданином права собственности на приватизированную квартиру в обмен на права и обязанности нанимателя жилого помещения в домах государственного (муниципального) фонда.