Арендные ставки - государственные и рыночные. Что изменится?
Результатом такой политики стали недополучение бюджетом доходов и разрушение недвижимости, появление благодатной почвы для произвола и коррупции, проблемы с помещениями для малого и среднего бизнеса. По примерным экспертным оценкам, до 40% сданной в аренду государственной недвижимости пересдается потом в субаренду, но уже по совершенно другим расценкам. Либо арендатору выставляется официальная арендная плата в 20 рублей в месяц, плюс к этому добавляются коммунально-эксплуатационные расходы в 250 рублей за кв. м в месяц. В любом случае тот, кто в итоге занимает это помещение, снимает его по ценам, близким к рыночным, только вот разница идет не в бюджет, а в карман того или иного должностного лица.
Поэтому, говоря о защите предпринимателей, необходимо четко себе представлять, в чем состоят истинные интересы малого бизнеса. В иллюзорной возможности снимать госнедвижимость по заниженным расценкам или в действии законов рынка? В предоставлении приближенным к тем или иным должностным лицам структурам бесплатной госнедвижимости или в создании равных условий для ведения бизнеса? В сохранении “серого” рынка аренды или в развитии цивилизованного рынка недвижимости?
Вышедшее 20 марта 2003 года Постановление Кабинета министров Республики Татарстан №159 “О мерах по обеспечению поступлений от сдачи в аренду государственного имущества” сделало окончательный выбор в пользу установления на рынке недвижимости цивилизованных отношений. Отметим основные нововведения постановления.
Во-первых, в основу расчета годовой нормативной стоимости аренды были положены рыночные принципы ценообразования. После тщательных расчетов, мониторинга цен продажи недвижимости, консультаций с основными участниками рынка специалисты Министерства земельных и имущественных отношений РТ получили цифры, отвечающие современному состоянию рынка недвижимости Татарстана.
Во-вторых, годовая нормативная стоимость аренды была переведена в условные единицы. Это позволило, с одной стороны, учесть существующие инфляционные тенденции, с другой - упростить процедуру перезаключения договора аренды (ранее соответствующие решения необходимо было принимать ежегодно). Немаловажен здесь и психологический момент: давно отмечено, что в России на рынке городов с долларовой номинацией цен присутствует большая доля долгосрочных договоров аренды, нежели на рынках недвижимости с рублевыми ставками. Это особенно важно для стабильности малого бизнеса.
В-третьих, даже после применения новой методики уровень арендных ставок на госнедвижимость останется ниже рыночной.
По данным мониторинга рынка коммерческой недвижимости Казани Центром сервейинга ПАИ был проведен сравнительный анализ существующих на рынке арендных ставок со ставками, получаемыми в результате применения новой методики. На реально существующие и предлагаемые на рынке объекты арендные ставки были рассчитаны так, как если бы они находились в государственной собственности, то есть по Постановлению Кабинета министров РТ (см. таблицу).
Разумеется, частные собственники вправе назначать на свои объекты те арендные ставки, которые они считают необходимыми. Поэтому цель проведенного анализа - не изучение обоснованности назначения арендных ставок частными собственниками, а оценка соответствия утвержденной Кабинетом министров методики существующим рыночным тенденциям.
Для корректного сравнения фактической нагрузки, которые несут арендаторы, все арендные ставки были приведены к единому базису.
1. Так как все арендаторы платят коммунально-эксплуатационные платежи (за тепло, электроэнергию, воду, вывоз мусора, уборку помещений и т.п.), но на некоторых объектах они включатся в декларируемую ставку аренды, а на некоторых платятся дополнительно, все арендные ставки приведены без учета соответствующих сумм.
2. Так как на некоторых объектах арендаторы платят налог на добавленную стоимость, а на некоторых нет (ряд арендодателей освобожден от уплаты НДС), в том случае, если НДС все-таки платится, арендные ставки увеличены на величину данного налога (20%). В том числе на величину НДС скорректированы государственные (расчетные) арендные ставки (согласно государственной методике НДС оплачивается дополнительно).
3. Все арендные ставки даны в рублях в месяц за 1 кв. м полезной площади (то есть с учетом коэффициента вспомогательных площадей).
Как видно из данных таблицы, разница между средней рыночной (фактической) и средней государственной (расчетной) арендными ставками составляет 1,2-2,1 раза в зависимости от назначения площадей.
На самых престижных улицах Вахитовского района (Баумана, Пушкина, Кремлевская) помещения под торговлю сдаются в среднем по 1000 - 1500 руб/кв. м в месяц. Если бы те же самые площади сдавало государство, арендные ставки (с учетом НДС) составили бы 596 руб./кв. м. На основных транспортных магистралях города со стабильными покупательскими потоками арендные ставки на свободном рынке колеблются от 350 до 800 руб./кв.м в месяц. Государственные арендные ставки на аналогичные помещения - 298 руб./кв. м. В среднем рыночные арендные ставки (фактические) на торговые площади в 2,1 раза больше государственных (расчетных) ставок.
Уровень арендных ставок на офисные объекты в Казани колеблется от 500-700 руб./кв. м в месяц для объектов высшего качества (бизнес-центров классов “В”, “В+”) до 150-250 руб/кв. м для неприспособленных встроенно-пристроенных помещений. Если бы те же самые помещения сдавало государство, арендные ставки колебались бы в пределах 137- 549 руб./ кв. м (с НДС). Разница составляет 22,4 %.
Аналогично выглядит ситуация с производственно-складскими объектами. Если в рыночном секторе помещения под производство сдаются по 75-250 рублей в месяц в зависимости от их местоположения и качества, то ставки на большую часть госнедвижимости по новой методике будут колебаться в районе 55-64 руб/кв. м в месяц. И только на самых престижных проходных улицах центра ставки составят 220 рублей. При этом на этих улицах предложения в аренду в рыночном секторе отсутствуют - частным собственникам невыгодно использовать самые лучшие места для организации производства. Таким образом, рыночные арендные ставки выше государственных (расчетных) по производственным площадям - на 19,4%, по складским площадям - на 21,1%.
Следует отметить, что, согласно данным мониторинга, на отдельных объектах фактические арендные ставки в настоящее время ниже расчетных. Например, площади в офисном здании “Киемнер-данлы” (Татарстан, 20) предлагаются за 360 руб./кв. м в месяц. Если бы данные площади сдавались государством, то их цена была бы 412 руб./кв. м в месяц. Торговые площади на Нариманова, 40 предлагаются за 320 рублей, расчетная арендная ставка - 448 руб./кв. м в месяц. Производственные площади на Казанской фабрике музыкальных инструментов (Мухамедьярова, 31) сдаются по 46 руб./кв. м, расчетная арендная ставка - 68 рублей.
На наш взгляд, такая ситуация для рынка недвижимости Казани является вполне объяснимой. Во-первых, на рынке не существует единого стандарта установления арендных ставок, собственники не владеют рыночной информацией, не понимают существующих тенденций спроса и предложения, отсюда и неоптимальные (заниженные) арендные ставки. Во-вторых, занижение арендных ставок часто используется как прием для первоначальной раскрутки объекта - в дальнейшем арендные ставки объективно повысятся.
В-третьих, нельзя исключать использование различного рода “серых” схем, когда для мониторинга называются одни цифры, а в реальности берутся другие. Поэтому по отдельным объектам представленные в таблице арендные ставки могут отличаться от реальных. Это может быть связано как с закрытостью информации (целый ряд арендодателей скрывают информацию о реальном уровне арендной платы либо дают неполные данные), так и с возможным завышением (занижением) коммунально-эксплуатационных платежей. Вообще, проблема коммунально-эксплуатационных платежей заслуживает отдельного рассмотрения, поэтому Центр сервейинга ПАИ планирует к ней обратиться в дальнейшем.
Несмотря на отдельные выпадения из общей тенденции (что вполне ожидаемо в условиях рынка), общая закономерность проявляется четко - расчетные арендные ставки ниже фактических в 1,2 - 2,1 раза. На наш взгляд, такая позиция государства совершенно оправданна, ибо учитывает объективно существующие различия между практикой государственного и частного сектора - меньшая гибкость взаимодействия с арендаторами, ограниченные возможности по проведению интенсивного маркетинга, длительный срок подготовки договора аренды, худшее физическое состояние недвижимости.
Государство может повысить арендные ставки, чтобы они действительно не отличались от рыночных. В целях пополнения доходной части республиканского бюджета такое стремление вполне оправданно (резерв для повышения ставок еще на 20-30% имеется). Однако этот процесс должен сопровождаться адекватным повышением уровня сервиса, организации арендных операций, технической эксплуатации. Государству необходимо приложить серьезные организационные усилия для активного привлечения к процессу управления недвижимостью независимых управляющих компаний, выделять средства на их вознаграждение (постановлением определена цифра в 20% от получаемого дохода). Поэтому в настоящее время республика стоит перед выбором: либо смириться с тем, что государственные арендные ставки остаются ниже рыночных, либо осуществлять дальнейшие шаги повышения эффективности управления государственным имуществом.