Нерыночные очертания

Такой вывод можно сделать по итогам двух пресс-конференций, состоявшихся в минувшую пятницу. О реализации программы социальной ипотеки журналистам рассказал исполнительный директор Государственного жилищного фонда РТ (ГЖФ РТ) Талгат Абдуллин. Позже с прогнозом развития ситуации на рынке жилья выступил министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин.

Как отметил Талгат Абдуллин, несмотря на общий негативный фон, программа социальной ипотеки предполагает рост объемов жилищного строительства. Напомним, что реализуемая в республике с 2005 года программа нацелена на обеспечение жильем работников предприятий и бюджетников по льготным схемам.

Состоявшийся в начале марта Попечительский совет Госжилфонда РТ подтвердил ранее принятые планы по программе. Так, в 2009 году ГЖФ РТ собирается сдать 800 тыс. квадратных метров жилья, в том числе в Казани - 300 тыс. квадратных метров. На Попечительском совете решено не изменять стоимость квадратного метра (22 тыс. рублей), исходя из которой участники программы оплачивают жилье. Прежней осталась и процентная ставка - 7% годовых (в отличие от стоимости квадратного метра, ставку не пересматривали со времени принятия республиканского закона о программе соципотеки в 2004 году).

Для удержания "социальных" параметров появились объективные предпосылки. Как ни странно, кризис этому только поспособствовал: в условиях, когда коммерческое строительство остановилось в отсутствие кредитования, татарстанские застройщики стали проявлять интерес к соципотеке, от которой раньше открещивались как от невыгодной. Более того, они не особо жадничают и согласны на минимальную маржу. Как рассказал Талгат Абдуллин, недавний тендер на строительство одного из объектов прошел на понижение и позволил уменьшить стоимость с 202 млн. рублей до 160 млн. рублей.

Около одного млрд. рублей ГЖФ РТ инвестирует в достройку объектов жилкомплекса "Солнечный город", начатого коммерческим застройщиком. При этом расчеты ведутся исходя из 22 тыс. рублей за квадрат - цены, близкой к себестоимости.

Способствовать успешной реализации программы с учетом текущей ситуации должен ряд мер, которые позволят отладить механизм учета и отчетности.

Первая из рассмотренных на Попечительском совете касается улучшения качества учета граждан в органах местного самоуправления. Отмечено, что значительное число граждан, поставленных на учет, не заключают договоры, не осуществляют накопления. В то же время ГЖФ РТ ориентируется в своих инвестпланах на то количество претендентов, которые стоят на учете.

"Иногда получается, что наши инвестиции даже не совсем оправданны на некоторых территориях", - признал Талгат Абдуллин. На Попечительском совете указано, что муниципалитеты должны подавать достоверные данные по составу семьи, по фактической обеспеченности жильем, что и послужит основанием для формирования заказа.

Заявителям необходимо будет в течение трех месяцев заключить договоры и начать накапливать средства. Если они этого не сделают, то будут исключены из списков. Добавим, что первоначальные накопления участников программы должны достигать у бюджетников - 10%, у работников предприятий - 20%.

Теперь нуждаемость кандидатов в жилье подтверждается единожды, а не ежегодно, как прежде. Соответственно отпадает необходимость регулярного сбора целого ряда документов.

В очередной раз на мартовском Попечительском совете поднимался вопрос участия предприятий республики в софинансировании программы соципотеки. Напомним, субъекты бизнеса должны перечислять на реализацию программы 1% выручки. Как выразился на брифинге Талгат Абдуллин, предприятия могут не платить при наличии двух условий: когда нет руководителя, и когда бизнес остановился. "В противном случае надо платить - иначе вступают в силу те два условия", - предупредил Талгат Абдуллин.

Несмотря на финансовый кризис, в целом платежи предприятий поступают в запланированном объеме. В текущем году ГЖФ РТ должен получить от них 4 млрд. 71 млн. рублей. Общий бюджет ГЖФ РТ составит 17 млрд. 145 млн. рублей.

Чтобы маховик финансирования не тормозил, ГЖФ РТ пошел на некоторые риски рыночного характера. Например, это коснулось реализации в республике программы обеспечения жильем молодых семей. Так, молодые семьи - участники федеральной программы - имеют право на субсидии в размере 40% от стоимости жилья, остальные расходы должны были покрываться за счет банковских кредитов. Как констатировал Талгат Абдуллин, сегодня многие банки отказывают в таком кредитовании. На Попечительском совете принято решение, что ГЖФ РТ будет кредитоваться сам и затем предоставлять кредиты семьям-"отказникам" на условиях банков.

Отметим, что ГЖФ РТ продолжает выделять средства для софинансирования федеральных программ. Так, в 2009 году по линии обеспечения жильем молодых семей республика закладывает 300 млн. рублей, на жилье для молодых специалистов на селе - 918 млн. рублей. В этом году ГЖФ РТ предоставит 1360 квартир для участников Великой Отечественной войны, при этом 36 квадратных метров на каждого ветерана будут оплачиваться за счет федерального бюджета.

Серьезную озабоченность тенденциями, сложившимися на рынке жилья, высказал министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин. Если в целом ситуация в строительной отрасли видится ему в достаточно позитивном ключе (успешно продолжается строительство НПЗ в Нижнекамске, реализуются масштабные программы капитального ремонта и социальной ипотеки, федеральные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан), то на рынке коммерческого жилья продолжается стагнация, которая в дальнейшем повлечет самые нежелательные последствия.

Так, по словам министра, сейчас потенциальные покупатели не торопятся вкладываться, ожидая дальнейшего снижения цен на жилье. "Однако "замороженный" спрос сегодня сыграет на повышение завтра", - уверен Марат Хуснуллин. Министр привел следующую раскладку: при существующем плане ввода (2 млн. квадратных метров) 800 тыс. квадратных метров приходится на участников программы социальной ипотеки, около 1 млн. квадратных метров составит индивидуальное жилье, и только 200-300 тыс. квадратов попадут на свободный рынок.

Даже с учетом уже выставленных на продажу площадей дефицит свободного предложения неизбежен. По крайней мере Марат Хуснуллин прогнозирует рост цен на жилье уже во второй половине 2009 года до 41 тыс. рублей за квадратный метр, а к середине 2010 года стоимость квадратного метра может повыситься до 50 тыс. рублей.

Что касается ожидаемого падения цен на жилье, Марат Хуснуллин заметил, что, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, у местных застройщиков нет такого "задела" по марже, от которой можно было бы отказаться для активизации продаж.

Несостоятельны и надежды, что "кризисное" падение цен на стройматериалы скажется на конечной себестоимости строительства. Полученную экономию нивелирует рост стоимости энергоносителей, а также снижение курса рубля, которое приводит к удорожанию отделочных материалов. "Ниже 30 тыс. рублей за квадрат цена невозможна", - подчеркнул министр.

Разумеется, при том, что банки дружно свернули ипотечные программы, рассчитывать на восстановление рынка недвижимости только за счет завалявшейся в карманах потребителей "налички" не приходится. В рамках стимулирования ипотечного рынка в Татарстане сформировали пул закладных местных банков. В ближайшие месяцы может быть решен вопрос о выпуске ценных бумаг (облигаций), все необходимые документы уже направлены на рассмотрение в федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.