Время и Деньги
28.02.2007 Бизнес

Правила игры на рынке недвижимости меняются к лучшему

- Еще четыре года назад, когда мы только вступили в диалог с казанской администрацией по поводу перспектив развития и поддержки малого и среднего бизнеса, - вспоминает Игорь Привалов, - в первую очередь вели речь о доступе к имуществу и о возможности его выкупа. Сегодня проблема аренды помещений в Казани более-менее решена. Те, кто был в этом заинтересован, и имущество выкупили. Таким образом сформировался рынок коммерческой недвижимости - от офисных помещений класса А до производственных и складских помещений любого профиля.

Коммерческая недвижимость, как правило, качественнее, чем государственная, но вплоть до последнего времени государство, демпингуя, ломало рынок недвижимости. По словам И.Привалова, делалось это из благих побуждений - под видом государственной поддержки малого и среднего бизнеса. Между тем предпринимателям вовсе не нужна такая помощь. Она им боком выходит. В итоге предприниматель арендует помещения все равно не по демпинговой цене. На самом деле задешево их получают аффилированные структуры, которые потом наживаются, перепродавая недвижимость на вторичном рынке предпринимателям в качестве субаренды.

“Поэтому мы сегодня и говорим: нам не нужно помогать - только не мешайте”, - утверждает Привалов. Рынок недвижимости уже сформирован, и он достаточно устойчив, несмотря на то, что некоторые компании сбивают цены из-за неполной загрузки площадей. Однако у рынка есть свои рычаги. Так, в Гильдии сервейеров собрались многие собственники имущества и установили единую цену, которая будет заявлена на рынке и останется неизменной какой-то промежуток времени.

Но цена на предлагаемое государственное имущество на сорок процентов ниже той, что диктует рынок. Почему? По двум причинам - по качеству самих объектов и качеству предоставляемых услуг государство существенно проигрывает частным компаниям.

Агентство по развитию предпринимательства настояло на том, чтобы максимально снизить стоимость аренды производственных площадей, поскольку именно производство - основной двигатель экономики. Понятно, что дороже всего арендовать их в центре города (120 рублей за кв. метр). Но разумный человек в центре города производства и не организует. Как правило, его удобнее размещать на окраине - из экологических соображений, из-за транспортных развязок, да и арендные ставки там намного ниже.

Депутаты казанского горсовета настаивают на том, чтобы на окраинах, в частности в тех поселках, которые присоединились к Казани, арендная плата осталась прежней. Большей частью речь идет о торговых площадях, там не слишком рентабельный бизнес, ведь население поселков в основном пенсионеры с низкой покупательной способностью. На торговле хлебом и молоком серьезных денег не сделаешь.

Сейчас государство должно сделать очередной шаг - выровнять цены так, чтобы аффилированные структуры не имели возможности зарабатывать до 300 процентов маржи, как это зачастую происходит. И.Привалов приводит пример: в центре города 4-5 лет назад государство сдавало недвижимость в аренду по 30 рублей с кв. метра, но получить ее удавалось немногим. А арендовать у аффилированных структур - это пожалуйста, но 300 рублей за кв. метр.

И.Привалов согласен с тем, что государственная цена должна быть ниже коммерческой на 30-40%, и особое значение придает тому, что договоры аренды будут также долгосрочными - на 5 и более лет. Без этого обязательного условия ни один предприниматель не станет вкладывать средства в ремонт и поддерживать государственное имущество в надлежащем виде.

Предприниматель, член Гильдии сервейров, Марат Бикмуллин размышляет о том, как надежно обеспечить поступления в бюджет от сдачи в аренду муниципального имущества. Ситуация и впрямь непростая. По закону собственность муниципалитетов и городских советов не государственная, а местного самоуправления. Значит, принятое постановление Кабмина на нее не распространяется. Соответственно, в отношении этого вида собственности и сейчас действуют те же правила сдачи в аренду, что и два года назад, без учета инфляционной корректировки и рыночных корректив.

По мнению М.Бикмуллина, это приводит к тому, что арендная плата не покрывает даже расходов на содержание этой недвижимости. По самым скромным оценкам, с учетом наиболее экономичных нормативов содержание кв. метра недвижимости с учетом капитальных ремонтов и наружного благоустройства обходится в 60 рублей, а реальная отдача сегодня - около 30 рублей. Не сложно подсчитать размеры убытка. Такая бесхозяйственность просто недопустима. И добро бы, если бы такие “дотации” шли малообеспеченным казанцам, но подобным образом дотировать тех, кто призван в силу своих амбиций зарабатывать деньги, на взгляд М.Бикмуллина, аморально.

Особенно это неприемлемо сейчас, когда нехватка средств в городском бюджете вынуждает отказываться от очень важных для города проектов, влияет на предпринимательский климат. Два примера - на Баумана у КУКИ арендная ставка 150 рублей за кв. метр при рыночной цене 1500- 2000 рублей; в Азино арендная ставка, установленная КУКИ, - 75 рублей за кв. метр, а рыночная ставка - 300 рублей. Сейчас рабочая группа депутатов горсовета занята тем, чтобы подготовить к июню такой порядок аренды, который, сохраняя некоторые льготы предпринимателям, учитывал бы ситуацию на рынке недвижимости. Арендные ставки, скорее всего, будут в два с половиной - в три раза выше, чем теперь.

При этом надо учитывать степень удаленности от центра территорий, на которых расположена недвижимость: городской совет утвердил вместо 4 зон - 8. Дополнительный сбор платежей с аренды должен быть направлен на развитие инфраструктуры для бизнеса.

В этом плане весьма показательна улица Кирова, которая нынче выглядит плачевно. И возможно, еще долго простоит в руинах, поскольку там очень большая проблема с коммуникационными сетями. Первый, кто там начнет что-то восстанавливать или строить, примет на свои плечи всю эту тяжесть. Поэтому люди и не активничают, хотя многие участки там уже приобретены. Чтобы исправить положение, город должен заняться коммуникациями в централизованном порядке. Предприниматели не захотят тратить свое время на совершенно ненужную беготню и согласования, рисковать своим имуществом. А то ведь как бывает, начнет предприниматель строиться, тут-то ему и выкатят немыслимые цены. Где городу взять средства на восстановление коммуникаций? Да направить на это дополнительные доходы с аренды.

Решение по изменению ставок аренды недвижимого имущества в Казани будет приниматься на сессии городского совета 29 июня. По мнению М.Бикмуллина, приближение цены к рыночной приведет еще и к тому, что на рынке появится дополнительная недвижимость. Сейчас предприниматели порой просто держат площади, что называется, на всякий случай. А если цены начнут кусаться, примутся освобождать пустующие площади, и это будет благом для тех, кто пока не может найти место для своего бизнеса.

1
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии