Недвижимая приватизация. Переход из арендаторов в собственники идет для предпринимателей с большим скрипом

Окончание. Начало - в № 60.

Татарстан Узенчэлеклэре

В октябре 2008 года Госсовет РТ принял Закон РТ №79-ЗРТ, устанавливающий в рамках 159-ФЗ предельный размер выкупаемой площади - 1500 кв. метров и срок возможной рассрочки - 12 месяцев. То есть в данном случае мы изменили своей традиции быть впереди России всей во всевозможных благих начинаниях и поскромничали.

По данным ТРО ОПОРЫ России, основанных, в свою очередь, на информации от муниципальных властей столицы Татарстана, на начало 2010 года в Казани несколько тысяч субъектов малого бизнеса арендовали помещения, находящиеся в муниципальной собственности. И это не считая помещений, переданных в 2007-м году исполкомом Казани в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (и, таким образом, "выпавших" из-под действия 159-ФЗ еще до момента его принятия). Из этих тысяч предпринимателей по критериям 159-ФЗ исполком признал добросовестными …53 человека. В целом по республике ситуация немногим масштабнее.

На последней коллегии Минземимущества РТ глава министерства Азат Хамаев сообщил, что добросовестным арендаторам направлены предложения о возможности реализации права преимущественного приобретения госимущества (12 объектов в республиканской собственности общей площадью более 2,4 тысячи кв. метров). В то же время, как пояснил "ВиД" по окончанию коллегии заместитель министра земельных и имущественных отношений РТ Сергей Демидов, "малая приватизация" по возможным объектам республиканской недвижимости уже фактически состоялась в прежние годы.

Однако самыми крупными собственниками объектов производственной и непроизводственной недвижимости в республике являются муниципалитеты. Всего, по данным Минземимущества РТ на 01.01.2010 г., им принадлежит 12,4 млн. кв. метров, или 58,2% всего фонда коммерческой недвижимости в РТ. На сегодняшний день в республике принято 40 решений о приватизации с преимущественным правом выкупа на объекты общей площадью более 2 тысяч кв. метров. Это в целом не более площади среднего супермаркета. В частности, в Казани за период действия 159-ФЗ было заключено 20 таких договоров, в Набережных Челнах - 5, в Чистополе - 3, Лениногорске - 4, Бугульме - 7, Зеленолольске - 1. По данным Минземимущества РТ, большинство предпринимателей из тех, по которым "принято решение" в рамках 159-ФЗ, воспользовались правом рассрочки.

Тем не менее, как сообщил "ВиД" в конце прошлого года и.о.председателя КЗИО Казани Рафис Билялов, Комитетом активно ведется работа по реализации процедуры выкупа муниципального имущества арендаторами - субъектами малого и среднего предпринимательства, предусмотренная Федеральным законом. "В общей сложности выявлено более 50 помещений, арендаторы которых имеют право на выкуп по указанному закону. В настоящее время заключено 7 договоров купли-продажи, 21 договор в стадии заключения, готовится документация еще по 26 объектам", - говорится в комментарии КЗИО. Ответ был получен 23 сентября прошлого года - однако, напомним, Минземимущества РТ на коллегии в начале 2010 года сообщило только о 20 договорах, заключенных в Казани по 159-ФЗ.

Кроме того, с заявленной активностью работы по 159-ФЗ диссонируют данные статистики, озвученной на коллегии Комитета по развитию малого и среднего предпринимательства РТ в конце января 2010 года: в республике на начало 2010 года зарегистрировано 142 тыс. экономически активных предприятий и индивидуальных предпринимателей. Даже если взять грубо от этой цифры 20% малого бизнеса и не менее грубо, но вполне реалистично отнести половину к торговле, сервису и общепиту (сферы, на которые и был практически нацелен 159-ФЗ), мы снова получим не десятки и не сотни, а тысячи предпринимателей.

А для полноты картины сравним наши показатели с регионами-лидерами по реализации "малой приватизации": по данным ОПОРЫ РОССИИ, таковыми являются Красноярский край - 181 договор, Московская область - 170 договоров, Чувашская Республика - 150 договоров. При этом Казань с передачей помещений, ранее арендуемых предпринимателями у КЗИО города, в уставный капитал 100%-ой "дочки" исполкома - ОАО "Миллениум Зилант-Сити" - оказалась, по мнению татарстанских "опоровцев", самым ловким городом по части обходных путей по "малой приватизации".

ОАО "МЗС" - агрессор или жертва?

Немного фактов: согласно постановлению исполкома № 440 от 7 марта 2007 года, исполкомом Казани было передано в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" 517 муниципальных объектов (90 тыс. квадратных метров торговых и офисных площадей) общей стоимостью на 4,5 млрд. рублей. Далее "уставник" ОАО "МЗС" постоянно пополнялся (решение УФАС по РТ от 31 декабря 2009 года, где изложены соответствующие данные, имеется в распоряжении "ВиД").

"В других городах администрация пыталась давить на недобросовестность арендаторов, их отсутствие в специальном реестре, на то, что объекты недвижимости вдруг оказались в перечне имущества для поддержки МСП и теперь не могут быть проданы арендаторам, и прочее… Но так, чтобы взять и за год до принятия 159-ФЗ вообще убрать предмет разговора за рамки еще не принятого закона - это только наши так сделали. Во всяком случае - сделали первые и быстрее всех", - сказали "ВиД" эксперты предпринимательского объединения. Отметим также, что по всей стране самое большее, на что решились местные власти в "обход" 159-ФЗ (конечно, из наилучших побуждений улучшения инвестиционной привлекательности недвижимости) - это передать объекты недвижимости, арендуемые предпринимателями, на баланс МУПов или ГУПов. А вот в Казани ОАО "МЗС" является полноценной коммерческой организацией (хотя его пакет акций на 100% принадлежит исполкому города), просто… сменившей КЗИО в арендном обязательстве.

При этом стоимость аренды для бывших арендаторов КЗИО - нынешних арендаторов ОАО "МЗС" - существенно изменилась в сторону увеличения. В то же время, как недавно обосновал цель создания "МЗС" мэр Казани Ильсур Метшин в статье на сайте мэрии, "три года назад, до создания МЗС, городская недвижимость сдавалась в аренду по предельно низким ставкам, это давало конкурентное преимущество арендаторам, которые могли получать прибыль без особых усилий".

"Тут не нужно быть Шерлоком Холмсом или майором Прониным, чтобы догадаться: в этой мутной водичке многие ловили свою нехилую рыбку" - резюмирует мэр. В этой связи возникает лишь один вопрос: стала ли "водичка" с тех пор более прозрачной. Причем этот вопрос - о прозрачности деятельности ОАО "МЗС" - был уже задан мэру, и даже не докучливыми журналистами, а депутатом Казгордумы Марией Горшуновой на последней сессии Гордумы. В частности, Горшунова обратила внимание присутствующих на тот факт, что дебиторская задолженность ОАО "МЗС" в два раза превышает ее годовой оборот. "Как оно вообще существует?" - удивилась депутат, отметив, что деятельность МЗС интересует многих ее коллег. В ответ Ильсур Метшин предложил руководителю исполкома Рафису Бурганову создать специальную депутатскую комиссию, дабы предоставить ответы на заданные вопросы, и еще раз напомнил о долгах бюджета.

Тезис о том, что МЗС - вовсе не монстр, а, наоборот, жертва недобросовестных арендаторов, прослеживается и словах руководителя отдела аренды ОАО "МЗС" Дамира Фатыхова, заявившего в интервью изданию "Вся недвижимость" в марте этого года следующее: "Оказавшись в равных условиях со своими конкурентами, некоторые арендаторы предпочли пойти не путем повышения эффективности своей работы, а через оказание давления на арендодателя с целью сохранения низких арендных ставок. Нам удалось убедить большинство арендаторов в справедливости установленных арендных ставок, они продолжают успешно работать и развиваются. С некоторыми арендаторами, к сожалению, пришлось расстаться. На их место пришли новые игроки, часто по ставкам существенно более высоким, чем те, по которым предлагали остаться старым арендаторам". "Это объективный рыночный процесс, являющийся основным стимулирующим фактором развития экономики и благосостояния любого города и страны", - говорится в дополнительной информации по арендной политике "Миллениум Зилант-Сити", предоставленной "ВиД". Следовательно, рынку (точнее, арендодателю) все равно, кто арендатор, - маленькая кофейня без алкогольного ассортимента, или интернет-салон. Если последний платит больше, с первым расстаются без сожаления?

Итак, смена собственника имущества, ранее муниципального, рост арендной платы, требования к арендаторам освободить помещения и последовавшие затем судебные тяжбы пришлись аккурат на разгар кризиса. То есть арендаторы, а для многих из них этот бизнес является единственным источником доходов семьи, оказались на грани выживания. И подали в суд встречный иск в защиту своих прав.

Накрутили меня, накрутили!

Примечательно, что по делам, известным корреспонденту "ВиД", Арбитражный суд РТ выносил решение в пользу арендодателя (МЗС), но разбирательство в 11-ом Апелляционном суде Самары заканчивалось уже в пользу арендатора-предпринимателя. В частности, в одном из таких решений самарский суд ссылается на ст.617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Многие предприниматели выиграли суд в том числе потому, что другая сторона не смогла доказать факт официального извещения арендаторов о смене арендодателя и увеличении арендного платежа. В отсутствие таких извещений у ряда арендаторов появилась недоимка - платили в прежнем размере, по ставкам КЗИО, что оказалось для нового арендодателя поводом для их выселения, причем без досудебного урегулирования.

Следует отметить, что далеко не все подобные судебные процессы возникали с подачи Профсоюза предпринимателей РТ (в 2009-м году данная организация инициировала иск против МЗС и проиграла его в Арбитражном суде РТ). Напомним, что глава МЗС Олег Ледовской в интервью "Вечерней Казани" в мае 2009-го назвал действия истцов "просто хулиганскими выходками профсоюза одного лица". В свою очередь начальник юридического отдела ОАО "Миллениум Зилант-Сити" Ирина Сафиуллина оценила декабрьское разбирательство в УФАС и последовавший за ним общественный резонанс как "активное накручивание ситуации вокруг решения антимонопольного органа". Так же ситуацию охарактеризовал и мэр Казани Ильсур Метшин, назвав происходящее "возней на уровне юридической казуистики". В УФАС от ответных эпитетов воздержались.

Однако, на наш взгляд, не стоит упрощать проблему, сведя ее к проискам отдельной группы лиц. Как известно корреспонденту "ВиД", многие предприниматели намеренно действовали в суде самостоятельно и смогли добиться сохранения арендных отношений. Конечно, на условиях нового арендодателя (МЗС), а именно: срок 11 месяцев, подросшая сумма аренды и - отсутствие преимущественного безаукционного права арендатора на продолжение арендных отношений, даже при условии соблюдения всех существенных условий договора аренды.

Все "чудесатее и чудесатее"…

Тем не менее именно РОО "Профсоюз предпринимателей РТ" стал первоначальным источником информации для СМИ по факту состоявшегося в УФАС РТ разбирательства в отношении исполкома и ОАО "МЗС" в части нарушения исполкомом части 1 ст.15 153-ФЗ "О защите конкуренции" (запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) органов власти). В частности, антимонопольная служба указала исполкому на незаконность создания ОАО "МЗС", в том числе ввиду отсутствия официального опубликования постановления исполкома № 1142 от 14.06.2006 г. о создании ОАО "МЗС" в СМИ. (Позже эту претензию прокомментировал мэр Казани Ильсур Метшин: по его мнению, "подобные правовые акты закон публиковать не обязывает, об этом говорится в ст.47 ФЗ 131 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Также УФАС выявило нарушения в части порядка передачи муниципального имущества при внесении в уставный капитал ОАО "МЗС" и порядка размещения акций. Дело рассматривалось 29 декабря, в закрытом режиме, без официального опубликования решения стороны комментарии не давали. Корреспонденту "ВиД" в колонке редактора осталось лишь удивиться происходящим предновогодним чудесам.

В итоге антимонопольная служба постановила: признать исполком Казани нарушителем ч.1 ст. 15 Закона № 153-ФЗ "О защите конкуренции", имеющиеся материалы - достаточными для выдачи исполкому предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства, отменить постановление исполкома о создании ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и, соответственно, отменить все последующие постановления по увеличению уставного капитала ОАО "МЗС" за счет муниципального имущества.

Вскоре после опубликования решения УФАС РТ обвиненная сторона (исполком и ОАО "МЗС") посредством СМИ заявила о несогласии с требованиями антимонопольщиков и о намерении опротестовывать решение УФАС в суде. "Муниципальное образование и ОАО "Миллениум Зилант-Сити" с этим решением не согласны и будут его обжаловать в судебном порядке, поэтому никакой передачи имущества пока не предвидится", - резюмирует от лица "МЗС" Ирина Сафиуллина. При этом, как пояснил корреспонденту "ВиД" замглавы УФАС по РТ Ленар Шафигуллин, в случае, если иск от "МЗС" был бы подан к УФАС РТ до 1 апреля, предписание, уже вступившее в силу, было бы приостановлено до окончательного судебного решения. В то же время в пресс-службе УФАС сообщают, что с момента опубликования решения и на момент подготовки данного материала в номер не получали никакого официального подтверждения факта подачи искового заявления другой стороной. Значит, в настоящее время предписание исполкому Казани - фактически по ликвидации ОАО "МЗС" - находится на исполнении.

Плывет в нормальном направлении…

При этом если предположить, что данное предписание УФАС РТ все-таки будет исполнено, то у тех предпринимателей, что в силу создания ОАО "МЗС" оказались лишены права выкупа занимаемых помещений, предоставляемого в рамках № 159-ФЗ, появится шанс стать собственниками.

Но именно "если предположить", поскольку у администрации города явно другие намерения. В частности, на последней сессии Казгордумы мэр Казани Ильсур Метшин заявил, что город собирался зарегистрировать компанию стоимостью 5,4 млрд. рублей, собрав все имущество в единый "котел", передав в управление наемным менеджерам. "Как они работают - это вопрос депутатского контроля, прокуратуры. Мы добьемся регистрации, у нас будет эта компания, под нее мы сможем привлекать кредиты. Нам кризис помешал довести начатое до конца. Это будет актив города, который без вашего ведома продастся не сможет, потому что вопросы приватизации всех компаний докладываются вам и голосуете вы за это. Пока это имеет политическую окраску, подоплеку, кто-то пытается раскачать то, что плывет в нормальном направлении", - заявил градоначальник депутатам.

Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии