Россия изучает разработку ПАИ

- Как известно, проблемы с управлением недвижимостью существуют во всех регионах, и Татарстан в этом смысле не исключение. Руководство нашей республики также столкнулось с необходимостью повышать эффективность управления недвижимостью. При этом у нас уже появился немалый опыт профессионального подхода к этой деятельности управляющих компаний, работающих на рынке Татарстана, но оставалось множество вопросов, связанных с привлечением инвестиций в преддверии 1000-летия Казани, с отсутствием системы подготовки кадров, разобщенностью участников рынка. В апреле 2002 года вышло постановление Кабинета министров РТ, призванное переломить ситуацию. Оно поручало на конкурсной основе разработать единую методику стандартов деятельности с полной программой управления объектами недвижимости и повышения уровня квалификации специалистов. Заказчиками выступили Министерство земельных и имущественных отношений РТ и Комитет РТ по антикризисному управлению. Поволжский антикризисный институт принял решение участвовать в этом конкурсе.

Мы действовали не в одиночку. Наряду с ПАИ активными участниками проекта стали петербургские Институт недвижимости и управляющая компания “ВМБ-траст”. Для разработки отдельных документов привлекались субподрядчики, среди которых была и Сервейинговая компания “Единая арендная система”, обладающая серьезными наработками в области управления коммерческой недвижимостью. Также был заключен договор с главным аналитиком Российской гильдии риэлторов Геннадием Стерником на создание методики анализа рынка коммерческой недвижимости. Благодаря высокопрофессиональному и творческому авторскому коллективу конкурс удалось выиграть. С нами был заключен государственный контракт.

Разрабатывая стандарты, мы исходили из того, что они должны служить решению не локальных вопросов, стоящих перед отдельными субъектами рынка, а тех проблем, что затрагивают интересы профессионального сообщества в целом. То есть, благодаря нашей работе, собственники недвижимости смогут понять, что такое профессиональное управление недвижимостью и для чего оно нужно, получить критерии отбора управляющего, понять, как правильно строить свой бизнес по инвестированию в коммерческую недвижимость. А управляющие, в свою очередь, обретут методики построения организации и повышения качества управления недвижимостью. Профессиональное сообщество от этого только выигрывает. Ведь, помимо всего прочего, создана еще и единая терминология, необходимая профессионалам.

В итоге нами было разработано 16 документов. Основными принципами стандартизации стали систематизация существующих знаний и опыта, разветвленная система стандартов, охватывающих разные области управления недвижимостью, добровольность применения, предлагаемый, как нам кажется, оптимальный алгоритм управления. Следует обратить внимание на то, что деятельность по разработке стандартов на этом не завершается. Сделанное - лишь основа для дальнейшей работы. Ведь можно разрабатывать стандарты и для конкретных профессиональных организаций под конкретные предприятия.

Более подробно остановлюсь на том, что же мы в итоге сделали. Наши специалисты создали целую структуру документов по единой системе профессионального управления недвижимостью: общие положения, непосредственно стандарты и методические рекомендации. Общие положения формируют подходы к разработке стандартов, терминологию, дают определение деятельности по управлению недвижимостью, классифицируют объекты управления и его основные процессы, определяют субъектов управления и задают основные требования, предъявляемые к управляющим компаниям в области обеспечения качества услуг. Кроме того, там заданы принципы построения документов нижестоящих уровней. В стандартах уже более подробно расписывается объект и субъект управления, классификаторы, требования процесса и его алгоритм в различных функциональных областях. Методические рекомендации более детально рассматривают отдельные вопросы. Поэтому по объему они больше, чем стандарт, и более информационно насыщены.

Предлагаемые термины разделены нами на несколько групп: арендные операции, маркетинг, техническая эксплуатация и развитие недвижимости. Если говорить об объектах управления, то по федеральному законодательству к недвижимости относятся даже те объекты, которые прекрасно перемещаются в пространстве. Поэтому понятие объектов управления недвижимостью нами было сужено до зданий. Также предлагаются как отдельные объекты управления имущественные комплексы - взаимосвязанные объекты, расположенные на единой территории, с единой инфраструктурой, и территории - экспериментальные объекты управления. Это определенная часть городской территории, объединенная общими границами, которая управляется как единое целое.

Базовые стандарты рассматривают особенности управления помещениями, зданиями и имущественными комплексами, задают единый алгоритм деятельности, определяют цикл и перечень услуг по управлению недвижимостью. По сути, это сочетание четырех фаз: концепции, которой собственник определяет стратегию управления недвижимостью, бизнес-планирование, при котором стратегия переходит в детальные программы, и договоры собственно управления и завершения управления. Недвижимость здесь нами рассматривается как целостный объект с инженерными сетями, встроенной инфраструктурой, с учетом тех элементов, которые могут быть отделены без особого ущерба от объекта недвижимости.

Кроме базовых, существуют функциональные стандарты. С их помощью разбираются вопросы, связанные с технической эксплуатацией, квалификацией, управлением проектами развития и реконструкцией недвижимости, управлением коммерческим объектом. Взаимоотношения с потребителем регулируются стандартом управления и обслуживания объекта, взаимоотношения с поставщиками ресурсов и услуг - стандартом взаимоотношения с обслуживающими организациями. Для взаимоотношений с государственными надзорными и контролирующими органами стандарта нет, потому что эту роль выполняют законы и нормативные акты.

Среди целей, которые мы ставили, приступая к работе над стандартами, не последнее место занимает просветительство. Сейчас печатаются 9-10-й тома “Формулы финансового здоровья”, посвященные разработанным нами стандартам профессионального управления недвижимостью. Существует и электронная версия книги на компакт-дисках.

Хочется еще раз обратить внимание на то, что мы не считаем проделанную работу полностью завершенной. Теперь можно всерьез вести речь о разработке внутрифирменных стандартов, способных серьезно облегчить деятельность любой организации.

мнения

О стандартах ПАИ

Людмила НОВОЖИЛОВА (управляющая компания “Приволжская недвижимость”, Н. Новгород):

- Команда из Казани сделала большое дело, подготовила документы, в которых так нуждается рынок коммерческой недвижимости. Для того, чтобы справиться с такой серьезной задачей, необходим огромный творческий потенциал, и замечательно, что он присутствует и у казанцев, и у их партнеров из Санкт-Петербурга. Одно из главных достоинств конгресса и других подобных ему форумов - это то, что идет полноценный обмен информацией. Иначе нередко получается так, что мы изобретаем велосипед. Поэтому такое общение между предпринимателями из различных регионов страны необходимо продолжить.

Вадим СТРЮКОВ (девелоперская компания “Основа”, Казань):

- Интерес к конгрессу вызван тем, что у нашей компании, есть собственность, которой необходимо управлять, и есть определенные планы на развитие данного сектора в нашей организации. Причем все объекты, принадлежащие компании, представляют собой коммерческую недвижимость. Доклад коллег из Поволжского антикризисного института заинтересовал тем, что речь там идет о вопросах, которые приходится решать каждый день. Присутствует системный взгляд на рынок коммерческой недвижимости, позволяющий расширить базу, на основе которой принимаются решения. Своей недвижимостью мы управляем сами, но возможны варианты предложения услуг на рынке в качестве управляющей компании.