Сервейинг - в предпринимательские массы

Сегодня уже мало кто сомневается в том, что государство не может быть эффективным собственником. Поэтому реформирование системы управления государственным имуществом ориентировано на увеличение рыночного сектора экономики за счет сокращения сфер государственного влияния. Об актуальности такого подхода говорит хотя бы то, что соответствующие мероприятия закреплены и в послании Президента Республики Татарстан Государственному Совету Республики Татарстан на 2003 год, и в Плане работы правительства республики, и в Плане работы Республиканской межведомственной комиссии по социальным и экономическим реформам.

Реформирование имущественных отношений, связанных с управлением государственным имуществом, на сегодняшний день, к сожалению, кризисная зона в экономике страны. Именно нерадивое и экономически неоправданное использование государственного имущества становится основным фактором финансового нездоровья государственных унитарных предприятий и хозяйственных обществ (товариществ) с долей государства в уставном капитале, что в конечном итоге приводит их к банкротству. Поэтому не случайно эта сфера деятельности стала предметом особого внимания Комитета Республики Татарстан по антикризисному управлению. В его структуре был создан специальный отдел, в задачи которого входят разработка и внедрение на практике антикризисных технологий в области управления недвижимостью.

Необходимо отметить, что Комитетом в этой области уже накоплен значительный опыт, прежде всего по разработке и внедрению в практику делового оборота принципов профессионального управления недвижимостью (сервейинга).

Сущность принципа сервейинга заключается в четком разделении полномочий собственника объекта недвижимости и управляющей (сервейинговой) компании, которая управляет объектом в соответствии с согласованным собственником планом (сдача объекта в лизинг или аренду, реконструкция, ликвидация и т.д.). Преимущества реализации этой схемы очевидны: во-первых, собственник освобождается от решения проблем, связанных с текущей эксплуатацией объекта недвижимости, перепоручая их управляющей компании, и при этом имеет стабильный доход (ренту); во-вторых, управляющая компания профессионально занимается обслуживанием объекта, получая плату за аренду, лизинг, коммунальные и иные услуги; в-третьих, субъекты малого и среднего бизнеса получают в аренду профессионально управляемые помещения различного характера, по приемлемой цене при устраивающем их уровне обслуживания.

Правовой основой такого подхода к управлению недвижимостью стали нормативные документы, утвержденные правительством республики и разработанные с участием Комитета Республики Татарстан по антикризисному управлению (в их числе концепция создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан, программа по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе принципов сервейинга, единых стандартов и методики деятельности по управлению недвижимостью, постановление Кабинета министров Республики Татарстан, определившее переход на рыночные принципы ценообразования в сфере управления государственной недвижимостью).

За последние три года принципы сервейинга с успехом использовались на ряде организаций-должников, первым среди которых стал ГУП “КПО СВТ “Терминал”, а также на нескольких крупных предприятиях республики, оказавшихся в кризисной ситуации, в Казани, Набережных Челнах, Нижнекамске. Принятые руководством республики нормативные акты позволили перейти к массовому применению принципов сервейинга как в процессе финансового оздоровления организаций-должников, так и для вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого имущества всех форм собственности. С мая 2002 года распространение сервейинга началось уже по всей республике.

Важную роль в этом процессе сыграло и создание профессионального сообщества управленцев недвижимостью - Гильдии сервейеров Республики Татарстан. Сегодня в той или иной форме принципы сервейинга используются практически на каждом предприятии-банкроте, обладающем избыточными производственными фондами. В результате только в 2001-2002 годах в хозяйственный оборот было вовлечено более 600 000 кв. м. ранее неиспользуемых объектов недвижимости, привлечено около 1,5 млрд. рублей частных инвестиций, более 1000 предпринимателей без привлечения бюджетных средств обеспечены площадями для развития их деятельности, создано 15 000 дополнительных рабочих мест.

О том, что сервейинг воспринят в республике как реальный инструмент для финансового оздоровления предприятий, много говорилось на прошедшей в Казани в ноябре 2002 года Всероссийской научно-практической конференции по данной тематике. Высокую оценку проделанной в этой области работе дал президент Торгово-промышленной палаты Российской Федерации Евгений Примаков. Внедрение сервейинга названо одним из приоритетов экономического развития республики в Послании Президента Республики Татарстан Государственному Совету Республики Татарстан на 2003 год.

Добиться успеха в этом невозможно без сформированной на основе принципов гласности и равного доступа всех субъектов рыночных отношений системы реализации имущества предприятий и организаций через открытые торги.

С 1999 года по 1-е полугодие 2003 года включительно объем реализованного на открытых торгах имущества организаций-банкротов составил почти миллиард рублей. За эти годы более 450 хозяйствующих субъектов приобрели на открытых торгах имущество организаций-банкротов, разместили на этих площадях новые производства и создали новые рабочие места, что обеспечило дополнительные поступления в доходную часть государственного бюджета

Однако пока рано говорить о том, что принципы гласности и информационной открытости, обеспечения равного доступа всех субъектов предпринимательских отношений к участию в торгах по реализации госимущества реально стали прочной основой системы реализации имущества организаций-банкротов. Одна из основных препон - труднопреодолимые административные барьеры, воздвигаемые чиновниками и субъектами естественных и локальных монополий. Если оградить предпринимателей от их произвола, ускорится экономическое развитие республики, и это также - задача государства. В 2003 году Республиканской межведомственной комиссией по экономическим и социальным реформам создана аналитическая группа по защите бизнеса и собственности от произвола чиновников, естественных и локальных монополий, крупных предприятий, которая должна выработать механизмы решения возникающих проблем, разработать предложения для создания необходимой правовой базы.

В адрес рабочей группы то и дело поступают обращения республиканских предпринимателей, которые столкнулись с проблемами административного характера при приобретении в собственность имущественных комплексов и земельных участков на торгах. Покупая имущественные комплексы (включающие и земельные участки) на открытых торгах по рыночной стоимости, предприниматели приобретают вместе с тем многочисленные проблемы, связанные с подключением объектов недвижимости к наружным инженерным сетям (водопроводу, канализации, газопроводу и т.д.).

Так, в соответствии со ст. ст. 37,38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов может быть только полностью сформированный земельный участок с установленными границами, при этом продавец имущества обязан предоставить покупателю достоверную информацию о предмете торгов. Формирование земельного участка предполагает и осуществление продавцом работ по определению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. На сегодняшний день не определен регламент получения технических условий, но это не значит, что земельные участки и имущественные комплексы не стоит реализовывать, просто необходимо готовить документы в соответствии с законом. Развитие рынка недвижимости предполагает наличие конкурентной среды, т.е. должны быть созданы равные условия для всех предпринимателей. Это дает надежду на то, что эти устранимые трудности не станут препятствием для развития цивилизованного рынка недвижимости.

Что же нужно сейчас для того, чтобы эффективно развивалось профессиональное управление недвижимостью?

Создать открытую информационную систему недвижимого имущества, чтобы каждый потенциальный инвестор мог получить всю необходимую для его проекта информацию. Создание подобной информационной системы в республике сделает возможным проведение мониторинга рынка недвижимости, осуществление сбора, обработки и систематизации всех полученных данных в рамках организации государственной информационной системы по недвижимому имуществу Республики Татарстан. Благодаря этому рынок государственной недвижимости станет более прозрачным, следовательно, более открытым для потенциальных инвесторов и предпринимателей, готовых вложить собственные средства в экономику республики. Кроме того, это позволит повысить эффективность использования государственной собственности, пополнить республиканскую казну и повысить инвестиционный рейтинг региона в целом.

Обеспечить условия для привлечения инвестиций в новое строительство. В первую очередь необходимо разработать и утвердить “прозрачный” регламент выдачи заказчикам технических условий на подключение объектов к инженерным сетям.

Заняться повышением уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью. Для этого проводить разовые, а затем и постоянно действующие семинары и презентации, организовать курсы на базе специализированных институтов по подготовке специалистов в области сервейинга.

Если удастся реализовать эти предложения, наша республика станет несомненным лидером в становлении российского сервейинга.