Время и Деньги
09.07.2007 Бизнес

Рейтинг казанских офисов

Гильдия сервейеров Поволжский антикризисный институт публикуют рейтинговую оценку 50 объектов офисной недвижимости Казани за 2003 год.

Прошло больше года с момента выхода последнего рейтинга офисных объектов Казани. За это время рынок офисной недвижимости претерпел серьезные изменения. Строятся новые объекты, возрастает качество управления уже существующими.

Все более заметное место на рынке начинают занимать новые специализированные бизнес-центры, сданные в эксплуатацию в 2001-2003 годах. Если год назад можно было выделить один офисный объект класса “В+” - Офисный центр “Татария” (Ершова, 29б), то сейчас открыли свои двери для арендаторов бизнес-центры на Спартаковской, 2в; Академической, 2; Достоевского, 18. Новые бизнес-центры построены “с нуля” в соответствии с лучшими отечественными стандартами. Отличительные характеристики зданий - оригинальный архитектурный дизайн, качественная отделка мест общего пользования, современные инженерные системы (в том числе центральное кондиционирование и вентиляция), высокий уровень сервиса и дополнительных услуг. По ряду параметров новые здания приближаются к уровню класса “А”.

Ввод в эксплуатацию новых офисных объектов частично решил проблему высококачественных офисных помещений. Поэтому о прямой конкуренции “старых” и “новых” лидеров офисного рынка в Казани можно говорить только с определенной долей осторожности: они лежат в разных ценовых диапазонах и рассчитаны на разные категории клиентов.

Помещения в зданиях класса С и D, как правило, не требуют большого объема вложений, однако их техническое состояние не удовлетворяет запросам фирм-арендаторов, заботящихся о своем имидже. Это здания бывших институтов, различных организаций, которые, став акционерными обществами, теперь зарабатывают сдачей полученных в собственность помещений в аренду. Собственники чаще всего не беспокоятся о приведении сдаваемых в аренду площадей в порядок. Ремонтом, дополнительным оснащением арендаторы занимаются самостоятельно, частично в счет арендной платы, частично на свои собственные средства. Дополнительные услуги, предоставляемые арендодателями, как правило, ограничиваются только организацией пропускного режима и уборкой вспомогательных помещений. Общие площади в рассматриваемых зданиях, а также инженерные сети, как правило, требуют ремонта.

Несмотря на ввод новых объектов, качественных офисных помещений в городе по-прежнему не хватает. Качество большей части арендуемых площадей сегодня не удовлетворяет арендаторов. В аренду предлагаются либо помещения в дорогостоящих бизнес-центрах, которые не всегда по карману среднему или малому бизнесу, либо некачественные помещения в административных зданиях бывших НИИ, как правило, требующие ремонта.

Для того чтобы арендовать наиболее привлекательные по стоимости и качеству объекты, зачастую требуются рекомендации и знакомства с собственниками зданий. Обычно это помещения предприятий, часть из которых сдается в аренду. Такие помещения не предлагаются на свободном рынке. Качественных и относительно недорогих объектов, свободно предлагаемых на открытом рынке коммерческой недвижимости, в Казани всего несколько.

В этой связи особое значение приобретает адекватная оценка предлагаемых в аренду объектов недвижимости. Поэтому за прошедшее время составителями рейтинга была проделана большая работа по совершенствованию методики рейтинговой оценки объектов недвижимости. Были проведены дополнительные исследования, в ходе которых определялись наиболее значимые характеристики офисной недвижимости. Активно изучался опыт Москвы и Санкт-Петербурга, где участники рынка начали договариваться об общих подходах к классификации офисной недвижимости.

Так, в апреле 2003 года ведущие консалтинговые компании в области коммерческой недвижимости, представленные в Москве (Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Stiles & Riabokobylko/Cushman & Wakefield Healey & Baker), сформировали Определения Московского Исследовательского Форума. С целью предоставления единства информации был разработан ряд определений, таких, как географическое деление, терминология и классификация. Главной задачей данного соглашения являлась унификация терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений Москвы. Была разработана таблица из 20 критериев, по которой можно определить, к какому классу относится то или иное офисное здание.

В мае 2003 года система добровольной сертификации бизнес-центров была запущена в Санкт-Петербурге. Для этого Гильдией управляющих и девелоперов, объединяющей компании профессионально управляющих коммерческой и индустриальной недвижимостью, была разработана система классификации бизнес-центров, определены основные параметры, характеризующие качественный уровень действующих офисных объектов.

Таким образом, в этих городах начали подходить к решению той задачи, которая еще два года назад была поставлена Гильдией сервейеров - дать в руки собственников и арендаторов ориентир для принятия взвешенных решений при выборе помещений для аренды, определению арендных ставок, инвестированию в недвижимость. Не случайно проделанная Гильдией сервейеров работа получила высокую оценку профессионалов рынка недвижимости на прошедших в 2003 году форумах, в числе которых VI Конгресс по недвижимости (Москва, июнь 2003 г.), Конференция “Коммерческая недвижимость в России: инвестиции, развитие, управление” (Санкт-Петербург, октябрь 2003 г.), Конференция “Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости ПФО. Инвестиции” (Нижний Новгород, декабрь 2003 г.).

Используя определенные наработки Москвы и Санкт-Петербурга, следует отметить, что они все-таки не в полной мере отражают специфику казанского рынка недвижимости, не учитывают того многообразия предложения, которое на нем присутствует.

Используемая Гильдией сервейеров методика рейтинговой оценки объектов офисной недвижимости основывается на четырех группах критериев - престижность объекта; архитектура объекта; транспортная доступность; инфраструктура объекта.

Важной составляющей престижности объекта является его близость к центру города, однако расположение в центральной части города не всегда является приоритетным для офисного здания - постоянные пробки, сложности с подъездами и большое скопление людей являются скорее неблагоприятными факторами. В связи с этим было уточнено название критерия второго уровня “Близость к центру города или к центру деловой активности”.

“Специализация здания” - новый критерий в рейтинговой оценке. Оценивается направленность здания - специализированное здание для сдачи в аренду офисных площадей (бизнес-центр); либо здание смешанной направленности - помещения сдаются как под офисы, так и под торговлю; либо сдача в аренду является дополнительным источником доходов собственника - только часть помещений сдается в аренду. Как показывает практика, это прямым образом сказывается на качестве эксплуатации и управления объектом.

Критерий “архитектура объекта” включает такие характеристики, как тип здания, планировка объекта; внешний вид; состояние мест общего пользования.

Критерий “тип здания” - оценивает основное функциональное назначение и планировку помещений объекта - новое либо полностью реконструированное офисное здание; либо типичное институтское здание после ремонта; непрофильное офисное здание (например, гостиница) и т.д. Кроме того, на данный показатель влияют и планировка помещений, предпочтение отдается блочной планировке офисов либо смешанной (блочная и коридорная). “Архитектура объекта” включает также качественные характеристики объекта - состояние внешней и внутренней отделки, наличие дополнительных удобств, санитарное содержание мест общего пользования (коридоров, лестниц, санитарных комнат).

Как и в прошлом рейтинге, важным критерием оценки остается “Транспортная доступность объекта”, включающая близость транспортной магистрали, удобство входа, возможность парковки автомобиля.

Основными составляющими “Инфраструктуры объекта” являются наличие охраны и питания для арендаторов.

Анализируя содержательные результаты рейтинга, необходимо отметить, что по-прежнему первое место в рейтинге принадлежит бизнес-центру “Татария” (Ершова, 29б). Однако далее со 2-го по

7-е места занимают новые объекты, класса “B”, “В+”, в результате чего объекты, ранее участвовавшие в рейтинге, снизили свое положение.

Произошли изменения и по другим объектам. Так, проведенная реконструкция бизнес-центра “Терминал” (Сибирский тракт, 34, корпус 5), улучшение транспортной доступности бизнес-центра “Терминал” (Сибирский тракт, 34, корпус 013) и “Проточная, 8” привели к увеличению их места в рейтинге.

Определенные изменения произошли и в ставках арендной платы. Положительная динамика социально-экономического развития Республики Татарстан, наличие неудовлетворенного спроса компаний малого и среднего бизнеса на площади привели к росту арендных ставок (по сравнению с прошлым годом) в среднем на 15-20 процентов.

В то же время начиная со второго квартала 2003 года наблюдается и обратный процесс. В результате продолжавшегося два года непрерывного роста арендных ставок увеличилось предложение площадей. Рост арендных ставок привел к увеличению доходности инвестиций в недвижимость, в результате чего началось активное строительство новых объектов. Ввод в эксплуатацию новых офисных зданий - наглядный тому пример. Рост предложения, в свою очередь, вызвал конкуренцию между арендодателями и соответственно снижение средних арендных ставок.

И хотя в среднесрочной перспективе рост арендных ставок продолжится, далеко не каждый офисный объект будет эксплуатироваться успешно. Сегодня арендаторам недостаточно простого ремонта и работающих коммуникаций. Серьезные требования начинают предъявляться к профессионализму управляющей компании, качеству эксплуатации и уборки здания. В этих условиях рост арендных ставок на самых успешных объектах будет соседствовать с их падением по аутсайдерам рынка.

В этой связи нужно с особой тщательностью подходить к расчету арендных ставок на офисные объекты. Приводимые в колонке 15 таблицы 2 оптимальные арендные ставки соответствуют объективным характеристикам того или иного объекта и существующим тенденциям развития рынка офисной недвижимости в Казани. Однако удастся ли собственникам данных объектов их выдержать, в большей степени зависит от того маркетинга, который они будут осуществлять, от профессиональных качеств и репутации компаний, управляющих соответствующими объектами.

Рассчитанные нами оптимальные арендные ставки выражены в долларовом эквиваленте. Несмотря на неблагоприятную динамику курса доллара в последнее время, устанавливаемые в долларах арендные ставки продолжают оставаться ориентиром на рынке. На многих объектах существует разделение так называемых рублевых и долларовых договоров. Краткосрочные (до 1 года) договора заключаются в рублях, более длительные - в долларовом эквиваленте. При этом для защиты сторон от резких курсовых колебаний договором устанавливается механизм индексации. Нижняя граница курса устанавливается на уровне 1 у.е. = 30 рублей. Договором предусмотрена ежеквартальная индексация курса у.е. либо на темп роста курса доллара, либо в соответствии со ставкой рефинансирования Центрального банка России. Для индексации также может использоваться уровень инфляции (индекс потребительских цен), публикуемый ежеквартально Госкомстатом России.

Кроме того, арендные ставки не включают в себя НДС и коммунально-эксплуатационный платеж, уровень которых определяется отдельно в соответствии с требованиями налогового законодательства и тарифами поставщиков коммунальных ресурсов (тепло, газ, вода, электроэнергия).

Подводя итоги, можно отметить, что рынок коммерческой недвижимости Казани активно развивается. Происходит увеличение спроса на недвижимость, строительство новых объектов, повышение эффективности использования существующих площадей. В городе появляются новые российские и зарубежные инвесторы и девелоперы, что благотворно сказывается на его интенсивно меняющемся облике.



Продолжая складывающиеся традиции сотрудничества со всеми заинтересованными в цивилизованном развитии рынка недвижимости Республики Татарстан лицами, Гильдия сервейеров будет рада учесть все замечания и предложения по рынку недвижимости Республики Татарстан, представленному рейтингу, а также дополнительную информацию по существующим в Казани объектам офисной и торговой недвижимости и их характеристикам. Контактный телефон Гильдии сервейеров РТ: (8432) 10-96-65. Адрес: 420029, Казань, Сибирский тракт, 34. Для писем: 420029, Казань, а/я 262. Е-mail: [email protected].



Сам рейтинг вы можете увидеть в печатной версии "ВиД".



1
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии