Надо знать, где торговать

Прошло более года с момента публикации последнего рейтинга торговых объектов Казани. За это время рынок торговой недвижимости претерпел существенные изменения. Рынок коммерческой недвижимости развивается стремительными темпами: идут строительство новых помещений и реконструкция существующих объектов. Активно растет спрос на нежилые помещения как на первичном, так и на вторичном рынках.

Произошел перелом в психологии девелоперов и арендодателей, прежде всего под влиянием столичных ритейлеров, развивающих свой бизнес в регионах. Если раньше торговые центры напоминали рынок под крышей, то сейчас ситуация меняется. Строящиеся объекты декларируют иную политику: четкое позиционирование, предпочтение крупных арендаторов, брендовую торговлю, комплекс дополнительных услуг для покупателей. Стали появляться первые эффективные торговые комплексы нового типа, такие, как “Сити-центр”, MEGGAPARK, ГУМ, “Модная семья”. Торговый центр в современном понимании - не бетонная коробка, а пул арендаторов, соответствующий местоположению объекта и его концепции.

Изменение рынка не могло не повлечь за собой и изменения критериев рейтинговой оценки торговых объектов.

Большую значимость приобрел фактор местоположения объекта: критерий “Близость к центру” заменен другим - “Качество торговой зоны”. Для современных крупных торговых центров наиболее удачными с точки зрения местоположения считаются, наряду с центральной частью города, густонаселенные городские кварталы с высокой покупательской способностью населения. Этим и вызвано появление новых объектов на основных магистралях нашего города. Однако для встроенно-пристроенных специализированных магазинов (как вариант - магазинов модной одежды) наиболее удачным расположением считается на центральной торговой улице города “в одном ряду”.

Не однозначно оценивается и критерий “Универсальность ассортиментного ряда”. Так, для торговых объектов, торгующих универсальным набором товаров, оценивается сочетание и величина предлагаемого ассортимента товаров. Для объектов, специализирующихся на определенной группе товаров, таких, как “Мебельград”, МУМ или “Мебельный базар”, оценивается прежде всего универсальность ассортиментного ряда предлагаемой группы товаров (в данном случае мебели).

Возросло значение критерия “Уникальность объекта”. В условиях ужесточающейся конкуренции все более важную роль начинает играть концепция объекта. Концепция - это “главная тема”, ориентация торгового центра на определенный сегмент рынка и группы целевых потребителей. Исходя из концепции подбираются “якорные” арендаторы - крупное торговое предприятие (оператор) с известной торговой маркой, привлекающее в торговый центр большое (основное) количество покупателей. Впрочем, существуют и “безъякорные” торговые комплексы, функционирующие за счет синергетического эффекта - когда все арендаторы дополняют друг друга, создавая привлекательность всего торгового центра. Якорем может быть и отдельная группа товаров, как, например, компьютерные диски в Торговом комплексе “Алтын” на Спартаковской, 2а.

Все большее внимание стало уделяться и архитектуре объектов: внешняя и внутренняя отделка, архитектурно-планировочные решения. Важным является внешний вид объекта, оформление вывески, состояние фасада, видимость объекта с магистрали, состояние отделки мест общего пользования, наличие единого дизайна отделки, ее качество.

Кроме того, выделена еще одна немаловажная составляющая “Архитектуры объекта” - “Организация внутреннего пространства” объекта. Понятная планировка объекта, эффективная организация движения покупательских потоков внутри объекта, видимость витрин, вывесок, расположение отделов играют важную роль в современных торговых комплексах. Примером может служить такой объект, как “Сити-центр”.

По-прежнему важной составляющей в рейтинге торговых объектов является такой критерий, как “Транспортная доступность объекта”, включающая удобные подъездные пути, близость общественного транспорта и парковку. Из-за стремительного роста количества личного автотранспорта резко возросла потребность в парковочных местах возле торговых объектов. В связи с этим было увеличено значение данного коэффициента.

Преобразование рынка, изменения в методике привели и к изменению результатов рейтинга. Появление новых торговых центров привело к снижению мест в рейтинге таких традиционных для города объектов, как “Детский мир”, Казанский ЦУМ, магазин “Подарки”. Изменились и места объектов - Дом быта (Саид-Галеева, 6) и “Ильдан” (Чернышевского, 43/6). Повысился рейтинг торгового комплекса “Савиново”. Это связано, прежде всего, с эффективной загрузкой этажа одежды за прошедший период и повышением в связи с этим популярности объекта.

Изменения происходят и по другим показателям. Так, для торгового комплекса “Алтын” (Спартаковская, 2а) повышается качество торговой зоны в связи с открытием здесь объектов общегородского значения, таких, как спортивный комплекс “World Сlass-Казань” и “Баскет-холл”. В перспективе ожидается дальнейшее повышение качества данной торговой зоны в связи с жилой застройкой данного района.

Развитию казанского рынка торговой недвижимости способствует высокий спрос на аренду торговых площадей как со стороны местных операторов, так и со стороны иногородних (в том числе зарубежных) компаний. За последнее время многие общенациональные торговые операторы объявили о своих планах развития в Казани. Среди них IKEA, Metro, “Рамстор”, “Патерсон”, “Мир”, “Спортмастер”, “Перекресток”, “М-Видео”, “Старик Хоттабыч”, “Ростикс”, Spar и т.д.

И хотя стараниями московских ритейлоров в Казани цены на торговую недвижимость могут в ближайший год-два вновь серьезно вырасти, недостаток торговых площадей и высокий уровень спроса со стороны московских операторов не означают, что это повышение будет одинаковым для всех. В Казани уже есть отдельные примеры неверно спланированных и часто пустующих торговых объектов, которые уже имеют проблемы с посетителями и арендаторами. Приход в Казань международных и общенациональных девелоперов и управляющих компаний может серьезно изменить лицо рынка торговой недвижимости Казани и привести к падению арендных ставок на неудачные объекты.

У составителей рейтинга не по всем торговым объектам есть информация о реальном уровне арендных ставок. Этому мешают серый рынок, закрытость информации, разобщенность собственников и девелоперов. Тем не менее проведенный анализ показывает, что по большинству объектов арендные ставки вышли на те рубежи, которые мы предсказывали год назад.

В среднесрочной перспективе рост арендных ставок (особенно на высококачественные площади) продолжится - слишком велика здесь величина неудовлетворенного спроса. Поэтому мы публикуем те арендные ставки, которые в наибольшей степени отвечают сложившейся ситуации на рынке. Для этого были использованы разработанные Поволжским антикризисным институтом совместно с рядом компаний из Санкт-Петербурга и Москвы по заказу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Комитета Республики Татарстан по антикризисному управлению методические рекомендации по определению ставок аренды на нежилые помещения. Рассчитанные в соответствии с данными рекомендациями арендные ставки приводятся в 13-й колонке таблицы.

Рассчитанные нами оптимальные арендные ставки выражены в долларовом эквиваленте. Несмотря на неблагоприятную динамику курса доллара в последнее время, устанавливаемые в долларах арендные ставки продолжают оставаться ориентиром на рынке. На многих объектах существует разделение так называемых рублевых и долларовых договоров. Краткосрочные (до 1 года) договора заключаются в рублях, более длительные - в долларовом эквиваленте. При этом для защиты сторон от резких курсовых колебаний договором устанавливается механизм индексации. Нижняя граница курса устанавливается на уровне 1 у.е. = 30 рублей. Договором предусмотрена ежеквартальная индексация курса у.е. либо на темп роста курса доллара либо в соответствии со ставкой рефинансирования Центрального банка России. Для целей индексации также может использоваться уровень инфляции (индекс потребительских цен), публикуемый ежеквартально Госкомстатом России.

Кроме того, арендные ставки не включают в себя НДС и коммунально-эксплуатационные платежи, уровень которых определяется отдельно в соответствии с требованиями налогового законодательства и с тарифами поставщиков коммунальных ресурсов (тепло, газ, вода, электроэнергия).

Понятно, что приведенные в таблице арендные ставки являются рекомендуемыми и не отражают и не могут отражать арендные ставки по каждой конкретной площади на каждом конкретном объекте. Для рынка торговых площадей большое значение имеет этаж, расположение на этаже, размер арендуемых площадей и даже тот вид товара, который предлагает арендатор. Однако определенный ориентир для принятия решений арендодателями и арендаторами они дают.

Мы бы, конечно, не рекомендовали арендаторам руководствоваться только величиной арендной ставки. Составленный рейтинг как раз и показывает существующее на рынке многообразие предложений, из которых арендатор должен выбрать в наибольшей степени отвечающие его интересам по цене и качеству. При этом надо понимать, что эффективные торговые площади, управляемые профессиональными сервейинговыми компаниями, всегда останутся наиболее конкурентоспособными.

Несмотря на внесенные в методику рейтинговой оценки коррективы, составители рейтинга отдают себе отчет, что в данных рейтинга могут обнаружиться ошибки и неточности, связанные как с трудностью фиксации оцениваемых параметров, которые далеко не всегда можно однозначно определить и оценить, так и с быстро меняющейся ситуацией на рынке недвижимости.



В этой связи Гильдия сервейеров будет рада учесть все замечания и предложения по рынку недвижимости Республики Татарстан, по представленному рейтингу, а также дополнительную информацию по существующим в Казани объектам офисной и торговой недвижимости и их характеристикам. Контактный телефон Гильдии сервейеров РТ: (8432) 10-96-65. Адрес: 420029, Казань, Сибирский тракт, 34. Для писем: 420029, Казань, а/я 262.

Е-mail: [email protected].



Сам рейтинг вы сможете найти в печатной версии "ВиД"