Рейтинг торговых комплексов Казани: где и что выгоднее продавать

По сравнению с аналогичным рейтингом торговых комплексов за 1-й квартал 2002 года составители внесли в используемую методику некоторые изменения. Обсудив проблему с коллегами из Москвы, Санкт-Петербурга и Казани, мы приняли решение о выделении рынков в отдельную специфическую группу торговых объектов. Их оценку следует проводить отдельно и по критериям, учитывающим особенности функционирования этих торговых точек. Именно поэтому из рейтинга исключены все рынки.Это решение связано с отличающейся друг от друга маркетинговой политикой разных торговых операторов. Ориентация операторов на различные покупательские потоки изменяет значимость для них тех или иных факторов. Так, для торговцев элитной парфюмерией и ювелирными изделиями важно разместиться в престижной деловой части города, а крупные вещевые рынки, ориентирующиеся на низкообеспеченные категории покупателей, вполне могут находиться и на окраине города (наглядный пример - Вьетнамский рынок на Журналистов, 100). Поэтому при оценке привлекательности тех или иных торговых объектов необходимо учитывать не только “проходимость” места, интенсивность пешеходного и транспортного потока, но и его “качество”. Например, пешеходный поток на Вьетнамском рынке может быть больше, чем на Сибирском тракте, но оператор, торгующий товаром высокого качества, выберет Сибирский тракт.

Изменения коснулись и набора оцениваемых параметров. Было решено отказаться от такой группы параметров, как “инфраструктура объекта”. Практика показывает, что на подавляющем большинстве торговых объектов Казани степень телефонизации и уровень охраны находится примерно на одном и том же уровне, а значит, оценка по данным критериям не позволяет дифференцированно оценить привлекательность объектов, включенных в рейтинг. В свою очередь, такой важный параметр, как “внутренняя отделка”, отнесен в группу критериев, определяющих общую привлекательность комплекса.

С учетом проведенных исследований уточнены веса оцениваемых параметров. Больший вес был присвоен группе факторов, определяющих общую привлекательность комплекса.

В сторону большей объективности пересмотрено содержание критерия “близость к центру города”. За основу взята классификация престижности районов Казани, предложенная Кабинетом министров РТ (в частности, в постановлении КМ РТ от 10.05.2001 г. № 272). При составлении рейтинга оценка “5 баллов” присваивалась объектам, которые находятся на территории префектуры “Казанский посад”, “4 балла” - в зоне исторического ядра Казани, “3 балла” - в черте культурно-исторического центра, “2 балла” - вблизи оживленных магистралей со стабильными покупательскими потоками (например, ул. Декабристов до пересечения с ул. Волгоградской, пр. Ямашева, Сибирский тракт, пр. Ибрагимова, ул. Зорге), “1 балл” - в зонах массовой жилой застройки и “0 баллов” - объектам с несоответствующим окружением (преимущественно частный сектор и промышленная зона).

Процесс совершенствования методики не будет исчерпан этими изменениями. В рамках большого проекта разработки единых методик и стандартов управления недвижимостью Поволжский антикризисный институт и Гильдия сервейеров планируют провести дополнительные исследования рынка недвижимости Татарстана. Предполагается собрать более подробную информацию, в том числе и по торговым комплексам. Поэтому в рейтинге за 3-й квартал 2002 года будут учтены существующие ставки арендной платы, маркетинговая политика арендодателей и ряд других показателей, важных для оценки привлекательности объектов торговой недвижимости Казани.

В то же время, понимая, что процесс совершенствования методики может быть бесконечным, Гильдия сервейеров Татарстана приняла решение, не дожидаясь окончательной доработки используемой методики, опубликовать полученные за 2-й квартал 2002 года данные. В рейтинге представлены объекты торговой недвижимости, более 50 % площади которых в настоящий момент сдается в аренду. На этих объектах расположены несколько (как минимум трое) не зависящих друг от друга торговых операторов, ни один из которых не занимает доминирующего положения.

В представляемом рейтинге проведено разделение торговых объектов на 5 основных групп-классов. Несмотря на то, что торговые комплексы, в отличие, например, от офисов, не подразделяются на определенные классы, практика показывает, что в зависимости от престижности местоположения торговых объектов можно выделить несколько основных ценовых зон. Для крупных городов с радиально-кольцевой структурой (Москва, Санкт-Петербург, частично Казань) этими зонами будут:

А - наиболее престижные, “головные” улицы (Тверская улица в Москве, Невский проспект в Петербурге, ул. Баумана - площадь Тукая в Казани).

B - центральная часть города, центры деловой активности.

C - оживленные магистрали, примыкающие к центру города.

D - спальные районы.

E - малопроходимые места, дворовые территории, окраины города, промышленные зоны.

С учетом этих зон на основании результатов рейтинговой оценки все включенные в рейтинг торговые комплексы разделены на 5 групп - классов (колонка 13 Таблицы № 2). При этом, как и при составлении рейтинга, кроме местоположения учитывалась совокупность свойств и параметров объекта, влияющая на уровень его привлекательности для покупателей и арендаторов. Существуют определенные несоответствия между местоположением объекта и оценкой его класса. Например, мебельный супермаркет “Мебельград”, расположенный в одном из пригородов Казани (поселок Левченко), по своему местоположению попадает в самую низшую ценовую группу - Е, но за счет других факторов (полный ассортимент мебельной продукции, широкая известность) оказывается в группе С. Такая оценка в большей степени отражает реальную привлекательность разных торговых объектов для арендаторов и покупателей.

В соответствии со сложившейся практикой по представленным в рейтинге торговым комплексам были рассчитаны и рекомендуемые уровни арендной платы. Данные ставки дифференцируются по классам торговых объектов и сравниваются со ставками арендной платы за аналогичные объекты Москвы и Санкт-Петербурга (колонки 12 - 16 Таблицы № 2).

Несмотря на некоторое несовершенство методики составления рейтинга, Гильдия сервейеров Татарстана надеется, что полученные результаты станут надежной основой для размышлений о состоянии казанского рынка коммерческой недвижимости и послужат хорошим ориентиром при принятии решений всеми заинтересованными в эффективном развитии этого рынка лицами.

Гильдия сервейеров РТ будет рада учесть все замечания и предложения по рынку недвижимости Татарстана, представленному рейтингу, а также дополнительную информацию по существующим в Казани объектам офисной и торговой недвижимости и их характеристикам.

Контактный телефон Гильдии сервейеров РТ:

(8432) 10-98-66, адрес Центра сервейинга ПАИ - 420029, г. Казань, Сибирский тракт, 34, а/я 262,

e-mail: [email protected].