Проверьте свои права на собственность предлагает Регистрационная палата

- К сожалению, ваш знакомый не единственный оказался в таком положении. В былые годы к оформлению правовых документов нередко относились небрежно, и сегодня это оборачивается лишними хлопотами, а иногда и крупными потерями для собственников. Поэтому Государственная Регистрационная палата рекомендует всем гражданам и юридическим лицам, имеющим какую-либо собственность, поднять документы и внимательно посмотреть, как оформлено право на собственность и оформлено ли оно вообще. - Людмила Васильевна, объясните, пожалуйста, нашим читателям, почему вдруг возникла такая необходимость всем проверить свои документы?

- С 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и теперь все граждане должны свои права зарегистрировать в Регистрационной палате. К нам хлынул поток документов. И мы нередко отказываем в регистрации из-за того, что в свое время были неграмотно оформлены правоустанавливающие документы. Зачастую переписать уже ничего нельзя, потому что или людей нет в живых, или организации перестали существовать, да и страна изменилась. Тогда остается единственная возможность - обратиться в суд.

- Почему же такая небрежность допускалась?

- Трудно сказать. Может быть, потому, что не было в нашей стране как такового титула собственника. Лишь в 90-х годах двадцатого века государство решило привести в определенный порядок все, что запускается в рынок. Отчасти небрежность допускалась из-за элементарной юридической неграмотности населения, а то и должностных лиц.

- Уточним, что права на собственность, возникшие до 31 января 1998 года, остаются по закону юридически действительными и их регистрация в Регистрационной палате не обязательна. Но если возникнет потребность собственность продать, подарить, разделить, тогда надо идти к вам.

- А мы будем смотреть ваши правоустанавливающие документы, то есть договоры купли-продажи, дарения, мены и другие, свидетельства о праве на наследство, акты приема-передачи при реорганизации юридических лиц, разделительные балансы, просто решения о приватизации. Исчерпывающий перечень определен в статье 17 названного Закона.

- Расскажите об основных проблемах, которые возникают у посетителей ГРП и затрудняют регистрацию.

- Например, оформление доверенности. Нужно быть очень внимательным и решить, какие действия вы доверяете совершить: подать документы, расписываться, или получить документы, а возможно - внести плату за регистрацию. Мы не сможем выдать документы по доверенности, если в ней записано право только подать документы.

При регистрации договора обязательно наличие всех сторон, например, обоих супругов, если отчуждается или приобретается совместная собственность или совместно нажитое имущество. Второй супруг может подойти сам и написать заявление или передать нотариально заверенное согласие.

Много проблем возникает, когда в сделке участвуют несовершеннолетние. Законодатель говорит: если в сделке участвует ребенок в возрасте до 14 лет, за него действует его законный представитель. У нас очень часто квартиры приватизированы на всех членов семьи, даже на малолетних. Тогда за несовершеннолетних действуют их родители, но собственниками дети остаются. Несовершеннолетний с 14 лет должен присутствовать при оформлении документов в Регистрационной палате, иначе мы документы не примем.

Кроме того, если отчуждается недвижимое имущество и в сделке участвует несовершеннолетний, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Там особый порядок получения этого согласия, и мы считаем его совершенно справедливым. Было время, когда права несовершеннолетних не учитывались. Теперь, повзрослев, они в судебном порядке могут восстановить свои права на ту или иную собственность.

- Что делать, если документы, устанавливающие право на ту или иную собственность, утеряны?

- При отсутствии документов, но при наличии каких-то косвенных доказательств на владение данным объектом, гражданину нужно обратиться в суд для установления факта владения на праве собственности. Бывают случаи, когда правообладателя уже нет в живых. Например, родители построили дом или дачу, а право на собственность документально не оформили. Родители состарились и умерли, наследство не оформили. Дом или дача как стояли, так и стоят, документов нет. Нотариус наследство не оформит, но суд может решить дело. При этом обязательно нужно проконтролировать, чтобы решение суда содержало всю информацию о данном объекте: какой объект, где он находится, его основные характеристики, все параметры, которые необходимы для внесения в реестр.

Встречаются случаи, когда договоры на право собственности оформлялись, но не регистрировались в БТИ. Время прошло. Покупатель и продавец умерли. Наследники хотят продать дом. Если нет сторон договора, мы зарегистрировать его не сможем. И гражданам придется обращаться в суд. Поэтому я советую всем посмотреть свои документы на право владения с точки зрения законности сейчас, даже если вы не намерены продавать, менять и так далее.

Бывает, что в ГРП подаются документы на отчуждение объектов, которых уже нет на месте. Даже технические паспорта представляют. Естественно, мы отказываем в регистрации.

Нередко к нам приносят документы на объект, уже существенно измененный. Дом или дача имели определенные размеры, потом хозяева дом перестроили, из деревянного сделали кирпичный, добавили веранду и так далее. А в техническом паспорте остались старые характеристики. Учитывая, что все права, которые возникли до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными без государственной регистрации, мы бы должны признать документ юридически действительным. Но объект настолько изменен, что совершенно не соответствует тому описанию, которое имеется в техническом паспорте. В данном случае мы предлагаем узаконить имеющийся объект. Порядок узаконения сложен, но его необходимо пройти. То есть если вы перестраиваете дом, надо узаконить измененное строение, и разрешение получить на перестройку дома, и принять в эксплуатацию уже перестроенный дом.

В подобном случае я рекомендую обращаться в Центр по предрегистрационной подготовке документов по адресу: Казань, улица Гагарина, 103, где можно получить подробную консультацию, какие документы необходимо собрать для того или иного дела. В таких случаях приходится посещать до 20 организаций. Много, согласна. Мы сейчас делаем все, чтобы упростить и эту процедуру. Поверьте, что это не так просто. Посадить все 20 организаций в одном месте пока нет возможности. Но представители основных из них уже находятся на Гагарина, 103.

- Людмила Васильевна, по оформлению долевого строительства у вас есть какие-то рекомендации?

- Много документов поступает. Долевое строительство означает, что, например, на строящийся 100-квартирный жилой дом 100 владельцев могут внести деньги. Объекта еще нет, то есть права на него ни у кого не возникло. Но право требования той квартиры, которую запланировали построить, возникло. Договор долевого участия в строительстве еще не есть документ, подтверждающий право на квартиру. Для того чтобы зарегистрировать право на квартиру, нам необходимо, чтобы объект был построен.

Очень часто, когда идет долгострой, с гражданами подписывают акты приема-передачи на квартиру, лишь бы только они отвязались. Но фактически дом не сдан в эксплуатацию. И тогда возникают проблемы, начинаются хождения. Поэтому я хотела бы сказать всем, кто участвует в долевом строительстве: подписывать акт приема-передачи нужно только в том случае, если дом сдан в эксплуатацию. Нам для регистрации ваших прав на квартиры необходимо один раз и на весь дом принести: решение на отвод земельного участка под строительство жилого дома, разрешение на строительство именно такого (десятиэтажного, скажем) дома, договор строительного подряда, то есть с кем потом будет заключаться договор долевого участия, государственный акт приемки в эксплуатацию этого жилого дома.

Эти документы должен на весь дом нам принести либо первый долевой участник, либо застройщик. А вот дальше для того, чтобы нам защитить права всех инвесторов, нужен акт распределения квартир без остатка. Чтобы не было двойных собственников на одну и ту же квартиру, чтобы мы действительно гарантировали каждому зарегистрированное право. Затем уже каждый инвестор должен подойти со своим договором долевого участия в строительстве.

Нередко при долгострое договор долевого участия в строительстве продолжается договором об уступке права требования. Уступок права требования у нас бывает до 25. Все они должны быть представлены обязательно, и окончательная последняя уступка, и уже подписанный акт приема-передачи от застройщика с тем, кому уступили право требования. Тогда цепочка завершается. Мы проверяем, что действительно гражданин находится в списке распределенных квартир без остатка. И спокойно регистрируем право данного инвестора. Проблемы возникают, если нет всех документов. Поэтому я рекомендую проверять при подписании договора участия в долевом строительстве сначала акт отвода земельного участка и разрешение на строительство.

- Говорят, что очень выгодно приобретать имущество с торгов.

- Арестованное имущество сейчас привлекает многих невысокими ценами. Но, уважаемые, мне хотелось бы, чтобы каждый проверил, действительно ли продается имущество, принадлежащее тому, у кого оно арестовано. Если это не так, торги могут быть оспорены, и тогда каким бы добросовестным приобретателем вы ни были, суд может все вернуть на круги своя. Сейчас ГРП ведет разговор со службой судебных приставов. Возможно, придем к тому, что сначала будем регистрировать права, а потом уже арестовывать имущество и выставлять на торги.

Когда подписывается договор на то или иное имущество, не стоит прельщаться только низкой ценой. Надо смотреть, кто же выступает стороной договора. Очень часто к нам приходят с договорами, заключенными с неполномочными лицами - допустим, с филиалом юридического лица. Но они не вправе подписывать договор от имени юридического лица. Они могут действовать в рамках доверенности. Сейчас у юридических лиц граждане много покупают: торговые площадки, палатки, гаражи, даже автозаправочные станции. Ни в коем случае нельзя подписывать договор и тем более производить расчет с филиалом. Это неполномочная сторона.

- 30 октября 2001 года вступил в действие Земельный кодекс Российской Федерации. Какие вопросы возникают чаще по земельным делам?

- Этот документ четко определил, какие права и у кого на землю могут быть. Например, там четко сказано, что невозможно отчуждение здания без земли, а также земли без строений, которые на ней стоят.

Когда оформляете документы на землю, нужно обязательно узнать, какими правами может располагать то или иное юридическое лицо. До сих пор к нам поступают постановления глав администраций о предоставлении земельных участков в постоянное бессрочное пользование обществам с ограниченной ответственностью. Конечно, мы отказываем в регистрации, потому что такого вида вещного права за таким юридическим лицом действующий Земельный кодекс не предусматривает.

Все еще граждане у нас получают земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения. Нет такого права по Земельному кодексу. Если право бессрочного пользования возникло до 30 октября прошлого года, оно сохраняется. Но отчуждать земельный участок вы не вправе, пока не переделаете правоустанавливающие документы. А сейчас существует право собственности либо аренды на земельные участки.

Для граждан переоформление прав на земельные участки не ограничено сроками. А вот юридическим лицам, у которых право постоянного бессрочного пользования на землю было получено до 30 октября 2001 года, необходимо переоформить эти права на собственность либо аренду до 1 января 2004 года.

- Предприниматели в претензии по поводу того, что вы затягиваете регистрацию недвижимости, купленной у города.

- Действительно, имеется проблема с определением прав администраций городов как субъектов гражданских правоотношений. Поэтому моя рекомендация: пока воздержаться от подписания договоров купли-продажи с администрациями. Либо, если это касается отчуждения нежилых помещений, когда выступает Комитет по управлению коммунальным имуществом, должно быть согласование с Министерством по делам земельных и имущественных отношений. Потому что Минземимущество - уполномоченный государством орган, который вправе распоряжаться государственным имуществом. А вся недвижимость в нашей республике - государственное имущество.

Муниципальная собственность у нас есть только у органов местного самоуправления - там, где оно имеется. Администрации городов к таковым не относятся.

- Город ведь продает...

- Продает, и мы отказываем в регистрации. Спор идет и в арбитражном суде, и по линии Генеральной прокуратуры, и в Конституционном суде. Но пока законодательно вопрос не урегулирован.

По Конституции РТ и по законодательству об органах местного самоуправления в РТ администрации районов и городов республиканского подчинения не являются органами местного самоуправления. Они являются органами государственной власти. То есть города у нас муниципальными образованиями не являются. И решение о том, что город Казань является муниципальным образованием, Регистрационной палатой не может быть поддержано и оспаривается.

Российское законодательство четко определило, что могут быть субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Республики сами вправе определить, что и чем является. Наша республика в свое время определила, что администрации городов являются органами государственной власти. Наша республика определила не муниципальную собственность, а коммунальную. И у нас длительное время существовала коммунальная собственность. Но 9 февраля 2001 года решением Верховного суда РТ признаны недействительными некоторые статьи, которые определяли как раз коммунальную собственность. И у нас с 9 февраля 2001 года коммунальной собственности не стало, но и муниципальная не появилась. Потому что законодательство еще не приведено в соответствие с этими нормами.

- Людмила Васильевна, вы рекомендуете покупателям проверять, кому принадлежит имущество, можно ли его покупать и так далее. Где это можно узнать?

- Каждый имеет возможность обратиться в ГРП по адресу: Казань, ул. Ершова, 29б. В течение дня вам выдадут информацию: не арестован ли объект, действительно ли он принадлежит тому лицу. Это поможет избежать многих неприятностей. Иногда ведь заключают договор, обращаются к нам - и только здесь выясняют, что объект находится под арестом. Бывает, что уже и деньги уплачены.

Информацию из реестра вправе получать все, но в определенном объеме. Если кого-то интересует, кому принадлежит конкретный объект, мы обязаны сообщить. Но о том, что находится в собственности того или иного лица, мы сообщать всем не имеем права, а только определенному законом кругу лиц и только при определенных обстоятельствах. По закону мы вправе информировать самого правообладателя, кому была предоставлена информация.