Время и Деньги
09.07.2006 Бизнес

Все о недвижимости: информация, методика, рекомендации

Изображение удалено.Книга представляет интерес не только для узких специалистов, работающих в этой области - антикризисных управляющих, но и для руководителей предприятий, в собственности которых находятся офисные и производственные здания, сооружения, то есть те объекты недвижимости, которые при определенных условиях могут рассматриваться как товар и предлагаться на рынке. Предмет интереса зависит от состояния дел на предприятии. Если оно, что называется, “на взлете”, то нуждается обычно в увеличении своих производственных мощностей, а, соответственно, - в расширении производственных площадей для развития бизнеса. В условиях же спада в отрасли либо экономики в целом перед предприятием встает иная задача - быстро переориентироваться и в значительной степени сократить свои основные фонды, чтобы снизить затраты на производство продукции, спрос на которую упал. Одна из причин кризисного состояния отечественных предприятий как раз в том, что в течение долгого времени руководители (которые, заметим, даже не собственники этих предприятий) не решаются расстаться с основными фондами, созданными при социализме. Они никак не могут понять, что содержание избыточных фондов ради хорошей жизни в будущем изначально убивает предприятие. К тому времени, как конъюнктура рынка изменится, оно уже не сможет нормально работать, потому что долги приведут к банкротству. Чтобы в новых экономических условиях правильно сориентироваться, нужно подходить к зданиям и сооружениям, которые есть у каждого предприятия, как к товару. В случае, если существуют излишки площадей, их необходимо либо продать, либо сдать в аренду.


Нередко руководители предприятий не хотят расставаться с принадлежащей им недвижимостью, надеясь, что через пару-тройку лет возрастет спрос на продукцию, потребуются дополнительные объемы и новые рынки. В этом случае продавать недвижимость невыгодно, ведь последующее ее приобретение обойдется дороже, но сдать в аренду - вполне цивилизованный выход. Если спрос на продукцию действительно возникнет, если бизнес-планы реализуются, поступят инвестиции, можно будет закупить новое оборудование. Тогда по истечении договора с арендаторами, заключенного на определенный срок, можно развивать собственный бизнес. Если же, как чаще всего бывает, бизнес-планы остались невыполненными и конкуренты со всех сторон поджимают, то недвижимость станет столь необходимым источником дохода.


Сервейинг - системное управление недвижимостью - и дает ответы на многие вопросы, с которыми сталкиваются руководители предприятий, собственники недвижимости. В первую очередь их интересует, каким же образом эффективно распорядиться принадлежащей им недвижимостью. Сейчас речь идет преимущественно о зданиях и сооружениях, но специалисты уже вплотную подошли к формированию рынка земли, которая и лежит в основе сервейинга, ведь любые сооружения построены на земельных участках. В основе сервейинга поэтому заложен принцип эффективного управления земельным участком, который принадлежит предприятию. Но об этом речь впереди, в следующих томах, где “земельной” проблеме будет уделяться самое пристальное внимание, в седьмом же томе рассматриваются наиболее эффективные способы управления объектами недвижимости, то есть зданиями и сооружениями. При этом дается анализ подходов, позволяющих на основе принципов сервейинга наиболее эффективно проводить финансовое оздоровление “больного” предприятия. Подробно рассказывается о том, каким образом с помощью сервейинга смягчить все негативные стороны банкротства и принудительного финансового оздоровления. Все это позволяет надеяться, что издание станет настольной книгой для всех руководителей - как предприятий-должников, так и процветающих предприятий, которые могут повысить рентабельность своего основного бизнеса, эффективно распоряжаясь принадлежащей им недвижимостью.


В книге подробно излагается вся история развития сервейинга в нашей республике, начиная с того, как специалисты Комитета РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению вообще пришли к этой деятельности в процессе финансового оздоровления предприятий, реализуя недвижимое имущество. Говорится здесь и о том, с какими они сталкивались проблемами, как искали пути их решения. В частности, потребовалась организация в нескольких имущественных комплексах нового вида бизнеса, создания арендной системы. Дело это непростое: предварительно пришлось детально изучить этот вопрос, теоретические материалы, опыт становления подобных компаний в Москве и Санкт-Петербурге, а также ситуацию на рынке Казани, связанном с управлением коммерческой недвижимостью. На основе этих материалов была разработана концепция функционирования сервейинговой компании. В седьмом томе подробно рассмотрены все основные аспекты создания и деятельности таких компаний. Предприниматели, организации, которые заинтересованы в создании подобных структур, могут брать материал, собранный в книге, за основу и опираться на него, чтобы сэкономить время и ресурсы.


Изучая рынок коммерческой недвижимости Казани, специалисты комитета пришли к выводу, что этот рынок находится пока в зачаточном состоянии, работает по непонятным правилам, в этой связи сделано множество интересных наблюдений и выводов. С результами исследования закономерностей и состояния местного рынка недвижимости, с перспективами его развития можно познакомиться, прочитав соответствующие разделы книги. Статьи по этой тематике заинтересуют широкую публику, но прежде всего они адресованы субъектам малого предпринимательства и бизнесменам, которые собираются инвестировать какие-то средства в недвижимость. Такие материалы, несомненно, представляют большой интерес для государства, в собственности которого находится немало объектов недвижимости, но хозяин из государства, как известно, неважный, оно распоряжается недвижимостью крайне неэффективно.


В седьмом томе собраны и материалы о бюджетировании и его применении в области сервейинга. Вопросы управления важны для любого предприятия, но, в зависимости от сферы деятельности, есть и свои особенности. Они проявляются в выборе ценовых показателей управления и соответствующих мер воздействия, которые руководство может предпринять для достижения этих показателей. Такой системой для управления сервейинговой компанией была выбрана система бюджетирования, наиболее распространенная на Западе, в России она тоже становится все более популярной. В качестве основного показателя, характеризующего систему бюджетирования, был выбран для некоммерческой недвижимости (являющейся основным объектом деятельности управляющих компаний) доход собственника, получаемый им от недвижимости. Сопутствующими показателями являются цена аренды, так как аренда, в свою очередь, основной способ, с помощью которого собственник надеется получать доход от недвижимости, характеристики площадей объекта недвижимости, расходы, которые управляющие компании - собственники несут по поддержанию этих площадей в качественном состоянии. Основная суть бюджетирования как системы управления - в установке каких-то определенных плановых показателей и мер, которые исполнительный орган, в частности, управляющий компанией, должен предпринять для достижения этих показателей.


В сборнике есть и статья, посвященная практическим аспектам управления недвижимостью, с которой стоит познакомиться внимательнее предпринимателям, занятым в различных сферах. Многие проблемы рассматриваются на примере того, как они решались на площадке “Терминала”.


В очередном томе рассказывается о том, как при перепрофилировании зданий применялся принцип сервейинга. Очевидно, что коммерческий подход к использованию площадей в результате помогает, во-первых, улучшить сами здания, во-вторых, расширить рынок товаров и услуг. Такая информация представляет ценность как для собственников недвижимости, так и для арендаторов, на которых, собственно, хозяева площадей и работают.


В книге говорится и о представителях новой для нашего общества профессии, которая возникла в последнее время, - персонального менеджера. Таких специалистов в России поначалу не готовили, и сегодняшние персональные менеджеры своим путем пришли к этой профессии. Секреты ее также раскрываются в сборнике. Перед персональным менеджером стоит нелегкая задача: найти индивидуальный подход к каждому арендатору, но вместе с тем действовать в рамках определенных стандартов в работе. Здесь подробно расписаны бизнес-процессы, говорится о программных продуктах, помогающих в работе. Когда очередной арендатор приходит на одну из площадок, первый, с кем он встречается, - персональный менеджер. Зачастую отношения менеджера с арендатором влияют на отношение арендатора к арендной системе вообще. Опыт, о котором говорится в книге, важен для бизнесменов, намеренных развивать свою деятельность в этом направлении.


Идет речь в книге и о таком значимом аспекте, как становление оптимального уровня арендной ставки на коммерческую недвижимость, от чего зависят интересы арендатора и арендодателя. Поэтому так ценятся предлагаемые в книге рекомендации в этой области, в частности по методике определения максимальной арендной ставки на основе предрыночной информации, анализа наиболее развитых рынков коммерческой недвижимости в нашей стране (рынков Москвы и Петербурга). На этой базе была создана оригинальная методика определения уровня арендной ставки, которая может быть использована собственниками объектов недвижимости, в том числе и в Казани.


Словом, седьмой том “Формулы финансового оздоровления” - своего рода энциклопедия знаний о рынке недвижимости, о его законах и о тех, кто на нем работает. Знакомство с этой книгой позволит всем, чьи интересы лежат в этой сфере, добиться успеха, ну а те, для кого подобная деятельность пока тайна за семью печатями, узнают много нового и полезного.


А для наиболее “продвинутых” читателей впервые выпущена и электронная версия книги, которая позволяет работать с ее текстом непосредственно на персональном компьютере.

Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии