Арендатор всегда прав

В последние несколько лет все сектора рынка недвижимости демонстрировали бурный рост, а собственники, реагируя на недостаток предложения, увеличивали арендные ставки чуть ли не каждый месяц. Это было золотое время для собственников и управляющих компаний, единственной проблемой которых было как-нибудь разместить всех арендаторов. Затем в полном соответствии с экономическими законами наступила стабилизация. Так, на рынке офисной недвижимости последний рывок цен был зафиксирован в 2002 году, когда арендные ставки взлетели с 286 рублей за квадратный метр до 580 рублей. На рынке торговой недвижимости ситуация несколько иная. Спрос на торговые помещения значительно выше, чем на офисные, а количество свободных площадей составляет всего 2%. Правда, рост цен, после того как они с 374 рублей за квадратный метр рекордными темпами достигли 500-700 рублей (в зависимости от уровня объекта), замедлился. Ну, а если учесть удешевление доллара по отношению к рублю, то можно сказать, что произошло даже некоторое понижение ставок.

По мнению директора НП “Гильдия сервейеров” Айдара Галеева, такая ситуация в первую очередь говорит о насыщении рынка (сейчас в Казани 40 офисных и 14 торговых центров) и полностью меняет правила игры для собственников недвижимости и управляющих компаний. Этот новый этап условно можно назвать борьбой за арендатора, которая предполагает повышение профессионализма игроков, рост требований к площадям и большую информационную открытость. Учитывая, что перегрев рынка офисной недвижимости налицо (об этом свидетельствует значительное число перманентно пустующих площадей), а торговой - уже не за горами, серьезное значение, по мнению Галеева, приобретает его регулирование. Речь, разумеется, идет не о жестком диктате, а о предоставлении участниками рынка информации о своих объектах, что облегчит поиски инвесторов и позволит ликвидировать то и дело возникающий дисбаланс цен.

Однако и государство, по-прежнему один из крупных собственников недвижимости, и многие частные компании не торопятся рассказывать о себе. Похоже, они просто не осознают, какими негативными последствиями чревата эта бизнес-стратегия. А ведь самым неприятным результатом такого подхода может стать разорение. Взять те же торговые комплексы, которые растут как грибы после дождя, несмотря на ограниченную покупательскую способность населения. Возможно, кому-то в порыве патриотизма и кажется, что Казань мало чем отличается от Москвы, но предприниматель обязан быть реалистом и видеть разницу между промышленно развитым региональным центром и столицей государства, которая как магнит притягивает людей со всей страны.

По мнению директора ООО “Сакура-центр” Алии Минкашевой, успеха на рынке сейчас могут достигнуть только те операторы, которые в своих действиях будут отталкиваться от интересов арендатора, воспринимая его как партнера по бизнесу. Понятно, что это станет возможным только в том случае, если управляющая компания заранее представляет себе, кто будет арендовать у нее площади. Именно по такому принципу строился и оформлялся бизнес-центр “Сакура”.

Как рассказала Алия Минкашева, концепция делового центра была разработана до мельчайших деталей. С будущими арендаторами заранее оговаривали этаж, на котором расположится офис, его площадь, оформление, освещенность. Огромное значение при привлечении арендатора играет и работа по минимизации его затрат на такие вещи, как ксерокс, факс, ламинирование и прочие канцелярские услуги. За образец здесь были взяты бизнес-центры на Уолл-стрит в Нью-Йорке, где всем этим можно воспользоваться на ресепшн.

Говоря о торговой недвижимости, участники “круглого стола” отметили возрастающую роль субаренды. Суть ее в том, что собственник объекта недвижимости сдает площади (чаще всего, целые этажи) нескольким крупным компаниям, которые затем приглашают более мелких арендаторов. Причем арендаторы эти чаще всего оказываются “тематическими”, что облегчает организацию торговых залов и поиски покупателей. Например, в торговом комплексе “Мегга” два крупных продавца мебели - фирмы “Ваш быт” и “Мебель Черноземья”, арендовав площади у СК “Единая арендная система”, пригласили других продавцов этого товара, создав настоящий мебельный универмаг.

В конце разговора речь зашла о необходимости создания общественных организаций, которые могли бы квалифицированно отстаивать интересы предпринимателей, у которых то и дело возникают конфликты то с локальными монополиями, а то и с государством. С таким предложением выступил депутат Казанского городского совета народных депутатов Марат Бикмуллин. Ведь в одиночку противостоять коррумпированным чиновникам практически невозможно, да и небезопасно.