Как оценивали недвижимость

Методика

Объект исследования: отдельно стоящие объекты офисной недвижимости Казани, все или часть площадей которых на момент составления рейтинга сданы в аренду (не учитываются встроенно-пристроенные помещения жилых домов, производственных корпусов и т.п.).

Критерии оценки: 10 критериев привлекательности офисных объектов для арендаторов (Таблица №1) расположены в виде иерархической структуры - “дерева свойств” объекта. Первичные параметры сравнения (параметры 2-го уровня) объединены в 4 группы (параметры 1-го уровня) - престижность объекта, архитектура объекта, транспортная доступность, инфраструктура объекта.

Оценка: каждый объект оценивается по шкале от 0 до 5 баллов. Максимальная оценка 5 баллов присваивается тем объектам, которые по выбранным параметрам в максимальной степени привлекательны для расположения офисов (нахождение в центральной части Казани на транспортной магистрали, новое строительство, современные инженерные системы, профессиональная управляющая компания, отделка объекта “де люкс”, эффективная открытая планировка этажей, подземный паркинг, специализированная служба безопасности и система контроля доступа в здание, специализированное кафе). Оценки 3, 4 балла присваиваются в том случае, если по данному параметру объект имеет хороший (выше среднего) или средний уровень характеристик (нахождение вблизи центров деловой активности, хорошее качество управления зданием, новое либо полностью реконструированное здание, удобные подъездные пути, стандартная офисная отделка, блочная либо смешанная система офисов, хорошие планировки, специализированная парковка, качественная охрана здания и т.д.). Оценки 1, 2 балла присваиваются в том случае, если параметры объекта ниже среднего (расположение в жилом массиве, среднее и ниже среднего качество управления, типичное административное здание советской постройки с коридорной системой офисов, сложные планировки, недостаточнее количество мест под парковку, вахтер на входе, общепит поблизости). Минимальная оценка 0 баллов присваивается в том случае, если объект по своим параметрам максимально непривлекателен для размещения офисов (нахождение объекта в промзоне, отсутствие управления зданием, охраны, необходимость ремонта фасада и помещений, сложности с парковкой авто, отсутствие общепита в здании и поблизости и т.п.).

Обработка данных: полученные оценки приводятся к единому масштабу (нормализуются) и взвешиваются, на основе весовых коэффициентов и относительных показателей 2-го уровня вычисляются значения критериев 1-го уровня.

Результат: офисные объекты - участники рейтинга ранжируются в соответствии с полученными интегральными оценками.

Используемая Гильдией сервейеров методика рейтинговой оценки объектов офисной недвижимости по-прежнему основывается на четырех группах критериев - престижность объекта, архитектура объекта, транспортная доступность, инфраструктура объекта. Как было отмечено ранее, произошло повышение требований к оценке критериев.

Близость к центрам деловой активности. Хотя окончательный облик деловых районов Казани только формируется, на сегодняшний день можно выделить часть центрального Вахитовского административного района города, в котором наиболее предпочтительно расположение офисных объектов. Это прежде всего район, ограниченный ул. Кирова, кремлевскими стенами, ул. Б.Красная, ЦПКиО, ул. Вишневского, ул. Эсперанто, оз. Нижний Кабан. Объектам, расположенным в этом районе, а также на прилегающих к нему территориях, ставится максимальный балл по данному критерию.

Специализация объекта. Данный критерий комплексно оценивает специализацию объекта как офисного центра: позиционирование объекта, профессионализм управляющей компании, качество оказываемых услуг. Максимальная оценка 5 баллов присваивается объектам, управление которыми осуществляется профессиональной управляющей компанией, зарекомендовавшей себя на рынке коммерческой недвижимости. В нашем городе нет объектов, управляемых известными управляющими компаниями. Работают преимущественно местные операторы. В то же время интерес вызывают динамично развивающиеся компании, начавшие работу на рынке коммерческой недвижимости Казани в последние 2-3 года. В их управлении находятся наиболее качественные объекты коммерческой недвижимости города.

Архитектурно-планировочные решения. Данный критерий комплексно оценивает конструкционные характеристики здания. Во-первых, это характеристики строительства здания (новое строительство либо капитальная реконструкция, здание советской постройки и т.д.). Во-вторых, оценивается эффективность планировочных решений. Наивысший балл присваивается вновь построенным офисным зданиям с открытой планировкой этажей (конструкция с несущими колоннами). Далее по убывающей идут новые и реконструированные здания с блочной, блочно-коридорной и коридорной системой офисов. Наименьший балл присваивается административным зданиям советской постройки с неэффективной планировкой этажей.

Повысились критерии оценки внешней видимости и состояния мест общего пользования объекта. Зданиям с хорошим ремонтом фасада и стандартной офисной отделкой в обновленном рейтинге присваиваются хорошие рейтинговые баллы (3, 4). Для получения максимальной оценки объект должен просматриваться с магистрали, иметь оригинальный внешний вид. В отделке офисов и мест общего пользования должны использоваться дорогостоящие качественные материалы.

Все более важной становится группа критериев транспортной доступности объекта: удобство расположения здания, удобство подъезда и парковки автомобилей арендаторов. В общепринятых методиках оценки офисных объектов наиболее эффективным, с точки зрения использования площадей, является подземный паркинг автомобилей. Зданиям с подземным паркингом в нашем рейтинге присваивается 5 баллов.

Важными и вместе с тем наименее охваченными являются на объектах города вопросы инфраструктуры. В рейтинге мы выделили два наиболее существенных аспекта, характеризующих инфраструктуру объекта: безопасность и организация питания.

Безопасность офисных зданий. В прошлом рейтинге мы снижали баллы объектам с пропускной системой, считая, что это негативно сказывается на предпочтениях арендаторов и имидже объектов. Ситуация за год изменилась, в сложившихся в настоящее время условиях наличие системы контроля доступа в здание, организация специализированной службы безопасности и видеонаблюдения за объектом становятся необходимыми мерами. Во-первых, в целях безопасности объекта, во-вторых, для спокойного существования арендаторов.

Вторым важным аспектом существования арендаторов является организация питания. Зачастую в зданиях расположены некачественные точки общепита либо дорогие рестораны, которые недоступны арендаторам по объективным причинам. А между тем арендаторы должны где-то как минимум обедать, как максимум - проводить деловые встречи, переговоры, корпоративные мероприятия. Объектам с различным уровнем обеспечения общепитом присваиваются баллы от 2 до 5. Если точка общепита имеется поблизости, объектам присваивается 1 балл. Управляющие компании по-разному решают вопросы питания на объекте. Они могут сами организовать точку общепита либо пригласить кафе со стороны. Однако организация общепита управляющей компанией является редким случаем в нашем городе.



Результаты

рейтинговой оценки

Несмотря на то, что регулярно на рынок офисной недвижимости выходят новые объекты, третий год подряд в нашем рейтинге первое место занимает бизнес-центр “Татария” (Ершова, 29б). По-прежнему это здание по конструкционным характеристикам, технической оснащенности, качеству отделки не имеет аналогов на рынке коммерческой недвижимости города. Однако в результате изменений критериев рейтинговой оценки объект снизил свои позиции, и итоговая рейтинговая оценка объекта составляет 0,893 пункта, что достаточно объективно отражает существующее состояние рынка офисной недвижимости в Казани.

Свои позиции закрепили объекты класса “B”, “В+”, введенные в период с 2001 года, а также новые объекты, впервые представленные в рейтинге.

Происходят изменения и в сегменте давно существующих офисных зданий. Так, на объекте Бизнес-центр “Корпус-5” на территории MEGGA-PARKа идет процесс повышения класса здания. Здесь введена современная система контроля доступа, повысилось качество обустройства площадей общего пользования. В Общежитии, Журналистов, 1 проведен ремонт первого этажа здания. Открытие сквозного движения по ул. Вахитова повысило привлекательность бизнес-центра “Проточная, 8”, который имеет все шансы стать лидером в средней ценовой группе

Гостиница “Совет” в связи с закрытием на реконструкцию выбыла из нашего рейтинга.

В соответствии с рейтинговыми оценками мы распределили объекты недвижимости по классам. Деление это является условным, т. к. по-прежнему отсутствуют единые стандарты оценки классов офисных зданий.

Между тем классификация зданий нужна для понимания существующей ситуации на рынке офисной недвижимости. При существующих объемах строительства офисных зданий необходимо четко понимать, на какие сегменты рынка ориентированы существующие и будут рассчитаны вводимые площади. Возможно перенасыщение рынка - как в ситуации с торговой недвижимостью города. Кроме того, классификация зданий и ранжирование объектов в целом призваны помогать собственникам недвижимости города в формировании ценовой политики.

Как уже было отмечено, прошедший год характеризовался стабилизацией арендных ставок по всем сегментам рынка офисных площадей, поэтому рекомендованные арендные ставки не претерпели существенных изменений.

Рассчитанные нами оптимальные арендные ставки выражены в рублевом эквиваленте. Неблагоприятная динамика курса доллара побуждает многих арендодателей ориентироваться на установление арендных ставок в российской валюте.

Так, для зданий, относящихся к классу “B”, рекомендованы ставки от 600 до 820 рублей за 1 кв. м в месяц. Ставки варьируются от уровня управления зданием, качества помещений, расположения объекта. Ставки 740-820 рублей за кв.м в месяц рекомендованы объектам, относящимся к классу “В+”, с высоким качеством управления и эксплуатации. Ставки 600-700 руб./кв.м в месяц - объектам класса “B-”. Диапазон арендных ставок для объектов класса “С” составляет от 350 до 600 руб./кв.м в зависимости от того, относится ли он к улучшенным объектам класса “С+” или же к менее привлекательным - “С-”. Объектам, отнесенным к классу “D”, “D+”, рекомендованы арендные ставки от 220 до 350 руб./кв. м в месяц.

Мы рекомендуем ставки, ориентируясь на существующие рыночные арендные ставки в данном сегменте рынка. Конечно же, ценообразование на каждом конкретном объекте недвижимости индивидуально и зависит от многих рыночных факторов.

Понимание этих факторов, их учет при реализации проектов девелопмента и управления - залог стабильного поступательного развития рынка офисной недвижимости Казани, в интересах всех его участников.



Гильдия сервейеров будет рада учесть все замечания и предложения по рынку недвижимости Республики Татарстан, представленному рейтингу, а также дополнительную информацию по существующим в Казани объектам офисной и торговой недвижимости и их характеристикам.

Контактный телефон Гильдии сервейеров РТ: (8432) 10-96-65, 420029,

Казань, Сибирский тракт, 34, а/я 262, email: [email protected].