До столичного уровня недотягивают

Прошел год с момента публикации последнего рейтинга офисных объектов Казани. За это время на рынке офисной недвижимости произошли определенные изменения, которые свидетельствуют о наступлении там определенной стабилизации.

Во-первых, стадия активного строительства бизнес-центров, пик которой пришелся на 2001-2003 годы, закончилась. Хотя ежегодный прирост предложения офисных площадей остается на уровне около 10%, темпы роста рынка существенно снизились. Вводятся небольшие офисные и офисно-торговые объекты площадью 2-3 тыс. кв. м, большинство из которых заполняют нишу наиболее востребованных в городе офисных помещений класса “B-” и “С”. Это новые либо реконструированные здания с хорошей офисной отделкой, стандартным набором услуг и средними по городу арендными ставками. В этом году в составленный Гильдией сервейеров рейтинг вошли введенные в эксплуатацию в 2004 году офисные здания на Спартаковской, 23, Петербургской, 42 и Солдатской, 8.

Во-вторых, рост арендных ставок на офисные площади, который наблюдался с начала 2001-го и до середины 2003 года, прекратился. На рынке офисной недвижимости возрастает конкуренция, в результате чего далеко не все введенные площади пользуются одинаковой популярностью. Начиная со второй половины 2003 года, арендные ставки остаются на прежнем уровне. Очевидно, что стабильная арендная плата в условиях инфляции и снижения курса доллара равнозначна реальному ее снижению. Тем более что по ряду объектов происходит снижение и номинальных арендных ставок.

Таким образом, предположение о первичном насыщении рынка, которое было нами сделано год назад, нашло свое подтверждение. Об этом же говорит и рост доли свободных площадей, которая за последние два года выросла в два раза. На сегодняшний день эта цифра составляет 6,7 - 7,2%.

В то же время говорить о том, что спрос на рынке офисной недвижимости полностью удовлетворен, нельзя. Например, в городе отсутствуют офисные здания класса “А”. Разумеется, по некоторым характеристикам к классу “А” можно отнести здания Кабинета министров РТ, банка “Татарстан” по улице Бутлерова, ПЭО “Татэнерго” на Пушкина и другие. Однако на рынке коммерческой недвижимости данные объекты не представлены. На фоне “бума торговых центров”, в результате которого в Казани за последний год открылись современные торговые центры, сопоставимые с лучшими российскими аналогами, городской рынок офисной недвижимости в своем развитии пока отстает.

Не все благополучно и в сегменте бизнес-центров классов “В” и “С”.

На сегодня рост арендных ставок, рост доходности инвестиций в недвижимость сделал рынок Казани довольно привлекательным для инвесторов. Активизация рынка земли, наличие в городе незастроенных земельных участков в достаточно интересных местах (прежде всего историческом центре Казани) предоставили возможность для реализации самых разнообразных девелоперских проектов. В результате на рынке сложилось устойчивое мнение о большой выгодности всех проектов, связанных с недвижимостью, о простоте данного бизнеса. Наблюдается множество случаев, когда компании средства, полученные от своего основного бизнеса, вкладывают не в развитие этого бизнеса, а в недвижимость. Считается, что это наилучший способ сохранения и приумножения средств. Каждая компания считает нужным создать отдел по управлению недвижимостью, чтобы сдавать в аренду свободные площади.

Безусловно, право каждого собственника развивать свой бизнес так, как он это считает нужным. Проблема в том, что качество услуг, предлагаемых на рынке, и качество объектов часто оставляет желать лучшего. Предлагаемые на рынке объекты становятся похожими друг на друга, у них, как правило, стандартные инженерное обеспечение, вид и отделка. Эксплуатация помещений и работа с арендаторами осуществляются на минимальном уровне. Зачастую, арендовав помещение и заплатив за него достаточно хорошие деньги, арендаторы сталкиваются с эксплуатационными проблемами и недостаточно подготовленным персоналом.

Вызывают вопросы и сами предлагаемые в аренду объекты недвижимости. Помимо стандартного гипсокартона, арендаторам нужны нормальные подъезды к зданию и организация парковки, понятная удобная планировка, развитая зона площадей общего пользования (лобби, стойка reception, организация питания), обеспечение безопасности, адекватное соседство. К сожалению, об этом часто забывают. За кажущейся простотой схемы “построил (сделал ремонт) - сдал” таится множество неочевидных опасностей, и фактор удачного местоположения (формула “location, location, location”) уже давно не является гарантией успеха.

Неудивительно, что среди арендаторов распространено недовольство несоответствием величины арендных ставок и качеством предоставляемых услуг. Часто они не видят существенной разницы между арендой офисных площадей и самостоятельным управлением собственными помещениями. Порой арендаторы даже не понимают, что можно требовать от арендодателей, каков должен быть уровень управления тем или иным зданием. Многие потенциальные арендаторы предпочитают приобретать помещения под офис компании в собственность либо строить самостоятельно и часть свободных площадей сдавать в аренду. Выброс на рынок большого количества предложений участков под строительство, объектов на продажу и предложений долевого участия приводит к тому, что у компаний появляется большой выбор и возможности по приобретению собственного офиса, либо (что более развито на сегодняшний день в городе) строительству.

Среди многих компаний сформировалось мнение (эмоциональный или исторический фактор), что владеть недвижимостью значительно выгоднее, чем платить арендную плату, несмотря на то, что недвижимость для них является непрофильным бизнесом. Расхожее мнение о том, что арендная плата - выброшенные на ветер деньги, является самым широко распространенным заблуждением. Арендная плата может быть более выгодна, если капитал, вложенный в основной бизнес, приносит большую доходность, чем ставка капитализации, которой можно достичь при покупке здания.

В этих условиях основная конкурентная борьба между арендодателями склоняется в сферу ценовой политики. Арендодатели конкурируют не качеством предлагаемых объектов, уровнем менеджмента и сервиса, а величиной арендной ставки. В результате на рынок выбрасывается значительное предложение офисных помещений с низким качеством самих объектов, низким уровнем обслуживания и сервиса и зачастую по демпинговым ценам.

Очевидно, что такая ситуация не идет на пользу ни арендодателям, ни арендаторам. Первые не получают необходимого возмещения на вложенный капитал, что чревато кризисом на рынке недвижимости, вторые не получают тех условий пребывания на объекте, за которые они готовы платить. На рынке ощущается острая нехватка квалифицированных управляющих недвижимостью, профессиональных девелоперских и управляющих компаний, способных на должном уровне оказывать весь спектр услуг по развитию и управлению недвижимостью.

В этой связи Гильдия сервейеров планирует серьезно активизировать работу по созданию в Татарстане цивилизованного рынка недвижимости и необходимой информационной методической нормативной инфраструктуры данного рынка. Все предпосылки для этого существуют. В составе Гильдии присутствуют целый ряд компаний, чей профессиональный уровень не вызывает сомнений как в республике, так и в России.

Среди прочего в планах Гильдии - проведении “круглых столов” по проблемам развития рынка недвижимости, активное общение с государственными и местными органами власти, информационно-методическое обеспечение рынка недвижимости. В 2005 году Гильдия планирует разработать систему сертификации бизнес-центров, организовать курсы профессионального развития по девелопменту и управлению недвижимостью, расширить круг участников системы информационного обмена по рынку недвижимости.

В этом же ряду мероприятий находится представляемый ниже рейтинг 50 объектов офисной недвижимости Казани. Как было отмечено выше, адекватная оценка предлагаемых в аренду объектов недвижимости является существенным условием дальнейшего становления в Татарстане цивилизованного рынка недвижимости, роста запросов арендаторов и повышения профессионализма девелоперских и управляющих компаний.

Исходя из насущной необходимости ориентироваться на самые передовые требования к объектам офисной недвижимости, составители рейтинга приняли решение несколько ужесточить применяемые критерии оценки бизнес-центров и применить в рейтинге общепринятые на развитых рынках требования. Если раньше, исходя из неразвитости рынка аренды и необходимости поощрять вновь введенные на рынке объекты, при составлении рейтинга использовались более мягкие критерии оценки, то теперь требования к объектам, претендующим на максимальный балл в рейтинге, повышены. Объекты, получающие итоговое значение рейтинга от 0,9 до 1, должны соответствовать требованиям, предъявляемым к объектам класса “А”.

На наш взгляд, составленный при методическом содействии Поволжского антикризисного института рейтинг объектов офисной недвижимости может стать хорошим подспорьем в работе всех участников рынка недвижимости Татарстана.