Время и Деньги
31.12.2007 Бизнес

Чего стоят офисы Казани

За время с публикации последнего рейтинга офисных объектов Казани произошли изменения, свидетельствующие о наступлении определенной стабилизации данного рынка.

Во-первых, стадия активного строительства бизнес-центров, пик которой пришелся на 2001-2003 гг., плавно перешла в более спокойную стадию. Хотя ежегодный прирост предложения офисных площадей остается на уровне около 10%, темпы роста существенно снизились. Вводятся небольшие офисные и офисно-торговые объекты площадью 2-3 тыс. кв. м, большинство из которых заполняют нишу наиболее востребованных в городе офисных помещений класса "B-" и "С". Это новые либо реконструированные здания с хорошей отделкой, стандартным набором услуг и средними по городу арендными ставками. В этом году в составленный Гильдией сервейеров рейтинг вошли введенные в эксплуатацию в 2004 году офисные здания на Спартаковской, 23, Петербургской, 42 и Солдатской, 8.

Во-вторых, рост арендных ставок на офисные площади, который наблюдался в 2001-м - первой половине 2003 года, прекратился. На рынке офисной недвижимостью возрастает конкуренция, в результате далеко не все введенные площади пользуются популярностью. Начиная со второй половины 2003 года арендные ставки остаются на прежнем уровне, то есть, с учетом инфляции и снижения курса доллара, реально снижаются. По ряду объектов происходит снижение и номинальных арендных ставок.

Таким образом, предположение о первичном насыщении рынка, которое было нами сделано год назад, подтверждается. Об этом же говорит и рост доли свободных площадей, которая за последние 2 года выросла в 2 раза и составляет на сегодня 6,7 - 7,2%.

В тоже время рано утверждать, что спрос на рынке офисной недвижимости полностью удовлетворен. Например, в Казани отсутствуют офисные здания класса "А". Разумеется, по некоторым характеристикам к классу "А" можно отнести здания Кабинета министров РТ, банка "Татарстан" по ул. Бутлерова, ПЭО "Татэнерго" на Пушкина и другие. Однако на рынке коммерческой недвижимости такого уровня объекты не представлены. На фоне бума торговых центров, в результате которого в городе за последний год открылись ТЦ, сопоставимые с лучшими российскими аналогами, рынок офисной недвижимости Казани в своем развитии пока отстает.

Не все благополучно и в сегменте бизнес-центров классов "В" и "С".

На сегодня рост доходности инвестиций в недвижимость сделал рынок Казани довольно привлекательным для инвесторов. Активизация рынка земли, наличие в городе незастроенных земельных участков в достаточно интересных местах (прежде всего в историческом центре Казани) предоставили возможность для реализации самых разнообразных девелоперских проектов. В результате сложилось устойчивое мнение о большой выгодности всех проектов, связанных с недвижимостью, о простоте данного бизнеса. Наблюдается множество случаев, когда средства, полученные от основного бизнеса, компании вкладывают не в развитие этого самого бизнеса, а в недвижимость. Считается, что это наилучшее средство сохранения и приумножения средств. Каждая компания считает нужным создать отдел по управлению недвижимостью, чтобы сдавать в аренду свободные площади.

Проблема, однако, в том, что качество предлагаемых услуг и объектов в целом часто оставляет желать лучшего. Объекты становятся похожими друг на друга, у них, как правило, стандартные инженерное обеспечение, вид и отделка; эксплуатация помещений и работа с арендаторами осуществляются на минимальном уровне. Зачастую арендовав помещение и заплатив за него достаточно хорошие деньги, арендаторы сталкиваются с эксплуатационными проблемами и недостаточно подготовленным персоналом.

Вызывают вопросы и сами предлагаемые в аренду объекты недвижимости. Помимо стандартного гипсокартона, арендаторам нужны нормальные подъезды к зданию и организация парковки, понятная, удобная планировка, развитая зона площадей общего пользования (лобби, стойка reception, организация питания), обеспечение безопасности, адекватное соседство. К сожалению, о данных моментах часто забывается. За кажущейся простотой схемы "построил (сделал ремонт) - сдал" таится множество неочевидных опасностей, и фактор удачного местоположения (формула "location, location, location") уже давно не является гарантией успеха.

Неудивительно, что среди арендаторов распространено недовольство несоответствием величины арендных ставок и качеством предоставляемых услуг. Часто арендаторы не видят существенной разницы между арендой офисных площадей и самостоятельным управлением собственными помещениями, а порой просто не понимают, что можно требовать от арендодателей, каков должен быть уровень управления тем или иным зданием. Многие потенциальные арендаторы предпочитают приобретать помещения под офис компании в собственность, либо строить самостоятельно и часть свободных площадей сдавать в аренду. Выброс на рынок большого количества предложений участков под строительство, объектов на продажу и предложений долевого участия приводит к тому, что у компаний появляется большой выбор и возможности по приобретению собственного офиса, либо (что более развито на сегодня в городе) - строительству.

Среди многих компаний сформировалось мнение (эмоциональный или исторический фактор), что владеть недвижимостью значительно выгоднее, чем платить арендную плату, несмотря на то, что недвижимость для них является непрофильным бизнесом. Расхожее мнение о том, что арендная плата - выброшенные на ветер деньги, является самым широко распространенным заблуждением, ибо арендная плата может быть зачастую более выгодна, если капитал, вложенный в основной бизнес, приносит большую доходность, чем ставка капитализации, которой можно достичь при покупке здания.

В этих условиях арендодатели в основном конкурируют не по качеству предлагаемых объектов, уровням менеджмента и сервиса, а по величине арендной ставки. В результате на рынок выбрасывается значительное предложение офисных помещений с низким качеством самих объектов, низким уровнем обслуживания и сервиса, и зачастую по демпинговым ценам.

Очевидно, что такая ситуация не идет на пользу ни арендодателям, ни арендаторам. Первые не получают необходимого возмещения на вложенный капитал, что чревато кризисом на рынке недвижимости, вторые не получают тех условий пребывания на объекте, за которые они готовы платить. На рынке ощущается острая нехватка квалифицированных девелоперских и управляющих компаний, способных на должном уровне оказывать весь спектр услуг по развитию и управлению недвижимостью.

В этой связи Гильдия сервейеров планирует серьезно активизировать работу по созданию в Татарстане цивилизованного рынка недвижимости, его необходимой информационной, методической и нормативной инфраструктуры. Все предпосылки для этого есть, так как в составе Гильдии целый ряд компаний, чей профессиональный уровень не вызывает сомнений как в республике, так и в России.

Среди прочего в планах Гильдии - проведение “круглых столов” по проблемам развития рынка недвижимости, активное общение с государственными и местными органами власти, информационно-методическое обеспечение. В 2005 году Гильдия планирует разработать систему сертификации бизнес-центров, организовать курсы профессионального развития по девелопменту и управлению недвижимостью, расширить круг участников системы информационного обмена по рынку недвижимости.

В этом же ряду мероприятий находится представляемый ниже рейтинг 50 объектов офисной недвижимости Казани. Как было отмечено выше, адекватная оценка предлагаемых в аренду объектов является существенным условием дальнейшего становления в РТ цивилизованного рынка недвижимости, роста запросов арендаторов и повышения профессионализма девелоперских и управляющих компаний.

Исходя из насущной необходимости ориентироваться на самые передовые требования к объектам офисной недвижимости, составители рейтинга приняли решение несколько ужесточить критерии оценки бизнес-центров и применить в рейтинге общепринятые на развитых рынках требования. Если раньше - исходя из неразвитости рынка аренды Казани и необходимости поощрять вновь введенные на рынке объекты - при составлении рейтинга использовались более мягкие критерии оценки, то теперь требования к объектам, претендующим на максимальный балл в рейтинге, повышены. Объекты, получающие итоговое значение рейтинга от 0,9 до 1, должны соответствовать требованиям, предъявляемым к объектам класса "А".

На наш взгляд, составленный при методическом содействии Поволжского антикризисного института рейтинг объектов офисной недвижимости может стать хорошим подспорьем в работе всех участников рынка недвижимости Республики Татарстан.





Методика рейтинговой оценки офисных объектов Казани





Объект исследования: отдельно стоящие объекты офисной недвижимости Казани, все или часть площадей которых на момент составления рейтинга сданы в аренду (не учитываются встроенно-пристроенные помещения жилых домов, производственных корпусов и т.п.).

Критерии оценки: 10 критериев привлекательности офисных объектов для арендаторов (Таблица №1) расположены в виде иерархической структуры - "дерева свойств" объекта. Первичные параметры сравнения (параметры 2-го уровня) объединены в 4 группы (параметры 1-го уровня) - престижность объекта, архитектура объекта, транспортная доступность, инфраструктура объекта.

Оценка: каждый объект оценивается по шкале от 0 до 5 баллов. Максимальная оценка 5 баллов присваивается тем объектам, которые по выбранным параметрам в максимальной степени привлекательны для расположения офисов (нахождение в центральной части Казани на транспортной магистрали, новое строительство, современные инженерные системы, профессиональная управляющая компания, отделка объекта "де люкс", эффективная открытая планировка этажей, подземный паркинг, специализированная служба безопасности и система контроля доступа в здание, специализированное кафе). Оценки 3, 4 балла присваиваются в том случае, если по данному параметру объект имеет хороший (выше среднего) или средний уровень характеристик (нахождение вблизи центров деловой активности, хорошее качество управления зданием, новое либо полностью реконструированное здание, удобные подъездные пути, стандартная офисная отделка, блочная либо смешанная система офисов, хорошие планировки, специализированная парковка, качественная охрана здания и т.д.). Оценки 1, 2 балла присваиваются в том случае, если параметры объекта ниже среднего (расположение в жилом массиве, среднее и ниже среднего качество управления, типичное административное здание советской постройки с коридорной системой офисов, сложные планировки, недостаточнее количество мест под парковку, вахтер на входе, общепит поблизости). Минимальная оценка 0 баллов присваивается в том случае, если объект по своим параметрам максимально не привлекателен для размещения офисов (нахождение объекта в промзоне, отсутствие управления зданием, требуется ремонт фасада и помещений, нет охраны, сложности с парковкой авто, отсутствует общепит в здании и поблизости и т.п.).

Обработка данных: полученные оценки приводятся к единому масштабу (нормализуются) и взвешиваются, на основе весовых коэффициентов и относительных показателей 2-го уровня вычисляются значения критериев 1-го уровня.

Результат: офисные объекты-участники рейтинга ранжируются в соответствии с полученными интегральными оценками.

Используемая Гильдией сервейеров методика рейтинговой оценки объектов офисной недвижимости по-прежнему основывается на четырех группах критериев - престижность объекта, архитектура объекта, транспортная доступность, инфраструктура объекта. Как было отмечено ранее, произошло повышение требований к оценке критериев.

Близость к центрам деловой активности. Хотя окончательный облик деловых районов Казани только формируется, на сегодня можно выделить часть центрального Вахитовского административного района Казани, в котором наиболее предпочтительно расположение офисных объектов. Это прежде всего район, ограниченный улицей Кирова, Кремлевскими стенами, улицей Б.Красная, ЦПКиО, улицей Вишневского, улицей Эсперанто, озером Нижний Кабан. Объектам, расположенным в этом районе, а также на прилегающих к нему территориях, ставится максимальный балл по данному критерию.

Специализация объекта. Данный критерий комплексно оценивает специализацию объекта как офисного центра: позиционирование объекта, профессионализм управляющей компании, качество оказываемых услуг. Максимальная оценка 5 баллов присваивается объектам, управление которыми осуществляется профессиональной управляющей компанией, зарекомендовавшей себя на рынке коммерческой недвижимости. В нашем городе нет объектов, управляемых известными управляющими компаниями. Работают преимущественно местные операторы. В то же время интерес вызывают динамично развивающиеся компании, начавшие свою работу на рынке коммерческой недвижимости Казани в последние 2-3 года. В их управлении находятся наиболее качественные объекты коммерческой недвижимости города.

Архитектурно-планировочные решения. Данный критерий комплексно оценивает конструкционные характеристики здания. Во-первых, это характеристики строительства здания (новое строительство, либо капитальная реконструкция, здание советской постройки и т.д.). Во-вторых, оценивается эффективность планировочных решений. Наивысший балл присваивается вновь построенным офисным зданиям с открытой планировкой этажей (конструкция с несущими колоннами). Далее, по-убывающей, идут новые и реконструированные здания с блочной, блочно-коридорной и коридорной системой офисов. Наименьший балл присваивается административным зданиям советской постройки с неэффективной планировкой этажей.

Повысились критерии оценки внешней видимости и состояния мест общего пользования объекта. Зданиям с хорошим ремонтом фасада и стандартной офисной отделкой в обновленном рейтинге присваиваются хорошие рейтинговые баллы (3, 4). Для получения максимальной оценки объект должен просматриваться с магистрали, иметь оригинальный внешний вид. В отделке офисов и мест общего пользования должны использоваться дорогостоящие качественные материалы.

Все более важной становится группа критериев транспортной доступности объекта: удобство расположения здания, удобство подъезда и парковки автомобилей арендаторов. В общепринятых методиках оценки офисных объектов наиболее эффективным, с точки зрения использования площадей, является подземный паркинг автомобилей. Зданиям с подземным паркингом в нашем рейтинге присваивается 5 баллов.

Важными и вместе с тем наименее охваченными являются на объектах города вопросы инфраструктуры. В рейтинге мы выделили два наиболее важных аспекта, характеризующих инфраструктуру объекта: безопасность и организация питания.

Безопасность офисных зданий становится все более важной. В прошлом рейтинге мы снижали баллы объектам с пропускной системой, считая, что это негативно сказывается на предпочтениях арендаторов и имидже объектов. Ситуация за год изменилась, в сложившихся в настоящее время условиях наличие системы контроля доступа в здание, организация специализированной службы безопасности (а не бабушки-вахтерши) и видеонаблюдения за объектом становятся необходимыми мерами. Во-первых, в целях безопасности объекта, во-вторых, для спокойного существования арендаторов.

Вторым важным аспектом существования арендаторов является организация питания. Зачастую в зданиях расположены некачественные точки общепита либо дорогие рестораны, которые не доступны по объективным причинам арендаторам. А между тем арендаторы должны где-то как минимум обедать, как максимум - проводить деловые встречи, переговоры, корпоративные мероприятия. Объектам с различным уровнем обеспечения общепитом присваиваются баллы от 2 до 5. Если точка общепита имеется поблизости - объектам присваивается 1 балл. Управляющие компании по-разному решают вопросы питания на объекте. Они могут сами организовать точку общепита либо пригласить кафе со стороны. Однако организация общепита управляющей компанией является редким случаем в нашем городе.



Результаты

рейтинговой оценки

Несмотря на то, что регулярно на рынок офисной недвижимости выходят новые объекты недвижимости, третий год подряд в нашем рейтинге первое место занимает бизнес-центр "Татария" (Ершова, 29б). По-прежнему это здание по конструкционным характеристикам, технической оснащенности, качеству отделки не имеет аналогов на рынке коммерческой недвижимости города. Однако в результате изменений критериев рейтинговой оценки объект снизил свои позиции, и итоговая рейтинговая оценка объекта составляет 0,893 пункта, что достаточно объективно отражает существующее состояние рынка офисной недвижимости в Казани.

Свои позиции закрепили объекты класса "B", "В+", введенные в период с 2001 года, а также новые объекты, впервые представленные в рейтинге.

Происходят изменения и в сегменте давно существующих офисных зданий. Так, на объекте Бизнес-центр "Корпус-5" на территории MEGGA-PARKа идет процесс по повышению класса здания. В здании введена современная система контроля доступа, повысилось качество обустройства площадей общего пользования. В Общежитии на улице Журналистов, 1 проведен ремонт первого этажа здания. Открытие сквозного движения по улице Вахитова повысило привлекательность бизнес-центра "Проточная, 8", который имеет все шансы стать лидером в средней ценовой группе.

Гостиница "Совет", в связи с закрытием на реконструкцию, выбыла из нашего рейтинга.

В соответствии с рейтинговыми оценками мы распределили объекты недвижимости по классам. Деление это является условным, так как по-прежнему отсутствуют единые стандарты оценки классов офисных зданий.

Между тем классификация зданий нужна для понимания существующей ситуации на рынке офисной недвижимости. При существующих объемах строительства офисных зданий необходимо четко понимать, на какие сегменты рынка ориентированы существующие и будут рассчитаны вводимые площади. Возможно перенасыщение рынка, как в ситуации с торговой недвижимостью города. Кроме того, классификация зданий и ранжирование объектов в целом призваны помогать собственникам недвижимости города в формировании ценовой политики.

Как уже было отмечено, прошедший год характеризовался стабилизацией арендных ставок по всем сегментам рынка офисных площадей, поэтому рекомендованные арендные ставки не претерпели существенных изменений.

Рассчитанные нами оптимальные арендные ставки выражены в рублевом эквиваленте. Неблагоприятная динамика курса доллара побуждает многих арендодателей ориентироваться на установление арендных ставок в российской валюте.

Так, для зданий, относящихся к классу "B", рекомендованы ставки от 600 до 820 рублей за 1 кв.м в месяц. Ставки варьируются от уровня управления зданием, качества помещений, расположения объекта. Ставки 740-820 рублей кв.м в месяц рекомендованы объектам, относящимся к классу "В+", с высоким качеством управления и эксплуатации. Ставки 600-700 руб./кв.м в месяц - объектам класса "B-". Диапазон арендных ставок для объектов класса "С" составляет от 350 до 600 руб./кв.м в зависимости от того, относится ли он к улучшенным объектам класса "С+" или же к менее привлекательным - "С-". Объектам, отнесенным к классу "D", "D+", рекомендованы арендные ставки от 220 до 350 руб./кв.м. в месяц.

Мы рекомендуем ставки, ориентируясь на существующие рыночные арендные ставки в данном сегменте рынка. Конечно же, ценообразование на каждом конкретном объекте недвижимости индивидуально и зависит от многих рыночных факторов.

Понимание этих факторов, их учет при реализации проектов девелопмента и управления - залог стабильного поступательного развития рынка офисной недвижимости Казани в интересах всех его участников.

Гильдия сервейеров будет рада учесть все замечания и предложения по рынку недвижимости Республики Татарстан, представленному рейтингу, а также дополнительную информацию по существующим в Казани объектам офисной и торговой недвижимости и их характеристикам. Контактный телефон Гильдии сервейеров РТ: (8432) 10-96-65, 420029, Казань, Сибирский тракт, 34, а/я 262, email: [email protected].

Центр сервейинга, Рейтинговое агентство Поволжского антикризисного института.

С рейтингом вы можете ознакомится в печатной версии "ВиД".

1
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии