Новые правила продажи жилья
С 1 июля в России резко меняются правила продажи и условия строительства жилья. Для всех участников процесса эти изменения означают в первую очередь увеличение трудовых и финансовых затрат, но должны оставить в прошлом проблему обманутых дольщиков.
Требования к застройщикам
Им запрещается прямая продажа жилья в не принятых госкомиссией домах. Тем не менее, застройщик сможет продавать квартиры в ещё недостроенных домах, - через банковское сопровождение или счета эскроу.
Счёт эскроу (escrow) – это такой специальный счет в банке, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления (выполнения) определенных обязательств по договору сторон. То есть в нашем случае вы вносите на этот счёт деньги на покупку квартиры по договору с застройщиком, но застройщик не вправе ими распоряжаться до тех пор, пока полностью не выполнит свои обязательства, то есть не даст вам, упрощенно говоря, ключи от квартиры. Таким образом, средства, аккумулируемые на эскроу-счетах, – это, по сути, возможность для застройщика получить на строительство банковский кредит. Если застройщик не выполнит своих обязательств, то разбираться с ним – проблема банка-кредитора, а физлица, вносившие свои деньги, получат их обратно (без процентов,разумеется, но все).
Банковское сопровождение
В принципе, тут ничего нового: банки и сегодня, прежде чем предоставить кредит застройщикам, оценивают бизнес-модель, качество менеджмента компании-застройщика, контролирует целевое использование своих денежных средств. Нюанс в том, что с 1 июля застройщик сможет забрать прибыль со счета только после выполнения двух условий: ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности в нем.
Кроме того, обязательным «входным» условием для получения кредита становится для заемщика не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика и отсутствия у компании обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Одно исключение: до 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.
Кроме того, резко ограничивается число банков, которые вправе выдавать кредиты на строительство жилья, - только уполномоченные Центробанком. Сейчас таких банков 25 на всю страну, по всей видимости список будет расширен.
Ещё одно дисциплинирующее ограничение: отныне все бенефициары (выгодоприобретатели) компании-застройщика (с долей выше 5% в УК) будут нести солидарную ответственность в случае возникновения убытков у покупателям квартир. Правда, не очень понятно, о каких убытках идёт речь, если весь комплекс вводимых мер нацелен на то, чтобы убытков по вине застройщика у покупателя не случилось.
Закрыта лазейка, позволявшая жилищно-строительным кооперативам (ЖСК) легально обходить закон о долевом строительстве. Теперь по схеме ЖСК можно будет строить жильё лишь тогда, когда земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности (ведомство строит жилье для сотрудников) или когда речь идёт о создании ЖСК для достройки объекта, начатого компанией, впоследствии признанной банкротом.
Бремя расходов на контроль и учёт
Сейчас до 90% инвестиций в строительство составляют деньги дольщиков. В состоянии ли банки заместить эти средства?
«В жилищное строительство на сегодняшний день инвестировано 4,2 трлн руб., еще 1,8 трлн руб. необходимо, чтобы достроить дома, – рассказал «Ведомостям» владелец девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец. – Совокупно все банки на жилищное строительство выдали порядка 600 млрд руб. То есть нужно увеличить объем проектного банковского финансирования за 1,5 года в 10 раз». По его словам, с учетом существующих процедур получения кредита – обработки заявки, оценки залогов и т. д. – банкам необходимо либо увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, в 10 раз, либо в противном случае сроки прохождения кредитного дела увеличатся на порядок. И то, и другое плохо, так как либо приведёт к резкому росту цен на жильё, либо к стагнации рынка, наблюдающейся, впрочем, уже с 2014 года.
В банковском сообществе идут разговоры, что функцию контроля застройщиков и долевого строительства надо бы передать от банков некоей специализированной организации. Таким образом, банкам не придётся создавать специальные департаменты контроля застройщиков и увеличивать свои операционные расходы, но ведь и специализированную организацию кто-то должен содержать. Кто – федеральный бюджет, бюджеты регионов? Вопрос открытый.
И ещё о контроле и учёте. В каждом субъекте Федерации будет создан специальный контролирующий орган, который должен будет следить за соблюдением законодательства и вести реестр обманутых дольщиков (сегодня такая структура есть только в Москве – Москомстройинвест). Застройщики обязаны ежеквартально отчитываться перед ним: предоставлять данные о финансовых показателях и этапах строительства. Кроме того, состояние застройщиков будет проверять Фонд защиты дольщиков, куда с октября прошлого года застройщики перечисляют 1,2% от цены договора долевого участия, напоминают «Ведомости». Фонд или контролирующий орган могут заявить в Росреестр о нарушениях застройщика, в этом случае регистрация договоров будет приостановлена. Фонд защиты дольщиков также будет иметь право инициировать процедуру банкротства застройщиков.
Засада
У внимательного читателя может возникнуть вопрос: зачем создавать очередную бюрократическую структуру и реестр пострадавших дольщиков, если вводимые с 1 июля закон и подзаконные акты призваны ликвидировать их как класс, как говорится? Так-то оно так, но надо видеть, что изменения в условиях жилищного строительства неизбежно ведут к укрупнению рынка, вытеснению с него сотен средних и малых компаний, которым банковские кредиты по сути недоступны и строят они почти исключительно за счёт средств дольщиков. По некоторым оценкам – это около трети участников жилищного строительства.
Таким образом, в процессе перехода к новым правилам, в ближайшие год-два, количество пострадавших дольщиков может не только не уменьшится, но и вырасти в полтора-два раза. Для справки: по неофициальным данным таких дольщиков сейчас от 150 000 до 200 000. Официальная цифра Минстроя – 80 325 человек.
Ну, и о цене квадратного метра. Одни специалисты считают, что в результате ужесточения правил она вырастет на 10-20%, другие указывают, что денег у населения очень мало, и застройщикам придётся уменьшать свою маржу. Посмотрим, как тут сработает «невидимая рука рынка», но в то, что банки-кредиторы и компании-застройщики наступят на горло собственным прибылям верится с трудом.
Юрий Алаев.
